論先建后拆改造烏橋島舊城區(qū)的綜合效益

郭洽源

［摘要］本文通過(guò)對(duì)汕頭市舊城區(qū)烏橋島改造工作停滯不前的原因進(jìn)行了深入分析,提出必須以經(jīng)營(yíng)城市的理念,經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新,整合資源,統(tǒng)籌規(guī)劃,進(jìn)行房地產(chǎn)異地大置換,先建后拆,才能為舊城改造創(chuàng)造先決條件,從而取得顯著的綜合效益。

［關(guān)鍵詞］城市經(jīng)營(yíng)；舊城改造；烏橋島；綜合效益

［中圖分類(lèi)號(hào)］F29921［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2014）24-0127-03

汕頭市舊城區(qū)烏橋島,占地面積4738公頃(7107畝)。據(jù)《汕頭市志》記載,鼎盛時(shí)期市級(jí)以上工業(yè)企業(yè)六十多個(gè)［1］,屬于重污染區(qū)。隨著市區(qū)的擴(kuò)大和自身?xiàng)l件的變化,現(xiàn)只有二十家生產(chǎn)企業(yè),占地約200畝。原來(lái)的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)用地或閑置，或建成住宅。居民區(qū)與工廠(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)混雜。全島房屋總建筑面積537萬(wàn)平方米,有77%的房屋屬于危舊房,因排危而拆除的斷垣殘壁隨處可見(jiàn)。島內(nèi)道路狹小；排污排水系統(tǒng)殘破不堪；供水、供電設(shè)施老化；居民貧困戶(hù)多；下崗失業(yè)人員多；老齡人口多；殘疾人多,是政府管理服務(wù)壓力最重的區(qū)域。當(dāng)?shù)亟值擂k事處連續(xù)12年開(kāi)展“烏橋情,愛(ài)心行”慈善活動(dòng),發(fā)放社會(huì)各界捐助財(cái)物累計(jì)超過(guò)1000萬(wàn)元,但杯水車(chē)薪,該島破敗衰落的趨勢(shì)與日俱增,是近幾年來(lái)汕頭市各級(jí)黨政訪(fǎng)貧問(wèn)苦,救災(zāi)搶險(xiǎn)次數(shù)最頻繁的區(qū)域。因此,對(duì)烏橋島實(shí)施舊城改造,既是一項(xiàng)城建工程,又是一項(xiàng)重大的民生工程。

1困擾烏橋島舊城改造的根本原因

1995年,在烏橋島居民的強(qiáng)烈要求下,汕頭市政府決定實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一改造,積極引導(dǎo)企業(yè)會(huì)同各有關(guān)部門(mén)對(duì)該島進(jìn)行研討、論證、規(guī)劃,但多家企業(yè)都乘興而來(lái),敗興而歸。本來(lái),對(duì)烏橋島實(shí)施舊城改造基本具備了天時(shí)、地利、人和諸要素。一是這幾年房地產(chǎn)價(jià)位呈直線(xiàn)上升趨勢(shì),政府積極招商引資,鼓勵(lì)企業(yè)按廣東省目前實(shí)行的“三舊”政策對(duì)烏橋島進(jìn)行舊城改造。二是烏橋島四面環(huán)水,交通便利,在地理上形如龜背,四座連接島內(nèi)外的大橋如同龜腿,是藏風(fēng)聚氣的風(fēng)水寶地。三是居民住在破敗的危房中每逢臺(tái)風(fēng)暴雨都提心吊膽,希望有新建成的房屋,盡快搬遷；企業(yè)家認(rèn)為道路狹小,廠(chǎng)房破舊已不能適應(yīng)現(xiàn)代化工業(yè)生產(chǎn)的要求,企業(yè)只有外遷,才有生機(jī)。可是在這些有利條件下,全島改造卻一直步履艱難。在調(diào)研中,筆者發(fā)現(xiàn)有很多深層次、實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題制約了烏橋島的改造進(jìn)程,而最關(guān)鍵的問(wèn)題就是沒(méi)有以經(jīng)營(yíng)城市的理念整合資源對(duì)烏橋島的改造實(shí)施綜合的統(tǒng)籌規(guī)劃,所以,導(dǎo)致了下述諸多問(wèn)題難以解決：

