農村不動產統一登記制度實施的必要性及阻力分析

趙劍橋 司靜波 韓立偉 張憶

（1.東北農業大學，黑龍江哈爾濱 150030；2.沈陽市規劃和國土資源局沈北分局,遼寧沈陽 110164）お

摘要 對農村不動產統一登記制度實施的必要性及阻力進行分析，并在制度落實層面提出了相關啟示。該制度的實施將對土地調控產生重大影響，但不動產統一登記制度的推進仍面臨比較大的阻力。

關鍵詞 農村；不動產統一登記制度；阻力

中圖分類號 S-9B文獻標識碼

A文章編號 0517-6611（2014）19-06438-01

作者簡介 趙劍橋（1990- ），女，內蒙古赤峰人，碩士研究生，研究方向：土地項目管理。*通訊作者，教授。

收稿日期 20140530

1 不動產統一登記制度工作概況

不動產統一登記，是由2013年11月20日召開的國務院常務會議決定，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度。由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。各地在中央統一監督指導下，結合本地實際，將不動產登記職責統一到國土資源部一個部門。

2 農村不動產統一登記必要性

現階段農村不動產登記制度極度不完善，農村的不動產權沒有保障。在農村實行不動產統一登記制度迫在眉睫。

2.1 是市場經濟發展初期的必然要求 我國正處于市場經濟發展初期，農村集體土地也將逐步走向市場，確權登記，產權明晰，是進入市場的必要條件。

2.2 有利于保護交易農民的合法權益 沒有統一登記制度，農民沒有產權，交易過程中無法得到合法的保護。統一登記制度在當今社會更具有實踐意義，社會正逐步從計劃經濟向市場經濟轉型，社會秩序混亂，信用欠缺，違法違規的不動產交易行為廣泛存在。城鎮化的推進，必然會推動農村不動產交易，如果對登記不明晰，極易造成欺詐現象。

2.3 有利于強化登記機關的責任感 嚴格的統一登記制度將對登記機關的工作進行界定，落實責任制。在實行實質審查以后，因登記機關的故意或重大過失導致登記錯誤，造成相對人的損失時，登記機關應有義務加以賠償，以強化登記機關及登記人的責任感，消除登記錯誤。

2.4 有利于農村土地的集約節約化 由于農村一直沒有統一登記制度，農村長期存在不同程度的居民點空心化,居民點用地超標，一戶多宅，耕地濫用，改變土地用途等問題，隨著城鎮化加快，這種土地浪費現象越來越嚴重，統一的登記制度將會根據嚴格的標準，采取統一的界定措施。這將對合法利用土地提供監管平臺，為我國土地的集約節約化工作提供保障。

2.5 有利于加快對小產權房的清理工作 鑒于農村長期沒有登記制度，農民對不動產的產權意識薄弱，加之注重資金，農村小產權房現象越演越烈，國家叫停小產權房工作并沒有明顯效果。通過不動產的統一登記工作，農民被賦予土地財產權和不動產產權，將從市場交易的角度遏制小產權房┫窒蟆＊

3 農村不動產統一登記工作的阻力

建立不動產登記信息管理基礎平臺，有三項基本功能： 第一，明確不動產權利的歸屬和內容， 維護不動產權利人的合法權益；第二，賦予農村居民不動產交易權，提高不動產交易效率；第三，保護善意第三人，維護不動產交易安全。這將對土地調控產生重大影響，但不動產統一登記制度的推進仍面臨比較大的阻力。

3.1 電子化信息管理匱乏

結合目前農村土地信息聯網的情況來看，單就城市而言，很多中小城市本身的信息化工作還沒有完成，甚至還沒有建立起電子化的管理，大量的信息是紙質的，不能實現聯網公開。就算是幾十個大城市，信息化工作雖然完成了，但也存在一個大問題，就是各地在發展農村不動產信息系統的時候，是各自發展，他們的信息系統是不同的，里面設計的數據參數也不一樣。而聯網的話，必須做到信息數據的標準都是統一的［2］。

3.2 系統整合缺陷

我國對于農村土地登記的系統不能統一，各地的不動產產權登記長期分散于國土、住房、農業、林業等多個部門，標準不一，平臺有異導致系統無法整合。長期的工作職責不明晰必然會造成整合工作無法順利進行。

3.3 統一登記工作量大

我國農村數據量極大，農村土地種類繁多，地域產異性較大，在進行同一等級時將面臨巨大的工作量，需要在一線工作中投入大量的人力物力財力，同時在技術層面上要開展大量的培訓工作，為此要克服難題，將工作順利開展。

3.4 涉及到個人私有財產或者隱私

在實行不動產統一登記制度過程中，涉及到個人私有財產或者隱私，農村也不乏有一戶多宅，多占土地等現象，人們不愿意配合。另外一個阻力是人為因素，一些地方政府或部門不愿主動配合聯網工作，因其本身也存在非法使用或占有土地的現象，統一登記勢必會有損個人利益。

3.5 農村家庭糾紛現象嚴重

實施統一登記制度，明確產權，在此過程中，必然會遇到農村的家族及家庭矛盾影響。農民的不動產產權意識已經有很大提升，家族及家庭糾紛隨之增加。如何在集體中劃分個體是統一登記制度實施中需要解決的一大難題。

參考文獻

［1］ 高圣平.不動產統一登記視野下的農村房屋登記: 困境與出路［J］.當代法學，2012(2):47-55.

［2］ 王辛之，張美旺，呂琍.農村集體土地地籍調查的實踐與探索［J］.地理空間信息，2012，6(3)：139-140.