基于SWOT分析的農村宅基地使用權市場化探討

郎婧　伍進　賈飛

摘要詳細介紹了我國農村宅基地使用權的現狀，面對目前在農村出現的“空心村”、“一戶多宅”等現象，對宅基地使用權市場化的可行性做了初步探討，并用SWOT分析法分別從宅基地使用權市場化的優勢、劣勢、可能帶來的機會和遇到的挑戰4個方面進行分析。結果顯示，雖然宅基地使用權市場化可能引起小部分農村居民由于出售房屋造成的“居無定所”等現象，但是宅基地使用權的市場化將促進農村土地資源配置更加合理和有效，減少資源浪費等現象，對節約和保護耕地也具有重要意義。

關鍵詞農村宅基地使用權；SWOT分析法；市場化

中圖分類號S28文獻標識碼A文章編號0517-6611（2014）22-07636-03

1我國農村宅基地使用權管理現狀

1.1農村宅基地管理的相關法規農村宅基地是指農村居民因居住生活而建造房屋等建筑物所占用的土地，包括住房和輔助用房（如廚房、廁所、庭院等）占地。宅基地作為農民最重要的生活資料，我國法律對其所有權、使用權及轉讓做出明文規定。首先，2004年《土地管理法》第八條第二款對宅基地所有權做出明確規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”。其次，《物權法》對農村宅基地的使用權做出相關規定，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員依法享有的在農村集體所有的土地上建造住宅的權利，它是農民維持生產、生活的一項重要權力，《物權法》第一百五十二條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施”。最后，針對宅基地的轉讓，《物權法》也做了說明，第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”，這本質上還是延續了《土地管理法》的規定。2004年的《土地管理法》在第六十三條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。從以上法規可以看出，宅基地所有權屬于農村集體經濟組織，農村集體組織成員有權依法享有宅基地的使用權，但法律對宅基地使用權的轉讓卻作了限制[1]。

我國農村宅基地的管理與城鎮住宅用地不同。在城鎮，我國《城市房地產管理法》明確規定了城鎮居民可以繼承、轉讓和抵押自己享受的房屋所有權和建設用地使用權。但是在農村，農民的房屋宅基地卻沒有此項權能。對于農村宅基地轉讓，我國法律采取了較為保守的態度。2004年國務院發布的《關于深化改革土地管理的決定》第十部分規定：“禁止農村集體經濟租住方法出讓、出租集體土地用于非農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村置購宅基地”。國家希望通過法律的強制手段禁止宅基地的非法轉讓和買賣，從而保護農民最根本的土地權益[2]。

1.2農村宅基地管理存在的問題近年來，隨著我國經濟的飛速發展，城市化進程加速，農業在國民生活中所占比重大幅下降，越來越多的農民走進城市，將自家的宅基地承包地轉租給別人，發生大規模的農村土地使用權的流轉現象。但是，現行的宅基地使用權轉讓制度存在法制不健全和管理不規范等弊端，導致農村宅基地出現如下問題。

1.2.1“空心村”現象普遍。隨著城市化水平的不斷提高，越來越多的農民進城務工，但迫于戶籍制度的限制和城市高昂房價的障礙導致進入城市的門檻過高，他們無法在城市立足，成為“候鳥式”民工。打工者一年之中的大部分時間在城市務工，而只在特定的農忙時節和春節返鄉。他們用在城市賺來的錢在農村建房，但大部分時間在城市打工，這就造成了農村大量住宅大部分時間處于空置的狀態，形成“空心村”。

1.2.2“一戶多宅”現象較多。我國《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”。但實際上，在農村往往存在“一戶多宅”的現象。造成“一戶多宅”的主要原因是農民由于繼承或饋贈而得到的多余戶宅，或者因分戶另外申請宅基地建房，農村土地管理的監管不力也是原因之一。

1.2.3亂占耕地現象日趨嚴重。由于宅基地具有的福利性以及農民取得宅基地的無償性，使得農村亂占地、占用耕地建房等現象普遍存在。由于農村管理不善、缺乏規劃和人情關系等原因，導致農村存在嚴重的建新房不拆舊房、占用耕地建房等現象。同時農村政府對亂占耕地的建房缺乏管理，“占一補一”的耕地占補平衡政策無法得到真正落實，這在一定程度上制約了農村經濟的發展，也對土地資源造成了極大的浪費。

1.2.4宅基地“私下交易”活躍。雖然法律禁止農村宅基地的使用權不得交易和轉讓，但由于法律意識的淡薄和來自城市對土地宅基地的巨大需求，不少農民私下出售宅基地，催生了宅基地的地下交易活躍現象[3]。

但筆者認為造成以上現象的根本原因還是流轉停滯，由于現行法律規定禁止宅基地合法買賣或抵押的制度，導致農民雖然有地有房，但是即無法向金融機構抵押借貸也不能出售自己閑置的屋宅。這樣一方面限制了農民生產資金融通渠道，阻礙了農村產業結構調整，不利于農民增收；另一方面大量閑置房屋得不到有效流轉，造成土地資源的浪費。因此，建立新的農村宅基地流轉模式，嘗試農民宅基地使用權市場化具有重要意義。

2農村宅基地市場化的SWOT分析

SWOT分析法也被稱為態勢分析法，它是通過研究對象的內部影響因素（優勢、劣勢）和外部影響因素（機會、威脅）進行全面系統的分析，并根據問題的輕重緩急程度制定相關戰略的過程。針對以上4個影響因素，美國學者韋里奇結合策略配對的方式建成以下矩陣模型（圖1）[4]。