河南房地產私募基金的風險分析

【文章摘要】

本文首先介紹了河南房地產私募基金現狀，接著對河南房地產私募基金風險管理的必要性進行了分析，接著介紹了一種對于房地產私募基金風險管理具有客觀有效的分析方法—灰度分析法，最后找到了對房地產私募基金進行風險管理的具體方法對策，以及在當前的宏觀大背景下對風險管理的主要方向，以此來形成本文的結論。

【關鍵詞】

房地產私募基金；灰度分析；風險控制

1 河南房地產私募基金現狀

從近幾年河南房市的實際運行狀況和走向來看，河南的房市目前進入了調整期，限購政策的出臺，使房地產行業步入“拐點”，但這個“拐點”當然不是河南房地產長周期的“拐點”，它只是此輪短周期的“拐點”，從房市的運行層面來看，嚴厲的調控政策使得房地產企業面臨的困難加大，歸納起來有以下幾點：

第一，融資壓力增加，資金鏈繃緊。

當前，關于房地產資金壓力的新聞消息源源不斷，比如股市融資受阻，從緊貨幣政策下銀行貸款受阻，國外資金嚴格限制進入我國房地產領域，土地成本推高導致房地產企業負債率上升等等。這都給房地產企業的融資帶來了巨大的壓力，資本市場上融資渠道被證監會卡住，房地產信托也一度被壓制，這一系列問題更是導致許多房地產企業在緊繃的資金鏈邊緣掙扎。

第二，房地產稅制中存在著復雜問題

河南目前的房地產稅費體系中租、稅、費混雜現象嚴重。主要表現在：（1）房地產開發過程和交易環節稅費復雜交叉，稅費混亂，費擠稅現象嚴重。收費過多一方面導致了房地產的高成本和高價格；另一方面影響了房地產開發規模和房地產市場繁榮。（2）房地產稅收體系不完善，立法體制不健全，房地產稅收制度不合理，都已無法適應河南當前房地產市場的發展。

第三，河南房地產行業受政策影響較大

房地產調控政策在中國推廣以來，河南省當然也被包括其中，調控政策可謂是一浪接一浪，在“新國十條”“國五條”頒布后不久，“新國八條”又被國務院頒布，此番調控還沒有塵埃落定，房地產稅作為一種調控市場的長效手段，中央政府將會在上海和重慶試點過后推向擁有成熟數據的二三線城市。同時，全國的征信系統計劃將在2014年6月份建成，房地稅有望在全國范圍內推廣。河南地方政府的規章制度也使限購現象普遍存在，進一步影響了房產銷售量，銷售回款難以收回，讓許多上市房地產公司面臨空前的壓力和挑戰。

第四，房地產建材價格和人工成本不斷上漲

房地產行業推動了河南經濟的繁榮，通貨膨脹率也隨之上升，各種房地產建材如鋼筋水泥等原材料的價格也是水張船高。隨著河南人均工資的逐年上升，房地產業的人工成本也隨之攀升。這一系列問題都將對房地產企業的收入成本和利潤起到重大影響。

2 河南房地產私募基金風險管理的必要性

由于河南的金融體制不完善，監管機制還不健全，房地產市場受宏觀調控的政策影響較大，因此對房地產私募基金風險管理控制也是非常必要的。

風險是指潛在的損失，河南對房地產私募基金這個新生事物進行風險控制與風險管理也是必然的，因為房地產私募基金在河南的發展才剛剛開始，面臨著許多的不確定性。無論是從發展規模來看，還是從當前的行業監管力度來看，或者從外部法律環境來看，抑或從房地產私募基金的發展理念來看，房地產私募基金在河南還處于初期發展階段，存在著許多不確定的風險因素，距離成熟期還有很長的路要走。