11房地產(chǎn)權(quán)屬之爭(zhēng)是居民和開(kāi)發(fā)商頭上的緊箍咒

烏橋島的貧困和衰落狀況使幾十年房齡的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)低于每平方米1500元。20年房齡的房屋二手房交易價(jià)每平方米只有3000元。房地產(chǎn)的賤價(jià)掩蓋了房屋產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)的矛盾。實(shí)施改造很多涉及房地產(chǎn)的民事糾紛就會(huì)成為拆遷過(guò)程的主要矛盾。主要來(lái)源于幾方面：一是土地來(lái)歷不明,居民見(jiàn)縫插針或土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)各有其主,私搭亂建,私自買(mǎi)賣(mài),無(wú)證房地產(chǎn)長(zhǎng)期無(wú)法明晰權(quán)屬。二是居民法律意識(shí)淡漠,很多房地產(chǎn)來(lái)源于祖遺,沒(méi)有及時(shí)辦理繼承、析產(chǎn)或贈(zèng)予的合法手續(xù),產(chǎn)權(quán)共有人隨著歷史的推移,變化較大。一旦涉及拆建,利益之爭(zhēng)將使原居民的住房使用面積發(fā)生變化。三是歷史上被政府經(jīng)租代管的僑產(chǎn)、私產(chǎn)房屋在落實(shí)政策撤管之后,房屋使用權(quán)仍然被租戶(hù)占有,依照相關(guān)法律法規(guī),拆遷時(shí)租戶(hù)必須無(wú)條件將房屋使用權(quán)歸還業(yè)主；私產(chǎn)房屋已發(fā)生租賃關(guān)系的,拆遷時(shí)租賃關(guān)系相應(yīng)終止,租戶(hù)將成為無(wú)房戶(hù)或住房困難戶(hù)。

原烏橋島內(nèi)兩個(gè)改造項(xiàng)目,自建成至今已20年,但仍有百余戶(hù)在上述問(wèn)題的困擾下,一直無(wú)法按相關(guān)規(guī)定辦證,且產(chǎn)權(quán)糾紛持續(xù)不斷。

12拆建周期長(zhǎng)加重了居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)

島內(nèi)居民長(zhǎng)期積貧積弱,量多面廣。以先拆后建的舊城改造模式,只有少量的周轉(zhuǎn)房可以臨時(shí)安置居民,大部分需要靠居民領(lǐng)取房租補(bǔ)貼投親靠友或租房臨時(shí)安置。對(duì)長(zhǎng)期貧困的居民而言,拆建將會(huì)使其生活更加艱難,此其一。大量居民通過(guò)一室多用,內(nèi)設(shè)閣樓,天面或地面見(jiàn)縫插針搭建滿(mǎn)足蝸居之需。拆建時(shí)有的得不到賠償,且新建成房屋分?jǐn)偣彩褂妹娣e之后,住房面積大量縮水,難以通過(guò)舊城改造,改善居住條件,此其二。居民難以承受新建成區(qū)今后日常必須支付的物業(yè)管理費(fèi),而不能營(yíng)造良好的人居環(huán)境,此其三。

