油田礦區物業管理工作的研究與分析

車征

引言：物業管理作為現代房屋管理的一種管理模式，是隨著油田礦區的發展而產生的，物業管理實行的是企業化經營、專業化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了集團公司對礦區工作定位的需要。分析目前的物業管理的現狀及發展趨勢，對于完善物業管理以及提升物業管理水平均具有現實意義。

隨著油田礦區建設蓬勃發展和職工群眾生活水平的不斷提高，油田礦區的城市化進程不斷推進。為適應發展需要，集團公司成立了統一的礦區服務事業系統，物業服務企業逐步發展成為一個油田新生版塊。物業管理是新生事物，受地域經濟發展水平、政策規范、城市規劃、設計環境和建筑質量等諸多因素的制約和影響，其規范化、規模化發展仍需一個艱難的探索過程。本文試就目前物業管理的現狀及應采取的對策進行分析。

一、油田礦區物業管理的現狀及存在的問題

遼河油田礦區物業管理從1996年開始運行，2006年成立礦區服務事業部。多年的時間里，物業管理這個行業一直奏響發展的主旋律，在發展的道路上不斷前行，行業自身不斷發展壯大，日益受到職工群眾的認同和業主的接受與歡迎。目前油田物業管理行業無論是企業數量、從業人數、人員素質、覆蓋范圍，還是經營能力、服務水平、服務內涵都在不斷提高和增強，物業管理行業積極探索和創建既符合法規規定，又適合企業特點的物業管理模式，同時油田物業管理仍存在許多問題。

（一）物業管理制度相對滯后，理論體系不夠健全

物業管理工作在油田業務版塊中處于相對勞動密集型，必須要有一個具有強制性、權威性更強的物業管理的法規體系，通過法律的形式將各自的責、權、利明確下來，確保物業內的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合油田的物業管理法律法規體系，已成為物業管理發展的一個很重要問題。

（二）物業管理市場競爭機制尚未形成

物業管理招投標管理不規范，基本是由礦區主管部門下達管理通知，分區域進行管理，未形成市場競爭機制。

（三）物業管理收費難且不規范

物業管理直接涉及到業主、使用者和物業公司的切身利益。目前，伴隨著收費專業化重組，物業管理表現比較突出的兩個問題是：―是收費難度大。少數業主和使用者不愿交管理費。還有一些業主經常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置，也造成收費困難。二是收費行為不規范。物業管理企業收費缺少相關政策支持，影響行業發展。

（四）物業管理發展的區域性不平衡

油田不同地區物業管理服務發展較快，運作也比較正常；而在邊遠落后地區，物業管理服務的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實行物業管理服務。這就造成了油田物業管理發展的嚴重不平衡，不利于油田物業管理企業的發展。

（五）物業管理人員素質不高，并缺乏專業人才

目前，油田物業管理從業人員的知識結構層次不高，物業管理人員的業務水平有限，物業管理人員的綜合素質偏低。物業管理人才對物管企業來說至關重要，管理人員素質的高低，不僅影響到物業管理的服務質量水平，而且關系到企業的長期可持續發展。

二、油田物業管理發展的若干對策

1、要求礦區管理部門盡快建立統一的物業管理法規，完善物業管理的法律體系，使物業管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運行。明確區分開發商、業主、物業公司之間的責、權，以減少糾紛，更好地維護各方利益，從而促進物業管理企業的不斷發展壯大。

2、加大監管力度，推行物業管理的市場化進度，嚴格實施招投標制度，由業主來選擇信得過、能夠提供質價相符服務的物業管理企業，通過各物業公司之間的良性竟爭來提高行業的整體水平。

3、著重加強邊遠落后地區的物業管理建設，廣泛宣傳物業管理的相關知識，提高社會各界對物業管理的認識。運用廣播、電視、報紙等傳媒，通過多種形式，大力宣傳物業管理的作用和意義。只有提高了人們對物業管理的認識，才能更好地促進物業管理產業的蓬勃發展。

4、提升人員素質，做好人才儲備。物業管理不僅涉及面廣，而且專業性強，需要多方面的專業人才，并具備相應的專業知識、專業技能和現代化管理手段。人才是企業發展的動脈血，要適應市場的需要，就必須在人員培訓上下功夫，制訂切實可行的培訓計劃，堅持理論和實踐相結合的原則，進行定向培訓、專業培養，提升隊伍素質，以適應物業管理市場的需求。

三、油田物業管理的發展趨勢

針對目前油田物業管理的現狀，隨著油田經濟的高速發展，未來的物業管理企業必將向著社會化、專業化以及智能化和信息化的方向發展。

（一）物業管理的社會化

物業管理涉及面比較廣，業務也比較繁雜，物業服務公司既可以承擔全部業務，也可以把專業性比較強的部分服務項目分離出去，委托專業公司來完成。比如正在推進的供暖社會化、托幼社會化、保潔社會化工作，就已經取得了一定成效。物業服務公司主要進行組織、協調和管理，物業管理社會化是以物業的所有權和管理權相分離以及社會分工發達為前提的。物業管理職能的社會化大大方便了業主和使用人，使廣大業主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會創造更多的財富。

（二）物業管理的專業化

物業管理是由專業的管理企業——物業管理公司實施對物業的統一管理，除了物業管理公司從事專業服務外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業化公司提供專業服務已逐步成為一種趨勢。物業管理公司僅僅是一個管理機構，而將一些專業管理以經濟合同的方式交予相應的專業經營服務公司，這有利于提高城市管理的專業化和社會化程序，并能進一步推進城市管理向現代化管理方式轉換。

（三）物業管理的智能化與信息化

物業管理的智能化與信息化是物業管理的必然趨勢。在沿海城市、大城市的一些物業公司在物業管理中，運用現代控制技術、自動控制技術、通信技術等高新技術和相關的設備系統實現對物業及物業設施設備、物業環境、物業消防、安保等的自動控制和集中管理，全面提升企業水平，打造了自己的服務品牌，實現了規模化、節約化經營模式，把競爭對手遠遠拋到后面，搶占了市場先機。因此其已成為當前物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。

總之，隨著油田礦區物業管理行業的迅速發展，物業管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業管理行業有巨大的發展空間，但也存在諸多問題急待解決，服務質量急需提升，否則難以適應油田礦區系統持續發展的形勢。

（作者單位：遼河石油勘探局振興公用事業公司）