房地產企業財務風險及防范策略研究

郭秀君 馬廣奇

［摘要］隨著經濟的快速發展,房地產企業的發展突飛猛進,房地產行業已成為國民經濟的重要產業,在經濟發展中起到很強的帶動作用。房地產企業作為高收益行業,具有資金投入量大、投資回收期長、開發周期長等一系列的特點,這些特點決定了房地產企業伴隨著較高的財務風險。對房地產企業的財務風險進行深入研究,采取一系列有效措施防范財務風險,是房地產企業保持健康持續發展的前提,因而房地產企業應該給予高度重視。

［關鍵詞］房地產企業；財務風險；防范策略

［中圖分類號］F29333［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2014）24-0123-02

1房地產企業財務風險的內涵

房地產企業的財務風險是指房地產企業在各項財務活動中,由于各種不確定因素的影響,使房地產企業的實際收益與預期收益發生偏離,導致房地產企業經營成果下降,給房地產企業帶來損失的可能性。

2房地產企業財務風險的成因

21法律、政策環境

首先,國家會出臺相關的政策,對土地的使用和土地的開發做出一系列的規定,會影響到房地產企業對土地的開發。其次,政府征收的各種稅費,會影響到房地產的價格,進而影響到房地產的成交量。再次,政府還出臺了其他的政策,也影響到房地產企業的財務風險,比如提高銀行的貸款利率,通過提高貸款利率,可以提高房地產企業的資本成本,使房地產企業面臨的財務風險增大；國家還提高了房地產企業土地增值稅和企業所得稅的預征率,增大了房地產企業的成本。最后,政府還制定了房產買賣的政策,影響到了房地產的銷售量。

22行業和經營特征方面

房地產行業屬于資金密集型行業,具有資金投入量大、開發周期長等一系列特點,在對房地產進行投資建設的時候,房地產企業首先要對投資項目進行合理的規劃,還要購買土地、施工建設、綠化環境等,才能把已經完工的房產進行銷售,投資回報期比較長。另外,房地產企業在投資建設前期,要投入大量資金,如果建造的商品房最后出現積壓,就無法獲得投資回報,那么前期投入的資金也就白白浪費,給房地產企業帶來資金壓力。

3房地產企業財務風險的防范策略

31建立財務預警系統,防范財務風險

房地產企業建立財務預警系統,就是利用企業財務報表的相關數據,設置一些敏感的財務指標,構建數學模型,對企業未來可能出現的財務風險進行預警。通過構建財務預警模型,如果一旦預測到房地產企業存在財務風險,就會給管理者提示,從而就可以對房地產企業未來可能存在的財務風險進行提前的預測。由于我國房地產企業在構建財務預警系統這方面起步晚,缺乏相關的經驗,因而房地產企業的管理者可以向我國的其他行業和國外的相同行業進行借鑒,學習他們在構建財務預警系統方面先進的經驗,以此為借鑒,加強房地產企業的財務預警系統建設。

32融資渠道多元化,優化資本結構

房地產企業應該適度舉債,合理調整資本結構。在能夠保證房地產企業償債能力不降低的情況下,盡可能滿足營銷資金和項目建設資金的需求,保證房地產投資項目能夠順利實施,這樣才有助于保護房地產企業的經濟利益。房地產企業還要拓展融資渠道,保證融資渠道的多元化,一方面,房地產企業可以繼續使用傳統的融資渠道,通過向銀行舉債,獲得可以周轉流動的資金,保障房地產企業對資金的需求,另一方面,除了采用傳統的融資渠道以外,還可以通過股票、債券融資,這樣不僅有助于使房地產企業做大做強,吸引外部的債權人對其進行投資,還有助于優化房地產企業的資本結構,降低房地產企業的財務風險。

33采取有效措施規避利率風險

為了有效地規避利率風險,房地產企業應該加強對銀行貸款利率的分析,對銀行貸款利率提高可能帶來的財務風險進行全面預測,提前做好預防工作,采取一系列有效措施,對可能存在的利率風險提前進行防范,同時還要加強對風險進行預警,一旦發現未來可能存在利率風險,可以盡早給房地產企業的財務及高管人員發出警示信號,以便房地產企業的財務及高管人員可以及時有效的做好防范準備。除此之外,房地產企業在與銀行簽訂合同的時候,盡可能選擇簽訂固定利率的合同,因為浮動利率的合同很容易受到市場經濟的影響,浮動利率隨時變動,更容易給房地產企業帶來利率風險。

34加強資金管理,提高資金的利用效率

房地產企業要重視加強資金的管理,認識到資金管理的重要性,對資金的運用要做好合適的計劃,避免鋪張浪費,避免不必要的支出,做好資金的節流,保證資金能夠用到恰當的位置。另外,還要對資金的使用進行嚴格的控制,對資金的投資、營運要做好適當的安排,這樣可以確保房地產企業日常活動對資金的要求,保證房地產企業的投資項目能夠順利施工。除此之外,還要控制好存貨資金的使用規模,存貨占用的資金量不能太大,否則同樣會影響到資金的流動性。房地產企業要保證其支付水平,房地產企業的支付能力要得到相應的提高,保證資金能夠合理高效的使用。房地產企業還要對投資項目進行可行性分析,避免盲目投資,保證投資的安全性。

35提高房地產企業高管及財務人員的素質

房地產企業的財務管理水平與房地產企業的財務及高管人員的綜合素質息息相關。如果一家房地產企業財務及高管人員綜合素質比較高,那么該家房地產企業的財務管理水平也不會差。相反,如果一家房地產企業財務及高管人員綜合素質不高,那么該家房地產企業的財務管理水平可能會比較差。因而,房地產企業的高管人員要不斷學習先進的管理方法,提高管理水平,高管人員還要學習一些基礎的財務知識,比如強化對財務報表的分析閱讀能力,這樣才有利于高管人員更好的作出財務決策。房地產企業的高管人員要注重選拔高素質的財務人員,對房地產企業內部的財務人員要加強專業培訓,高管人員還可以組建一支優秀的財務人員團隊,發揮團隊集體的優勢。房地產企業的財務人員還應該增強解決實際問題的能力,不斷培養創新意識,提高自身的職業道德。另外,房地產企業的財務及高管人員還要學習工程造價、竣工結算等與房地產相關的理論知識,這樣才能更好地維護房地產企業的經濟利益。

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