北京自住型商品住房供給模式研究

隋星桐

［摘要］2013年10月22日,北京市住建委、發(fā)改委等五部門發(fā)布了《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》(以下簡稱《自住型商品房意見》),計(jì)劃在未來兩年內(nèi)推出七萬套自住型商品住房,以解決中等收入家庭住房問題。本文通過準(zhǔn)入機(jī)制、項(xiàng)目用地性質(zhì)、運(yùn)營環(huán)節(jié)、退出機(jī)制等方面對自住型商品房政策進(jìn)行梳理與分析,然后指出可能存在的問題,最后提出政策建議。

［關(guān)鍵詞］自住型商品房；住房保障；房地產(chǎn)調(diào)控政策

［中圖分類號(hào)］F2933［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2014）24-0130-02

1自住型商品房政策梳理與分析

此次推出的自住型商品房與限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房有著很大區(qū)別,可以看做是房地產(chǎn)市場調(diào)控中市場手段的顯著加強(qiáng)。自住型商品房主要有以下特點(diǎn)：

11準(zhǔn)入機(jī)制不再看申購人財(cái)產(chǎn)收入狀況

從準(zhǔn)入機(jī)制來看,不再對申購者家庭收入,人均住房面積和家庭總資產(chǎn)凈值來劃定上下限。只要符合本市購房條件的家庭皆可購買,即北京市戶籍家庭名下有一套以內(nèi)房產(chǎn)；非北京戶籍家庭持有效暫住證并連續(xù)五年(含)以上在北京市繳納社保或個(gè)稅且名下無房。本市戶籍無房家庭和輪候經(jīng)適房限價(jià)房的家庭可以優(yōu)先購買。不限制購買人群就說明自住型商品房不屬于保障房體系內(nèi),其本質(zhì)是商品房。

12項(xiàng)目用地完全為出讓用地

從項(xiàng)目用地性質(zhì)來看,由以前的劃撥用地為主變?yōu)榱烁偟貎r(jià)限房價(jià)的出讓土地。保障性住房用地的供給方式一直以來存在著較大爭議。經(jīng)濟(jì)適用房主要以劃撥用地為主,而限價(jià)房則是有條件的招拍掛。由于二者在使用期限、產(chǎn)權(quán)設(shè)置、抵押、退出機(jī)制等方面的規(guī)定各不相同,給住房管理增加了不少難度。此外,經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房在某種程度上已淪為了“公務(wù)員房”,這不僅是國有資產(chǎn)的流失,也干擾了招拍掛土地市場的秩序,腐敗問題時(shí)有發(fā)生,而監(jiān)督薄弱。自住型商品房作為商品房多配建在商品房用地中,房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)置為共有產(chǎn)權(quán),限制了行政力量的干預(yù)。

13申購流程體現(xiàn)公平公正公開

從建設(shè)、運(yùn)營、分配等環(huán)節(jié)來看,由以前的政府行政指導(dǎo)變?yōu)榱碎_發(fā)商為主體的市場行為。以金隅匯星苑和金隅匯景苑這兩個(gè)自住型商品房項(xiàng)目為例,兩個(gè)地塊的拿地時(shí)間并不是最早,但卻是第二、第三個(gè)開始接受申購的項(xiàng)目,企業(yè)自主性較強(qiáng)。企業(yè)在自己網(wǎng)站上設(shè)置了申購入口,由企業(yè)進(jìn)行材料初審,北京市住建委二審,最后企業(yè)組織公開搖號(hào),接受公證和來自主管部門、公眾的監(jiān)督。在涉及民眾住房等切實(shí)民生問題上,對企業(yè)活動(dòng)和市場行為為主體的“放權(quán)”,是保障公平與效率的基本手段,自住型商品房的申購流程如此設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)予以肯定。

