影響房地產經濟波動的因素分析及解決對策

譚必奎

【摘要】房地產業屬于國家國民經濟產業組織結構中的極其重要組成部分，在目前競爭愈發激烈的房產準入市場中，其市場地位無可撼動，并且可有效拉動地方經濟增長。正是基于房產經濟增長的重要性存在，目前業界關于房產經濟的波動因素研究逐漸走入人們視野中來?；诖耍恼轮饕苑康禺a經濟波動因素作為闡述視角，談及了房地產經濟對國內的國民經濟的主要影響，并分析了影響房地產經濟增長的主要因素，且與之提出了地方政府調控房地產經濟波動的一些解決對策，以供參考。

【關鍵詞】房地產經濟 經濟 波動 政府 控制

房地產經濟增長與人們對住房需求、國家對房產經濟調控、房產附屬產業對其經濟增長的支持作用等有著重要關系。目前，國家房產市場在準入貿易市場機制的沖擊下競爭壓力越來越大，特別是隨著一些實力雄厚的外資施工企業進駐我國市場后，由于其先進的生產經營理念，精打細算的財務內控制度應用，以及對人力價值的開發應用等，都要比國內房產市場下的一些企業組織結構管理水平高，所以關于房產經濟波動因素研究應該是多方面的，應當值得地方政府主管單位予以深刻重視。

一、房地產經濟對國民經濟及相關產業的影響

（一）房地產業在國民經濟發展中的主要作用

房地產在國民經濟中最為顯著的重要功能作用就是拉動國家GDP增長，且其拉動GDP增長的直觀貢獻主要體現以下兩方面：一是房地產開發參與房產投資對拉動國民經濟生產總值的直觀性與積極性性影響；二是通過房地產投資行為市場下的關聯、附屬產業機構合作意向達成，使市場消費需求顯著增強，進而推動了國民生產總值增長?？梢哉f，通過房地產開發市場中的市場投資行為逐漸增多，有效促進了市場中的消費需求與之提升，所以國家國民生產總值也進一步顯著提升。

（二）房地產發展對其附屬、關聯性產業的主要影響

國民經濟增長趨勢通過國民生產總值（GDP）能夠直觀體現出來。同樣，推動國家國民經濟增長并非只有房地產業，與房地產業存在密切、廣泛、復雜的經濟運作往來關系的還有能源業、金融業、物流業等等產業。只不過對拉動國民經濟增長而言，房地產經濟占據的比重較大，屬于其結構形態下的支柱型產業。也就是說，房地產業本身具有產業鏈條長、關聯度廣泛等產業特性，所以房產業相關附屬產業包括建筑、建材、冶金、能源、運輸等行業，在市場中促進了其他經濟產業將近兩千多種商品經濟的發展，具有重要現實影響作用。

二、房地產經濟波動影響因素分析

（一）經濟因素

主要指房地產開發視角下的市場投資行為相關經濟因素，包括房地產經濟產業下的經濟宏觀環境因素、周期性經濟變量因素等。一般而言，分析房地產視角下的宏觀經濟因素主要考慮對經濟增長率、市場消費需求、國民收入水平等指標參數的分析。也就是說，市場宏觀經濟因素屬于房產經濟因素中的重點組成部分，所以其分析參數指標也包括物價因素、銀行利率調整、房產業結構特征以及市場通貨膨脹等。

（二）政策因素

主要強調的是和房產業經濟發展關聯密切的市場政策調控因素，比如財政政策、產業經濟體制政策、區域性政府優惠支持政策、貨幣政策等。一方面，通過對房地產業的政策實施應用，具有一定市場調控作用，利于房地產業經濟持續發展；另一方面，通過政策作用發揮，能夠對其經濟波動的周期性造成一定積極影響，利于解決市場供需矛盾問題。

（三）房地產市場供給需求因素

供給需求因素屬于房地產市場經濟波中總體因素中最為活躍的變動性因素。由于房地產屬于一個產業型規模較大的市場形態，所以其經濟發展必然脫離不開廣大市場消費者的充分支持。如此一來，激發廣大消費者對房產市場諸多產品的應用需求十分重要，否則反之必然會使房產市場逐漸步入下行發展空間。同時，現階段房地產供給需求會受到技術支撐、勞動用工、資金投入、組織管理等條件要素對其加以影響。所以，目前房產市場中供給需求變化十分明顯且劇烈，解決房地產市場供需矛盾成為了熱議話題。

三、政府對房地產經濟波動的調控解決對策研究

（一）針對供求失衡矛盾問題的房產經濟波動調控手段

房地產市場中存在供需失衡的現象十分常見，即使供需達到平衡也只是暫時的，否則房產市場難以形成經濟波動趨勢。因此，對其供需失衡導致的市場波動予以調控，就是盡量控制其波動幅度。同時，但憑借市場本身的協調能力已經無法控制供需矛盾問題?；诖?，這就需要在房產市場供需矛盾激化之前考慮各種供需矛盾問題的不同性質。比如因住房需求加大，考慮保障房體系政策調控；由于房價拉升造成市場供需嚴重失衡，考慮對稅費成本、土地征收、銀行貸款等方面的改革完善等等。

（二）針對宏觀政策環境變化而采取的房產經濟波動調控手段

對于合理的宏觀政策調控手段而言，即使會對短期造成房產經濟出現抑制狀態的經濟發展趨勢，造成一定經濟下滑，但也應能堅持貫徹實施該政策，這是因為其保障了房地產經濟走向了持續化發展模式。同樣，對于不合理或者是已經偏離控制軌道的市場宏觀運作政策，應能及時采取合理舉措加以制止或者予以及時糾正。同時，宏觀調控政策制定應能體現其持續性與穩定性，以避免重大經濟決策對其政策運行環境持續作用的負面影響，利于房地產市場的公平競爭，減少一些房產企業的市場投機行為發生。

（三）針對房地產價格變化而采取的房產經濟波動調控手段

針對于房地產市場的房價變化引發的產業經濟波動，國家應予以正確、科學分析，同時要結合經濟波動幅度予以區別對待。比如，如果房地產價格變化處于正常調控政策允許的范疇內，國家及地方政府不應對其予以政策干預。事實上，房產市場中一定的產品價格幅度調整，可以刺激市場合理競爭，有利于改善企業經營狀態與壯大發展規模。反之，比如關于房產市場中的地價與物業價格偏離了合理化運行路線，國家應能予以強制性調控。尤其是地價，其屬于房地產價格因素控制中的核心要素，如果地價偏低，則可能造成國家資產權益無從保障；如果地價偏高，也會造成房價上揚，對消費者的住宅供給造成負擔，導致市場通貨膨脹壓力過大的市場格局形成。因此，合理控制房地產市場產品價格較為重要，能夠有效減少房地產泡沫經濟的不良作用影響。

四、結語

房地產經濟增長同其他產業經濟一樣，并非是一直處于螺旋式與可持續化發展狀態中。但就目前市場現階段而言，其經濟增長處于波動性上升態勢發展趨勢，且這種經濟波動性影響主要來自于市場供需因素、政策調控因素等，從而使其經濟增長波動作用于國民生產總值、國民收入等方面，具有重要現實意義。因此，對于控制房地產經濟波動的調控手段而言，應能綜合考慮經濟、政策、市場供需關系等因素，以此才能為房產經濟增長提供一個健康的宏觀經濟政策環境，促進其經濟平穩與持續發展。

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