由此可見(jiàn),以先拆后建的傳統(tǒng)模式實(shí)施改造,在拆遷賠償安置中,很多實(shí)質(zhì)性難以解決的問(wèn)題將成為阻力。

13人口結(jié)構(gòu)難以改善,加重了開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

汕頭市區(qū)舊城區(qū)的房?jī)r(jià)相當(dāng)于新市區(qū)的60%。除了景觀設(shè)計(jì)、公建配套的因素之外,房?jī)r(jià)低的因素還在于舊城改造的新建城區(qū)中,原來(lái)的居民占了70%,這個(gè)群體從人文素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)水平,住房條件都相對(duì)較低。最近,烏橋街道辦事處提供烏橋島的數(shù)據(jù)是：現(xiàn)有居民戶(hù)6318戶(hù),人口19900人,其中貧困戶(hù)共2219戶(hù),占總戶(hù)數(shù)的35%,領(lǐng)取殘疾人證的436人(其中200多名精神殘疾),單親家庭300多戶(hù),60歲以上老年人3862人,下崗無(wú)業(yè)人員3000多人,低保戶(hù)564戶(hù)1008人,還有很多35周歲以上尚未婚育的居民。據(jù)此看來(lái),烏橋島拆舊建新之后,依然是貧困人群集結(jié)的地區(qū),必將出現(xiàn)售房難,房?jī)r(jià)低,資金回收周期長(zhǎng),成本高,利潤(rùn)低,開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大的問(wèn)題。

14將公共配套設(shè)施建設(shè)轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商的設(shè)想,違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律烏橋島公共配套設(shè)施建設(shè),欠賬嚴(yán)重。而政府在財(cái)政資金緊缺的情況下,對(duì)烏橋島的改造,希望以島養(yǎng)島,政府不投資,也不盈利,由開(kāi)發(fā)商按現(xiàn)代化城市公共配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)后,無(wú)償移交給政府各有關(guān)部門(mén)管理的設(shè)想,顯然違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

15不可知因素使住房經(jīng)濟(jì)雙困戶(hù)的數(shù)量難以預(yù)測(cè)

為解決居民住房困難的問(wèn)題,有關(guān)政策規(guī)定,在舊城改造過(guò)程,對(duì)住房、經(jīng)濟(jì)雙困戶(hù)實(shí)行補(bǔ)償安置最低保障線(xiàn),即單戶(hù)居住面積不得少于38平方米。隨著拆遷工作的展開(kāi),前述因產(chǎn)權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的紛爭(zhēng),將會(huì)使居民的住房面積發(fā)生變化,造成住房困難戶(hù)、無(wú)房戶(hù)的數(shù)量上升,這是一個(gè)無(wú)底洞。

16被拆遷單位的歷史包袱,影響職工整體分流安置

島內(nèi)二十家企業(yè),分為32個(gè)產(chǎn)權(quán)單位,共有職工3471人,其中在職1271人,退休2200人,有的企業(yè)已經(jīng)停業(yè)多年,債務(wù)沉重。企望依靠房屋征收補(bǔ)償款來(lái)安置職工、清償債務(wù)的設(shè)想并不切實(shí)可行。如果拆遷過(guò)程操作不當(dāng),容易激發(fā)對(duì)抗性群體事件,形成拆遷的重大阻力。

綜上所述,對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)衰落,環(huán)境破敗,各種房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜的區(qū)域,政府力圖通過(guò)整體市場(chǎng)化,實(shí)行拆舊建新,以島養(yǎng)島,不再投入資金的舊城改造模式,將歷史包袱轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商,坐收開(kāi)發(fā)建設(shè)和建成區(qū)后期衍生稅費(fèi)之利的構(gòu)想是不現(xiàn)實(shí)的。正是上述各種因素制約了烏橋島舊城改造進(jìn)程。

2只有以經(jīng)營(yíng)城市的理念,整合資源,統(tǒng)籌規(guī)劃,才能為烏橋島舊城改造創(chuàng)造先決條件烏橋島最大的劣勢(shì)是歷史上傳統(tǒng)工業(yè)集結(jié)產(chǎn)生的重污染源和中、低收入群體匯聚成為“貧民窟”,而四周淡水環(huán)繞,對(duì)外交通便捷,地理上最具發(fā)掘潛力則是其最大的優(yōu)勢(shì)。城市經(jīng)營(yíng)就是要揚(yáng)長(zhǎng)避短。“其關(guān)鍵就在于必須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,盤(pán)活存量資本,搞活增量資本,激活無(wú)形資產(chǎn)。”(2)

