二手房市場對階段性房地產調控政策的蝴蝶效應

摘要：近年來我國為抑制房價上漲而對房地產業采取了一系列的宏觀調控政策，但各大城市新建商品房、二手房價格依然一路走高。本文選取一、二、三線城市，分別以北京、青島、威海的二手房交易市場為例，探究二手房市場對階段性房地產調控政策的反應。本文回顧了從1998年至今國家房地產宏觀調控政策的階段性變化，運用橫向、縱向對比的方法，從三個微觀數據分析宏觀二手房市場的變化。

關鍵詞：二手房；調控政策；蝴蝶效應

一、1998年至今的房地產調控政策變遷下的二手房市場的蝴蝶效應

（一）蝴蝶效應一：房價收入比彈性趨勢“升溫”市場

判斷宏觀房地產調控政策對二手房房價的作用機制，單看二手房房價的上漲不足以說明二手房市場是否“升溫”，在此使用房價收入比這一指標來衡量居民購買力水平。房價收入比主要是衡量房屋銷售價格與居民收入的支付能力是否對稱，也是檢測房地產業是否存在泡沫的重要指標之一。目前， 為能簡便且準確地明晰某地區的房價水平是否合理， 世界各國均把房價收入比作為最終評判標準。聯合國人居署的報告也指出，“房價收入比被普遍地看作是住房市場壓力的最好度量”。

房價收入比是一個國家或地區，在某一特定時點上，一套家庭平均居住面積的住房價格與一個家庭的年平均收入之比。在不同的國家和地區，平均家庭居住面積不同，計算房價的住房面積也不同。在我國目前的條件下，房價一般是指一套60平方米建筑面積的住房價格， 偶爾也有用一套80平方米建筑面積的住房來計算房價收入比的。本文采用套均銷售面積為60平方米。

房價收入（PIR）=總房價/家庭年平均收入

=平均房價×套均銷售面積/家庭年平均收入

按照世界銀行的標準， 發達國家的房價收入比一般在1.9～ 5.6倍之間， 發展中國家合理的房價收入比一般在3～6倍之間。由數據知，從1998年鼓勵調控階段開始，我國的二手房房價收入比總體上是呈上升趨勢的，并不在合理范圍內，居民的收入水平不足以負擔高水平的房價，但從2010年國家房地產政策嚴厲調控房價開始，對房價收入比的回落還是有一定成效的。此外，房價收入比的地區差異很大，在此選取的一線城市北京、二線城市青島、三線城市威海，北京的二手房房價與居民收入不對稱，而威海則在合理水平上，并且房地產政策的調控對其房價收入比影響甚微。

對比不同房地產調控政策階段，房價收入比的彈性趨勢如何“升溫”市場。在宏觀政策鼓勵房地產事業的發展時，房價收入比有了顯著的提高，即房價增長的速度超過了收入增長的速度，現階段人們有能力支付的房價在未來變得不可知，居民對房屋的購買力是相對減弱的，尤其是在居民往往只關注房價的上漲，忽略了收入的增加，房價上漲的幅度更是超過了人們的預期，發展為“泡沫”存在的可能。這時，出于保本、盲目、投資、投機等心理，人們更愿意在現階段購房，以避免繼續上漲的房價打壓自己手中的貨幣，并在未來獲得較大的增值空間，而激增的二手房市場又進一步催化了房價的上漲，二者呈現互推式的增長。

（二）蝴蝶效應二：政策過度敏感和集中消費“熱鬧”市場

由時間跨度分析，在鼓勵發展、緊縮性、促進發展以及嚴厲調控四個階段，二手房的成交量適應不同階段的調控政策而有所變化，體現了一線城市北京對于宏觀房地產政策的敏感度。這里所謂的敏感度是指二手房市場的成交量對應于政策調控的變化而發生的變化，反映了二手房成交量與房地產政策的關聯性。尤其是在房地產政策促進發展階段，北京二手房的成交量顯著增加，這時的房地產政策是有效的，市場對它是敏感的，它具有合理性和使用價值。但是在隨后的政策調控中，居民基于房價的居高不下，在房價一次次的上調中，出現了居民對二手房的集中消費，這是市場過度敏感造成的。房價的報復性上漲，即使房地產政策進入嚴厲調控階段，房價仍是居高不下，不過在政策的調控下，二手房的成交量有所下滑。

（三）蝴蝶效應三：投資性購房“炒熱”市場

居民對二手房的購房需求可分為剛性需求、改善性需求、投資性需求。剛性需求突出表現為“婚房需求”，是指商品供求關系中受價格影響較小的需求，即指不得不買房的那部分需求。改善性需求是指因自身購買力增強， 原有住房無法滿足居住需求的那部分購房需求。改善性需求取決于居民購買力大小和房價的高低，用于改善生活的需要，當改善性需求釋放，房價會有較溫和的上漲。投資性需求主要指為了獲取未來的投資收益和資產溢價所產生的一種需求。投資性需求取決于人們能夠從中獲得的回報率，當房價處于上漲階段，投資性需求就是有利可圖的，而投資性需求的增加則會促進房價快速上漲，就是人們所說的“炒房”行為。

其中，當房價收入比在合理范圍內時，剛性需求和改善性需求應該占據著市場的主導地位，房地產市場才能獲得良性的發展。當房價迅速上漲時，雖然剛性需求受價格影響較小，但是一旦房價的增速遠高于居民的購買力水平增速，超出了剛性需求人群的可承受能力，不在合理的范圍內，那么剛性需求就不能變為有效需求，這部分人群對二手房市場只能持觀望態度。同時，因為自身購買力增強想改善住房的人群也會因房價的上漲購買力相對降低，無法刺激改善性需求。相對來說，這時投資性需求則會迅速增加，人們期待通過購房獲得租金和房產溢價，而得益于房價的上漲，人們的投資需求得以釋放，同時過多的投資性購房進一步促進了房價的上漲，由此，帶有投資性的“炒房”行為“炒”熱了二手房市場。

二、小結

從1998年至今，國家房地產調控政策先后經歷了鼓勵發展階段、緊縮性階段、促進發展階段和嚴厲調控階段，階段性政策的變遷對二手房市場產生巨大的作用。選取一、二、三線城市，分別以北京、青島、威海作為一、二、三線城市的代表，其二手房市場的發展具有典型性，從房價收入比、由成交量反應的居民政策敏感度、投資性購房比例三個微觀數據分析宏觀二手房市場“過熱”現象。

首先，房價的上漲或下跌不足以說明二手房市場的現狀，而此處選取的房價收入比則可以較好地反映居民的購買力水平，從1998年鼓勵房地產業發展以來，二手房房價收入比不斷呈上升趨勢，這說明一個家庭的年總收入中越來越大的比例用于購房等固定資產投資。其次，二手房的成交量對應于不同的階段性調控政策呈一致變化，而作為一線城市北京，對調控政策的反應較敏感，呈現更大的波動性，往往容易出現集中消費。而當房價一路上漲時，以獲取租金和套利為目的的投資性需求比例逐漸增大，侵占市場，造成二手房市場扭曲，同時剛性需求和改善性需求則對不斷上漲的房價望而卻步，要使二手房市場健康發展，就要釋放剛性需求，控制投資性需求。

一直以來，國家都在適應房地產市場變化采取相應的調控政策，以期房地產市場能合理健康地發展，雖然政策效果可能緩慢也不盡如人意，但要相信，政策的調控正引導二手房市場健康有序發展。

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