關于商鋪、商品房投資收益率的測算及分析比較

黃孔祥

【文章摘要】

本文就200萬的資金分別投資于商鋪和商品房，進行為期10年的長期投資測算，得出結論：商鋪的投資收益率遠勝于商品房。

【關鍵詞】

商鋪；商品房；投資效率

0 引言

現在大多數人一說到買房投資，就立刻聯想到商品房投資。絕大多數人認為商品房投資的收益會遠遠高于商鋪的收益。其實這種情況不盡然。本文就同時比較為期十年的商鋪和商品房投資收益率，試分析到底哪種投資更具有效率。

1 數據合理假定

假定全國經濟穩定，沒有出現劇烈地經濟危機、政治危機等因素。在此基礎上預計每年全國通脹率為4%；銀行貸款的利率是6%；商品房和商鋪價值年均升值4%；商業地產的租金回報比率是8%；商品房的租金回報比率為5%；商業地產不限貸、不限購且商業地產的貸款首付為40%；第二套及以上商品房限貸，貸款首付比率為60%；投資的商業地產和商品房的大體地理位置相同；商業地產和商品房的價值都是200萬；商業地產和商品房都可以獲得總價20%的消費貸款。

2 投資規劃：購買第二套商品住房

現在買價值為200萬的第二套房商品房作為投資，買商品房時候最在意的是房產所在的位置和交通便利程度及周圍學校、醫院、公園等公共設施等配套情況。按照現行條例：購買價值200萬的商品房，自己出先60%，即120萬首付；向借銀行貸款40%，即80萬的住房按揭貸款。為了擴大商品房投資收益率，我們可利用杠桿原理進行投資——再向該銀行以裝修、裝飾等名義取得20%的消費貸款。簡而言之，獲得20%的消費貸款后現在首付為40%，即80萬；獲得銀行貸款60%，即120萬。

根據銀行貸款的利率6%，商品房租金回報比率5%，商品房價值年均升值4%，假設前3年租金不變，3年后，住宅租金的價格隨著物價上揚，商品房租金年均上漲5%。計算未來十年的商品房的投資收益率。

利息：120萬×6%=7.2萬/年

商品房租金回報：200萬×5%=10萬/年

自有資金80萬投資于商品房未來十年實際投資收益率、名義投資收益率如下表1：

從表格1中可得出前三年的實際投資收益率是3.5%，名義投資收益率在7.5%。3年后，商品房租金年均上漲5%，接著計算（如表2）：

從各表中你明顯可以看到實際投資收益率、名義投資收報率隨著時間的增長而增長，但是實際投資收益率不算高，前5年的實際投資收益率（3.5%-4.8%）甚至還不如現階段銀行的理財產品收益高；算上每年的商品房價值的增值，名義投資收益率在投資收益率逐漸增高，到從第六年開始達到10%的名義投資收益率。

3 投資規劃：購買商業地產——商鋪

我們在購買上文中在商品房周圍購買一套價值為200萬的商鋪，商鋪的的選擇仍然是考慮交通因素、地段、商業圈的內容、房企開發商的規模和在當地的影響力。我們默認為找到最優配置。購買價值200萬的商鋪，需交40%的首付，即80萬；向銀行貸款60%，120萬的商鋪按揭貸款。為了擴大商鋪的投資收益率，我們可利用杠桿原理進行投資——再向該銀行以裝修、裝飾等名義取得20%的消費貸款。簡而言之，獲得20%的消費貸款后現在首付為20%，即40萬；獲得銀行貸款80%，即160萬。換言之：買這一套200萬的商鋪你自己先出了40萬，向銀行借款了160萬。

根據銀行貸款的利率6%，商業地產租金回報比率8%，商鋪價值也按照年均升值4%，假設前3年租金不變，3年后，商鋪的租金價格隨著物價上揚，商鋪的租金年均上漲8%。計算未來十年的商鋪的投資收益率。

利息：160萬×6%=9.6萬/年

商鋪回報：200萬×8%=16萬/年

自有資金40萬投資于商鋪未來十年實際投資收益率、名義投資收益率如下表3：

從表格3可以看出前3年的實際投資回報率高達16%，名義投資收益率達到驚人的20%，3年之后，商鋪租金每年上漲8%接著計算（如表4）：

從上表4中可以明顯看到不管是名義投資收益率還是實際投資收益率收益率隨著時間的增長而增長，甚至在第十年末實際投資回報率達到了44.6%，名義投資收益率達到不可思議的48.6%。這遠遠超過投資住宅的收益率，

4 結論

可見考慮到商品房價值升值的因素影響下的商品房名義投資收益率在7.5%-12.6%之間，遠遠小于十年之間投資于商鋪的名義投資收益率20.0%-46.8%。可以說在我國，商品房的投資主要是一種“防御性資產”，或者叫“慢資產”，是保守投資的首選。在長期投資中，為了更大程度的配置資產，取得較高的投資收益率，我們建議可以適當的選擇當地有規模、有發展潛力、資歷雄厚的商業地產來進行投資。