烏橋島沒(méi)有歷史文化古跡保護(hù)的任務(wù),整體改造可以統(tǒng)一規(guī)劃成現(xiàn)代化宜商宜居的親水高尚社區(qū)。促使島內(nèi)城市的品位、房地產(chǎn)的價(jià)位和長(zhǎng)遠(yuǎn)的商業(yè)價(jià)值出現(xiàn)重大的變化,建成汕頭市西片區(qū)一顆耀眼的新星。但是,烏橋島的舊城改造,除了普遍存在的社會(huì)性、綜合性、復(fù)雜性之外,它涉及的問(wèn)題更多的是如何保護(hù)弱勢(shì)群體；如何通過(guò)舊城改造的政策性扶持,改善中、低收入者的生活條件,使之能安居樂(lè)業(yè),縮小貧富差距；如何實(shí)現(xiàn)烏橋島的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,優(yōu)化當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)結(jié)構(gòu),為居民提供更多的創(chuàng)業(yè)和就業(yè)機(jī)會(huì),提高社會(huì)弱勢(shì)群體的幸福指數(shù)；如何“降低投資成本,吸引生產(chǎn)要素,發(fā)展市場(chǎng)主體,以城市的發(fā)展帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展”(3)。實(shí)現(xiàn)投入少,效益高的目標(biāo)。

面對(duì)諸多課題,唯一的辦法就是根據(jù)級(jí)差地租的理論,對(duì)全島工業(yè)企業(yè)和居民實(shí)行異地大搬遷。由政府提供約350畝土地,投資約15億元,實(shí)現(xiàn)異地房地產(chǎn)大置換,來(lái)獲取烏橋島整島的優(yōu)質(zhì)資源，從而獲取最佳的綜合效益。

第一，政府必須站在經(jīng)營(yíng)城市的高度,確立以民為本,先舍后得,通盤(pán)籌劃,持之以恒,循序漸進(jìn)的理念,才能實(shí)現(xiàn)振興經(jīng)濟(jì),增強(qiáng)城市活力,獲得最佳綜合效益的目標(biāo)。

第二，應(yīng)利用特區(qū)立法權(quán),出臺(tái)烏橋島拆遷補(bǔ)償異地安置、拆建過(guò)程的相關(guān)法規(guī),確保在實(shí)施改造建設(shè)過(guò)程政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性,使舊城改造的行為主體有法可依,有法必依,維護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

第三,針對(duì)島內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)屬錯(cuò)綜復(fù)雜的特點(diǎn),由相關(guān)機(jī)構(gòu),開(kāi)展利民、便民的配套服務(wù),解決部分居民房地產(chǎn)權(quán)屬糾葛不清的歷史遺留問(wèn)題,使被拆遷主體的房地產(chǎn)權(quán)屬明朗化。

第四,核實(shí)島內(nèi)居民的住房、經(jīng)濟(jì)狀況以及異地搬遷的住房需求和購(gòu)房能力,掌握需要外遷的住宅用房總量,為異地建設(shè)提供依據(jù)。核實(shí)應(yīng)享受公租房、限價(jià)房待遇的居民戶(hù)數(shù)和人口,為新建樓房的住宅套型搭配比例提供設(shè)計(jì)參數(shù),為政府的福利性財(cái)政投入提供決策依據(jù)。

第五,核實(shí)生產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況,對(duì)實(shí)施異地外遷或房地產(chǎn)征收補(bǔ)償將會(huì)產(chǎn)生的效果進(jìn)行客觀地評(píng)估、分析、歸類(lèi)，從中獲取外遷需要的工業(yè)用地、用房數(shù)量和需要支付房地產(chǎn)征收款的數(shù)量，為下述幾類(lèi)企業(yè)提供適應(yīng)生產(chǎn)發(fā)展的異地工業(yè)用地或廠(chǎng)房:一是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較好,職工人數(shù)較多,擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)用地之后能進(jìn)一步做大做強(qiáng)的；二是因某些物質(zhì)缺損,缺乏競(jìng)爭(zhēng)能力、創(chuàng)新能力,生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活力不足,愿意通過(guò)資源整合或重組,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)而能煥發(fā)生機(jī)的；三是異地外遷之后,仍能維持生存的。