14退出機(jī)制征繳收益,限制出讓

從退出機(jī)制來看,經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、自住型商品房有各自特點(diǎn)。保障房的退出機(jī)制,就是指正在使用國家保障性住房的個(gè)人或者家庭,當(dāng)其收入、資產(chǎn)或其他條件不再符合相應(yīng)保障的條件時(shí),責(zé)令其對房屋進(jìn)行騰退的機(jī)制。

自住型商品房為了保護(hù)剛需購房的申請者,限制投機(jī)需求,《自住型商品房意見》規(guī)定了退出機(jī)制：五年內(nèi)不得上市；五年后轉(zhuǎn)讓的,按照屆時(shí)同地段商品住房價(jià)格和該自住型商品住房購買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。在二手房交易市場中,同地段的住房雖然在小區(qū)品質(zhì)上會(huì)有所不同,但在價(jià)格上差異并不會(huì)太大。這就使得投機(jī)客對投資自住型商品房的興趣大大降低,保證了更多迫切需要解決住房問題的“夾心層”申購者能夠享受到政策的傾斜。

2可能存在的問題

21對北京市房價(jià)的調(diào)控效用還有待觀察

2013年10月底北京市住建委發(fā)布自住型商品房政策時(shí)宣布計(jì)劃于2013年推出2萬套,2014年計(jì)劃推出5萬套。而2013年北京市新建純商品住宅網(wǎng)簽80392套。由此可見,北京市自住型商品房的供應(yīng)量并不小,已直逼純商品住房的年成交量。眾所周知,北京市近年來商品房價(jià)格的快速上漲,供不應(yīng)求一直是主要原因之一。短期來看,7萬套自住型商品房的推出增加了住宅供應(yīng),在一定程度上將緩解緊張的供求關(guān)系,讓市場預(yù)期趨于理性,在短期將會(huì)拉低商品房平均價(jià)格。但長期來看,配建的自住型商品房成本又會(huì)被開發(fā)商分?jǐn)傆诩兩虡I(yè)項(xiàng)目,尤其是當(dāng)利潤被限制時(shí),開發(fā)商必須通過快速開發(fā)和銷售才會(huì)實(shí)現(xiàn)保本和盈利,其財(cái)務(wù)成本就會(huì)顯著增加。甚至在政策影響下,開發(fā)商不滿利潤被攤薄而減少純商品房的供應(yīng),反而會(huì)抬高房價(jià)。因此對于房價(jià)的拉低作用,仍舊有待觀察。

22政策能否真正解決“夾心層”的住房問題

北京作為首都又是特大型城市,人口壓力大,廣大中等收入階層無力負(fù)擔(dān)商品房。這其中很大一部分是外來的年輕白領(lǐng),如果他們最終逃離了北京,人才也就流失了。自住型商品房申購人群中并沒有像經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房一樣只限北京市戶籍家庭,而首次對外地戶籍放開這一點(diǎn)值得肯定。但是自住型商品房到底應(yīng)該推出多少萬套才能將廣大“夾心層”基本覆蓋,還應(yīng)當(dāng)由相關(guān)部門進(jìn)行統(tǒng)計(jì)推斷,科學(xué)的制訂合理供應(yīng)計(jì)劃。

23是否能完全阻止投資客的準(zhǔn)入

無論是經(jīng)濟(jì)適用房還是限價(jià)商品房,現(xiàn)有監(jiān)管體制都存在著一定的局限性,造成退出機(jī)制運(yùn)行不暢。比如不能持續(xù)的監(jiān)督保障房的使用狀況導(dǎo)致出現(xiàn)很多使用者改變房屋用途或者出借出售給了他人的現(xiàn)象；不能持續(xù)的準(zhǔn)確衡量使用者的收入水平,造成高收入者通過隱瞞真實(shí)收入騙取保障房資格,造成不公與資源浪費(fèi)；懲罰力度不夠,不能震懾到違反規(guī)定的使用者。在現(xiàn)有規(guī)定中,未經(jīng)許可出租出售經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房者只收回或者補(bǔ)交與商品房的價(jià)格差,并不承擔(dān)任何罰款或者法律責(zé)任。

