中國房地產崩盤概率有多高？

易憲容

最近，住建部副部長仇保興在“兩會”期間表示，按照城鎮化的規律來講，中國在十年內不大可能出現全面崩盤；但如果不注意調控，局部城市可能出現類似鄂爾多斯、溫州、海南的情況那樣。如果說把仇副部長的這個問題轉換成中國房地產市場崩盤的概率有多高，我們分析起來就方便了許多。

什么是房地產崩盤？就是指對于一個以投機投資為主導的房地產市場來說，市場的預期全面逆轉，從而使得住房市場的投資投機者逐漸地退出市場或離開市場，導致市場住房價格全面持續地快速下跌，住房銷售全面下降，即房地產市場出現周期性調整。但是，由于住房是不動產，不會如股市崩盤那樣，突然間整個市場的價格全面快速地下跌，而往往會是在一個又一個的城市不斷地發生。也就是說，住房市場崩盤并非是全國性及連續的，而是個別的、分散的、不連續的。但是房地產市場崩盤的分散性、非連續性、個別性，其預期傳遞與影響又是連續與全國性的。所以，仇副部長所講的全國性的房地產市場崩盤當然不會立即發生，但國內有城市出現房地產市場崩盤，其預期的傳染是不可改變的。

房地產崩盤的條件是什么？有以下幾個前提條件：一是這個住房市場一定是以投資投機為主導的市場，即住房市場完全成了投資者賺錢工具。二是由于住房市場完全是一種賺錢工具，投資者是否進入市場完全取決于預期，即投資者進入市場購買住房時是否預期可賣出賺錢，如果投資者預期不能賺錢，那么這種需求立即會降到零。三是投資者的預期完全取決于金融市場條件，比如利率高低、杠桿率大小及融資獲得性。四是由于有好的金融市場條件，投資者利用這些金融市場條件把房價推到一個遠離實際價值的高位，房地產市場形成了一個巨大泡沫。如果說，住房市場不是投資賺錢的工具，房地產市場泡沫沒有形成，市場就談不上崩盤了。

可以說，近十年來的國內住房市場，就是在上述條件下把價格不斷推高，形成一個巨大的泡沫。而這些條件最為重要就是銀行的信貸杠桿。所以，房地產市場崩盤的最為重要的因素就是金融市場條件變化情況。

從當前國內外的金融市場條件來看，變化最大的就是銀行對住房按揭貸款的性質的看法完全轉變：以前銀行把住房按揭貸款看成了優質資產，而現在看成了風險資產。這種變化必然會導致銀行對住房按揭貸款發放的全面收緊，利率上升。可以說，利率全面上升，對住房投機者來說，其投資成本上升，將對其投資住房造成巨大的影響。在這種情況下，住房投資需求或投資者預期將出現根本性逆轉，這將是房地產崩盤的開始。

銀行對住房市場看法改變，同樣也會影響到房地產開發商，同樣會把房地產業看成是高風險行業。在這種情況下，無論是對房地產企業信貸收緊還是貸款利率上升，都會對資金密集型的房地產行業造成巨大影響。如果再加上人民幣貶值，它必然會導致早些時候從海外涌入國內的資金流出中國。這不僅會導致住房二手房市場銷售與價格全面快速下跌，也會迫使一些房地產開發商降價出售。在這種情況下，這會導致國內房地產企業早些時候從海外融資成本迅速上升（近年來國內房地產企業海外融資達1萬億美元以上）。對資本密集型的房地產業來說這可能是雪上加霜。因為這時不僅使得企業的住房銷售與價格全面下降，而且融資成本上升。如果房地產企業負債率過高，這些房地產企業就可能面臨著資金鏈斷裂的風險。而房地產企業對所銷售住房的降價，會進一步強化住房價格下行的預期，并造成房價更是全面下跌。這時國內住房市場的周期性調整更是會加速，一些城市房地產市場崩盤也不可避免。