對(duì)已經(jīng)名存實(shí)亡或中止運(yùn)作,經(jīng)濟(jì)包袱沉重,職工未能整體分流安置的企業(yè)予以妥善解決。

第六,將調(diào)劑外遷住宅用地約150畝和工業(yè)生產(chǎn)用地約200畝列入計(jì)劃,為整島改造創(chuàng)造先決條件。土地區(qū)位價(jià)值是決定房地產(chǎn)價(jià)格定位價(jià)值的主要因素,為確保居民在異地進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí),拆賠比能達(dá)到1∶10～11的比例,減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),應(yīng)將交通便捷、地價(jià)低、接近烏橋島的土地列為首選。對(duì)由于社會(huì)變革,有的企業(yè)因資不抵債,其房地產(chǎn)被拍賣(mài)抵債,或因經(jīng)營(yíng)陷入困境,原有房地產(chǎn)被閑置荒廢的,政府可以通過(guò)征收土地、貨幣補(bǔ)償或資源整合的方式,將成片土地征用作為烏橋島住宅異地建設(shè)用地。假如按住宅用地容積率40的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃的話(huà),則150畝土地可建成新樓房約40萬(wàn)平方米,在不包含地價(jià)的情況下,工程建設(shè)費(fèi)用約10億元,即可滿(mǎn)足烏橋島居民住宅3584萬(wàn)平方米異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的需要。

由房地產(chǎn)管理部門(mén)、國(guó)資委提供可異地建設(shè)的工業(yè)用地200畝或閑置的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,供烏橋島的企業(yè)按自身能力和發(fā)展需求等值置換異地房地產(chǎn)。

第七,以寸土寸金的價(jià)值理念,規(guī)劃烏橋島。分別以解放大橋連接廻瀾橋,光華橋連接烏橋兩條南北走向的主干道連接島內(nèi)外,島的中心開(kāi)設(shè)貫通東西的主干道,將全島自然分成五個(gè)塊體。除了建設(shè)現(xiàn)代化高尚商住區(qū)之外,增設(shè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、休閑場(chǎng)地、教育文化服務(wù)區(qū)等設(shè)施,彌補(bǔ)汕頭市西片區(qū)文化、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、商業(yè)設(shè)施不足的缺陷。通過(guò)統(tǒng)籌規(guī)劃,使烏橋島獨(dú)特的地理位置在經(jīng)濟(jì)價(jià)值和城市品位上出現(xiàn)質(zhì)的變化,成為烏橋島建設(shè)招商引資的亮點(diǎn)。

以上諸多工作,目的在于使烏橋島各方面的情況由朦朧變成清晰,可以實(shí)現(xiàn)量化管理和統(tǒng)籌規(guī)劃,為政府提供決策依據(jù)。

烏橋島舊城改造的指導(dǎo)思想確立之后,在政府的主導(dǎo)下采取如下措施：①將異地建設(shè)的土地和烏橋島舊城改造項(xiàng)目捆綁,分期投資建設(shè)異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的商住樓盤(pán),滿(mǎn)足居民一次性搬遷的需要,把歷史上舊城改造的先拆后建模式轉(zhuǎn)變?yōu)橄冉ê蟛鸬哪Ｊ健＂谝陨鐓^(qū)居委會(huì)轄區(qū)為單位,辦理居民異地補(bǔ)償安置手續(xù),成批搬遷。③與被拆遷企業(yè)辦理房地產(chǎn)征收補(bǔ)償手續(xù),企業(yè)可以根據(jù)自身?xiàng)l件和發(fā)展需要,等值選擇異地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地、用房,并自行提前進(jìn)行建設(shè)后再搬遷。經(jīng)過(guò)四年時(shí)間,在異地商住樓盤(pán)相繼竣工而烏橋島尚未進(jìn)行建設(shè)的情況下,就可提前實(shí)現(xiàn)利國(guó)利民的目標(biāo)。