24征收三成差價(jià)相關(guān)規(guī)定模糊

《自住型商品房意見》中規(guī)定：“購房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的,如有增值,應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房價(jià)格和該自住型商品住房購買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。”在實(shí)際執(zhí)行過程中,“同地段商品住房”并不明確。具體為“同地段”的范圍不明確；“商品住房”是單指新房,二手房,還是各種檔次的所有商品房做加權(quán)平均？也并不明確,相關(guān)配套政策還有待補(bǔ)充。

3政策建議

31嚴(yán)格禁止一切非自住用途

為保證自住型商品房能夠公平公正、高效率的分配給真正需要的“夾心層”群體,就要在退出機(jī)制的設(shè)計(jì)和審核上嚴(yán)格禁止投機(jī)投資需求的滲入。首先應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制包括空置、出租等任何改變自住用途的行為,這需要相關(guān)部門持續(xù)的監(jiān)察自住型商品房的使用狀況；其次在退出機(jī)制中必須禁止以牟利為目的的轉(zhuǎn)讓。雖然規(guī)定了五年后轉(zhuǎn)讓繳納三成的差價(jià),但如果北京市房價(jià)以較快速度上漲,投資客還是有很大的盈利空間。在《自住型商品房意見》中,缺少相關(guān)懲罰的條款。三成的差價(jià)仍然較低,應(yīng)當(dāng)再調(diào)高至閑置資本不愿意進(jìn)入的閾值或者把五年的禁市期延長至更久。

32建立房屋使用狀況跟蹤調(diào)查機(jī)制

為保證自住型商品房在分配環(huán)節(jié)的公平,除了嚴(yán)格審核申購人各項(xiàng)資格外,還應(yīng)當(dāng)在房屋使用后長期進(jìn)行使用狀況的跟蹤監(jiān)察,發(fā)現(xiàn)弄虛作假,騙購,出租等行為的解除購房合同,承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)與法律責(zé)任。具體可以采取定期與不定期的入戶調(diào)查,查電表水表,鄰里舉報(bào)等措施準(zhǔn)確把握房屋使用狀況。

33完善自住型商品房法律法規(guī),加大對違規(guī)者懲罰力度自住型商品房剛推出不久,相關(guān)規(guī)定還只停留在意見階段。應(yīng)盡快制定自住型商品房管理?xiàng)l例,對于自住型商品房的各項(xiàng)規(guī)定通過立法形式確定下來。并對在自住型商品房的申購、使用和退出環(huán)節(jié)當(dāng)中出現(xiàn)的欺騙行為,按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行嚴(yán)肅處理,對于情節(jié)較為嚴(yán)重的,還要追究其刑事責(zé)任。通過加強(qiáng)對違法者的懲罰力度,才能保證自住型商品房政策的有效貫徹實(shí)施,為公平性提供保證。

34自住型商品房政策應(yīng)當(dāng)長期堅(jiān)持下去并不斷完善

北京市當(dāng)初推出經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房就是為了解決社會(huì)“夾心層”的住房問題。但是實(shí)踐證明解決一個(gè)“夾心層”就會(huì)出現(xiàn)另一個(gè)“夾心層”,在多層次住房供應(yīng)體系之間也會(huì)有上下都照顧不到的情況。只有自住型商品房長期化、常態(tài)化、規(guī)模化的推出下去,并配合一些短效政策和盤活存量房市場和租房市場的政策,比如房產(chǎn)稅的適時(shí)推出引導(dǎo)增量、盤活存量,才算從根本上加大住房供應(yīng)。

4結(jié)論

總體來看,北京自住型商品房對經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的一些弊端做出了修正,將會(huì)解決一部分中等收入家庭的剛性需求。北京市自住型商品房政策剛剛起步,在實(shí)際運(yùn)行過程中將會(huì)暴露出哪些問題還有待繼續(xù)觀察。

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