樓市下半年迎降價潮

中國過去十年的經(jīng)濟模型（以及經(jīng)濟）在衰落，政府的計劃經(jīng)濟效率低下。大量過度建設的產(chǎn)能、住房、寫字樓、商場和基礎設施都陷入了困境。

單就過度建設的程度而言，任何其他新興經(jīng)濟體都無法與中國媲美，包括東南亞。2008年全球金融危機后，中國的土地銷售量顯著增加。2010-2013年，中國的土地銷售量幾乎比2007-2009年的平均水平翻一番，成為支持地方政府固定資產(chǎn)投資的一個重要的財政收入來源。事實上，政府推動的過度投資熱潮也曾經(jīng)發(fā)生在東南亞，它導致了1997-2002年的金融危機，但和現(xiàn)在的中國相比，東南亞當年的投資顯得微不足道。高盛的報告也認為中國已經(jīng)陷入產(chǎn)能過剩，并將陷入“兩年的財富下降通道”。在需求減緩、家庭承受能力較弱、抵押貸款利率上升和開發(fā)商現(xiàn)金流較弱的背景下，高盛認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)目前的供給已經(jīng)出現(xiàn)過剩。

據(jù)高盛估計，在開發(fā)商兩年庫存調(diào)整周期，大多數(shù)城市10%-15%的降價將消化15%的庫存。降低首付比例以及利率、存款準備金率、開發(fā)商降低房價會緩解大規(guī)模資產(chǎn)貶值的風險。然而，相當多境外研究團體和媒體都認為，由于政策時滯等原因，第一波房地產(chǎn)沖擊將在第三季度來臨：中國國家主導的獨特“經(jīng)濟成功新模式”開始失效；泡沫程度前所未有，一旦行業(yè)開始去杠桿化，違約將雪崩式來臨；第三季度是高度危險期。

境外研究機構(gòu)和外媒做出以上判斷是基于以下七個方面：第一，中國某大型房地產(chǎn)開發(fā)商近日決定以40%的折扣銷售滯銷樓盤，購房人排隊以近乎瘋狂的高價購買過度建設的公寓，并將其空置，他們不會出租，因為中國沒有形成租賃文化，房屋90%都是自己持有，購買物業(yè)并坐等升值就是投資物業(yè)的基本邏輯。當開發(fā)商降價時，已購的房產(chǎn)投資就等于在貶值，購房者打砸售樓處就不奇怪了。這種打折的趨勢可能會迅速蔓延，越來越多的開發(fā)商將被迫以優(yōu)惠的價格出售物業(yè)，只是為了籌集現(xiàn)金以避免破產(chǎn)。

第二，華人首富、身家319億美元的李嘉誠及其家族，已經(jīng)在過去9個月售出了價值30億美元的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。

第三，貝恩公司和中國銀行對富裕家庭進行的調(diào)查表明，60%的富人正在考慮移居海外，因為他們不信任政府，并擔心資產(chǎn)泡沫，而且中國的污染程度越來越讓人無法忍受，他們希望自己的孩子得到純正的英語教育。

第四，一些大型開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)。這些開發(fā)商都是高杠桿經(jīng)營，且會危及銀行體系，它們通過“影子銀行”和次級貸籌集資金，在過去幾年中實現(xiàn)了持續(xù)增長，并且已經(jīng)尾大不掉。相比2013年，2014年前4個月的房屋新開工面積下降了37%。

第五，不良貸款在快速上升。中國的私人債務規(guī)?，F(xiàn)在比美國或歐洲都高，大約相當于GDP的190%，且還在不斷上升，而新興亞洲國家1998年這一比例最高也不過160%。而且，這還不包括金融機構(gòu)或政府債務。如果把這些數(shù)字納入考慮的范圍，中國的債務總額估計約為GDP的277%。相比而言，巴西是152%、印度為130%、俄羅斯為78%，中國比其他新興市場國家要高得多。新興市場國家的私人債務沒有發(fā)達國家那么高，因為他們的收入低，公民和企業(yè)的資信較差。因此，中國總債務占GDP的比例在所有新興市場國家中是非常罕見的。

第六，中國已經(jīng)有一家大型農(nóng)村信用合作社倒閉，投資者的存款都打了水漂。

第七，中國一家主要的太陽能公司債券違約，震驚全國。到目前為止，政府已經(jīng)悄悄在救助和彌補違約的企業(yè)，但也在暗示將允許更多的違約發(fā)生，以擠出泡沫。