第一,利民。烏橋島的居民免去危房倒塌的憂(yōu)患和拆建過(guò)程流離失所,加重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的苦楚,能夠一次性遷往新居。社會(huì)弱者在政府的扶持下,明顯改善了住房條件,生活質(zhì)量得到提高。異地新樓盤(pán)產(chǎn)生的大量商業(yè)用房,促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,居民因獲得創(chuàng)業(yè)、就業(yè)的機(jī)會(huì),而改善經(jīng)濟(jì)狀況,享受到舊城改造帶來(lái)的好處,縮小了與富裕群體的差距。再者,由此帶來(lái)的人氣,激活了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)流通領(lǐng)域。同時(shí),因政府對(duì)異地已停產(chǎn)停業(yè)的房地產(chǎn)進(jìn)行征收,能幫助企業(yè)解決職工分流安置和清償債務(wù),使已經(jīng)陷入癱瘓狀態(tài)的企業(yè)能夠起死回生,謀求新的發(fā)展。而島內(nèi)被拆遷的企業(yè),置換異地生產(chǎn)用地之后,重新興建新廠(chǎng)房,實(shí)現(xiàn)設(shè)備更新,可獲取持續(xù)發(fā)展的空間,重新煥發(fā)生機(jī)。

第二，利國(guó)。整島拆遷完成之后,既獲得全島用地作為土地儲(chǔ)備資源,又減少建設(shè)臨時(shí)過(guò)渡周轉(zhuǎn)房的開(kāi)支,免付被拆遷人的房租補(bǔ)貼費(fèi),降低了改造成本。異地建設(shè)新樓盤(pán)可以得到建安營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等稅源,其商業(yè)用房隨著經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的展開(kāi)能衍生出新的稅源。異地人口遷移帶來(lái)的人氣和商機(jī),使異地建成區(qū)周邊的土地價(jià)值攀升,直接受益的是政府和企業(yè)。

3經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新,綜合運(yùn)籌,必將為城市創(chuàng)造顯著的綜合效益以經(jīng)營(yíng)城市的理念,通過(guò)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新,綜合運(yùn)籌,改造烏橋島舊城,將為城市創(chuàng)造顯著的綜合效益并產(chǎn)生巨大的影響：

第一,政企合作進(jìn)行體制性融資,以股份制的形式組建烏橋島土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司,政府與企業(yè)利益共享,可以破解制約舊城改造過(guò)程的資金瓶頸。政府以提供異地建設(shè)商住用地和工廠(chǎng)外遷用地的市場(chǎng)價(jià)值和運(yùn)籌行政性資源對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作全程的投入計(jì)算股份,企業(yè)以投資建設(shè)異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房和支付外遷企業(yè)的房地產(chǎn)征收補(bǔ)償款計(jì)算股份。當(dāng)整島拆遷工作完成之后,按照2010年《汕頭市烏橋島片區(qū)改造控制性詳細(xì)規(guī)劃》(方案),對(duì)其可開(kāi)發(fā)用地2971公頃(折合44565畝),轉(zhuǎn)入土地招、投、拍程序,可以獲取巨大的經(jīng)濟(jì)效益。

第二,按照《汕頭市烏橋島片區(qū)改造控制性詳細(xì)規(guī)劃》(方案)暫定全島改造規(guī)劃建筑面積為120萬(wàn)平方米,工程造價(jià)約3000元/平方米,總造價(jià)約36億元。建安營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等稅費(fèi)即超過(guò)22億元,商品房銷(xiāo)售價(jià)以綜合平均價(jià)8000元/平方米計(jì)算,總銷(xiāo)售額為96億元,其銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅費(fèi)可超過(guò)127億元,契稅收入為28億元,共可產(chǎn)生稅源超過(guò)177億元。再者,大量的商業(yè)用房,隨著經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的展開(kāi),可生產(chǎn)源源不斷的房屋租賃稅、房產(chǎn)稅和土地使用稅。

