淺析我國房地產信貸業務的發展

趙淑芳

[摘 要] 房地產信貸是金融業務的一個重要組成部分，在金融機構信貸業務中的比重逐步提高，越來越引起銀行界的高度重視。本文以房地產業信貸現狀為基礎，分析我國房地產業信貸存在的問題，并提出相應的對策與建議。

[關鍵詞] 房地產； 信貸業務； 融資

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 03. 044

[中圖分類號] F830.572 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）03- 0097- 02

1 我國房地產信貸業務的現狀

1.1 房地產貸款規模和房地產開發信貸逐年增加

表1是我國房地產近幾年的貸款增幅情況。可以看出，即使在發生全球金融危機的2008年及國家房地產調控最嚴格的2011年，房地產的貸款同比增幅仍然都在10%以上，2007年、2009年更出現33%、38%的高增幅，這些現象都表明近幾年房地產貸款的增長仍將十分強勁，商業銀行仍把房地產貸款業務作為貸款業務的重心，房地產貸款并未因國家的調控與市場的調整而受到很大影響。

1.2 投資來源中銀行投入逐年走低

2007-2012年期間，由于銀行根據國家宏觀調控政策對房地產的投資作出調整，房地產開發商的投資來源也在變化，最明顯的是自籌資金，其絕對額占投資來源比重都有了較快增長。以內蒙古房地產信貸市場為例，商業銀行貸款從2007年的41 237萬元降至2012年的30 218萬元，投資來源中的自籌資金占相當的比例，投資來源中銀行投入逐年走低。①

2 我國房地產信貸業務存在的問題

2.1 房地產信貸的法律不完善

從目前我國的情況來看，房地產信貸的立法工作遠遠落后于房地產信貸業務的快速發展，有關房地產信貸的立法工作明顯滯后，在實踐操作中法律依據不足，銀行、開發商及個人的權利與義務不明確使得違法亂紀現象和失信行為時有發生，從而一定程度上阻礙了銀行信貸業務的健康發展。

2.2 貸款銀行缺乏完善的內部控制系統

銀行內部的管理是防范風險的第一道防線，貸款銀行普遍存在的“假按揭”的各種金融風險，嚴重影響銀行體系的穩定。不斷變化的外部環境，決策者的素質、組織模式和管理制度存在的局限性，將給房地產企業經營帶來不確定性，也將影響房地產信貸。此外，在現行的分業監管的金融體系下，受諸多因素的影響，金融監管體系不能有效地發揮監管作用。

2.3 房地產信貸籌集渠道單一

由于房地產融資渠道比較單一，主要來自銀行貸款，導致銀行承擔了房地產投資的主要風險。西方發達國家對于房地產的銀行信貸控制得比較嚴，規定不許超過投資總額的40%，房地產融資方式呈現多元化，包括不同類型的房地產投資信托、基金等。而我國房地產開發商在運營過程中基本上是依靠銀行信貸，從取得土地開始到商品房銷售都在使用銀行信貸。如果開發商在運營中的某個環節出現問題，尤其是資金鏈斷裂，這些房地產開發商的經營風險將轉變為銀行的金融風險。

2.4 金融工具發揮作用欠佳

與西方的發達國家相比，我國金融工具的組合與創新能力有待提高，銀行所采用的基本都是傳統的融資工具，這就阻礙了我國房地產融資的發展。現在我國并沒有針對房地產融資創造出專門的金融工具，這樣房地產融資就會面臨更多的挑戰，并對整個房地產行業的發展造成更多的困難。

3 發展我國房地產信貸業務的建議

3.1 完善房地產信貸的法律法規體系，加大處罰力度

目前我國的房地產融資法律體系不健全，也不具體，因此要完善我國的房地產融資的法律體系，成立專門的部門或機構加以管理。具體包括規范各種金融工具的使用范圍及規則，規范房地產融資過程中的各個環節等內容。

3.2 加強房地產信貸業務的監管

房地產業屬于高風險行業，房地產貸款潛伏著更大的風險。因此，我國銀行業監督管理委員會及其下屬機構必須嚴格加強房地產信貸監管，以確保銀行業的安全、穩定、高效、合理運行。對房地產信貸業務加強監督，由于房地產開發項目是高風險的投資經營項目，檢查時應該注意房地產開發項目是否符合貸款的基本要求。如果發現問題，監督部門應及時采取糾正或補救措施，避免導致大的貸款風險。

3.3 拓寬融資渠道

房地產融資可以吸收高質量的社會閑散資金，如包括社會養老保險基金在內的社會保障基金，實現投融資方向的創新以及融資渠道的整合提升。我國的社會保障基金規模巨大，正在積極地拓寬保值、增值的渠道，與資金需求規模大、周期長的房地產開發項目具有很強的互補性。如果引入優質的社保基金，房地產企業既可以實現融資目的，還可以分散自身的風險。

3.4 加大金融產品創新

房地產融資渠道的多元化發展，關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房產企業的金融產品，形成一個穩定的房地產金融產品供應體系。金融產品創新可以在一定程度上降低企業的融資成本，提高融資的效率。近年來，我國房地產金融建設才起步，從目前來看，房地產金融產品比較單一，缺少系統、專業的房地產投資開發貸款機構。隨著房地產業的不斷發展，對金融創新的需求將會越來越大，如何滿足企業多樣化的融資需求、規避融資風險是房地產金融產品創新所必須關注的。

主要參考文獻

[1] 張璐. 我國商業銀行房地產貸款風險管理問題淺析[J]. 內蒙古金融研究，2010（9）.

[2] 王振華. 中國房地產行業發展現狀及未來發展趨勢[J]. 中國市場，2012（45）.