第三，政府按規(guī)劃設(shè)定指標(biāo),將烏橋島可開(kāi)發(fā)建設(shè)的商住用地2971公頃出讓后,再將土地出讓金部分投入島內(nèi)各項(xiàng)公益性、非營(yíng)利性的科技、文化、教育、公共配套設(shè)施建設(shè),可以徹底改變?yōu)鯓驆u的面貌。如果將沿島堤圍、綠化景觀、公共停車(chē)場(chǎng)(綠化景觀帶架空向島內(nèi)懸挑,架空層下作為公共停車(chē)場(chǎng))進(jìn)行一體化規(guī)劃建設(shè),則可形成環(huán)島的休閑、文體、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所,供市民共享。隨著島內(nèi)建設(shè)的推進(jìn),烏橋島將成為汕頭市舊城改造的典范和獨(dú)特的現(xiàn)代化城區(qū),帶動(dòng)汕頭市西片區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè),從而對(duì)整個(gè)城市的布局產(chǎn)生積極的影響。

第四，社會(huì)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化,社區(qū)人文素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到提高。

第五，工廠(chǎng)外遷和新設(shè)置污水處理廠(chǎng)之后,全島消除了大氣和水體污染源,居民的生活環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境得到重大的改善。

第六，抗災(zāi)能力顯著提高,政府避免再為烏橋島的抗災(zāi)、防災(zāi)付出大量的人、財(cái)、物力。

第七，大規(guī)模的建設(shè)帶動(dòng)就業(yè),可以解決大量勞力出路,也提高了城市的GDP指數(shù)。

4結(jié)論

舊城改造是城市經(jīng)營(yíng)中一個(gè)重要課題,是城市建成區(qū)在房屋年久殘舊,經(jīng)濟(jì)衰退,環(huán)境惡化,市政設(shè)施落后,居住質(zhì)量較差的情況下,城市發(fā)展中最急迫需要解決的問(wèn)題之一,它來(lái)源于“求變”的社會(huì)壓力,但它又往往因?yàn)檎疀](méi)有投入資金和土地資源,舊城區(qū)居民自身沒(méi)有自行改造的能力,開(kāi)發(fā)者缺乏更加有效的舊城改造方式和條件,在居民密集區(qū),只能拆舊建新,拆舊賠新。因其較低的定位、較差的設(shè)計(jì)和沒(méi)有相配合的城市環(huán)境,以及人口結(jié)構(gòu)得不到改善而出現(xiàn)房?jī)r(jià)低、銷(xiāo)售難,投入成本高,經(jīng)濟(jì)效益差等問(wèn)題。

從汕頭市區(qū)舊城改造的管理實(shí)踐和實(shí)施改造建設(shè)的經(jīng)歷中,可以看到通過(guò)舊城改造新建成的樓盤(pán),外觀形象變了,但內(nèi)涵卻大體依舊,建成區(qū)仍然缺乏活力,仍然與貧困、落后畫(huà)上等號(hào)。

筆者認(rèn)為,舊城改造關(guān)系著國(guó)計(jì)民生,在城市土地資源緊缺的情況下,應(yīng)該成為經(jīng)營(yíng)城市的一個(gè)重要課題。必須居高臨下,統(tǒng)攬全局,尋求新的突破，以新的視野、觀念和方法,把評(píng)估舊城改造項(xiàng)目的綜合效益放在重要位置上,從而把舊城改造的水平提升到一個(gè)新層次,把城市塑造得更有特色、更有活力,保持長(zhǎng)盛不衰的價(jià)值。

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