2.1 法律角度方面

房地產私募基金風險存在的重要原因之一就是河南沒有健全的房地產法律制度。直到2007年《中華人民共和國合伙企業法》實施，河南的有限合伙型基金才得到切實的法律保護。但房地產私募基金要想得到正真的發展壯大，諸如房地產私募基金稅收制度，房地產私募基金各種業務的實施細則，房地產私募基金的具體操作等關鍵性問題都必須依靠更多人的努力去解決。

2.2 不健全的金融體系

不成熟的金融基礎，不健全的金融體制，使得房地產私募基金的運行和發展嚴重滯后。除此之外，不發達的金融市場與金融工具滿足不了日益增長的投資需求。誠信制度的缺失使得金融市場更加混亂，投資區域存在的許多私密空間使得金融宏觀調控的效果很難顯現。

2.3 監管的缺失

當前，河南私募基金的監管歸屬權現在還沒有明確歸屬，有些機構打著“房地產私募基金”的口號，卻在變相地炒高房價，有的甚至演變成我國法律嚴厲禁止的非法集資，這些行為均沒有一個明確的監管機構對其進行監督管控?？上攵?，沒有監管體制作保障的機構如何能高效率地運作？又如何能保障投資人的收益？

綜上所述：對房地產私募基金的風險管理進行研究不但對房地產行業來說是重要的而且對廣大投資者來說更是非常必要的。

3 河南房地產私募基金的風險分析

任何一種投資，有收益的存在就必然伴隨一定程度的風險。對于處于經濟轉型期的中國，河南房地產私募基金也才剛剛起步，同樣存在著種種不確定風險。風險影響面較大、風險種類頗多、風險層次涉及面廣等這些迫在眉睫的風險都要求我們不得不盡快找出切實有效的風險分析與風險控制的方法。

3.1 灰色關聯度分析法介紹

灰色關聯度分析法是一種多因素統計分析方法，它是以各因素的樣本數據為依據，用灰色關聯度來描述因素間關系的強弱，大小和次序，若樣本數據反映出的兩大因素變化的態勢（方向，大小和速度等）基本一致，則他們之間的關聯度較大；反之，關聯度較小。此方法的優點在于思路明晰，可以在很大程度上減少由于信息不對稱帶來的損失，并且對數據的要求較低，工作量較小。在房地產私募基金的投資過程中，不斷變化的政策因素，瞬息萬變的資本市場環境，以及政府宏觀調控的持續性都使房地產私募基金具有灰色系統的特征，所以用此方法對房地產私募基金進行分析是行之有效的。

3.2 灰色關聯度分析法的應用

由于主觀分析在投資風險分析中占據很大的比例，所以為了更好的對私募基金的投資風險進行風析，本文采用南京航空航天大學的灰度系統應用灰色關聯度分析法，對房地產私募基金的風險因素進行分析。根據第二章分析的7種風險因素，綜合收集的河南地區的6支房地產私募基金，推理并假設了以下數據，7種風險的評定等級分別為“大”、“中”、“小”、“極小”。為了分析的方便，對應評定等級分別賦值為4、3、2、1，當數值介于兩者之間時，分別取值為3.5，2.5和1.5，具體資料如下表所示：

假設以私募基金1的數據為系統特征序列，其它私募基金為相關因素序列。將所有序列輸入灰度系統軟件中，輸入時如圖2.1所示，關聯度結果如圖2.2所示，圖2.2中顯示灰色關聯度結果。

從圖2.2中，我們能夠得到灰色關聯度的順序為：

γ（1-3）>γ（1-2）>γ（1-4）>γ（1-6）>γ（1-5）

依據灰色關聯度的大小，能夠得到，私募基金3與私募基金1最為接近，對它的影響較大，私募基金2次之，之后是私募基金4，私募基金6，私募基金5，基中私募基金5與私募基金的關系最弱，對它的影響最小。所在，在房地產私募基金的風險分析中，可以運用一些成功的房地產私募基金的經驗，來針對目前所面臨的的狀況進行判斷，從而為私募基金的運作提供指導。

依據同樣的分析，如果用政策環境風險為系統特征序列，就能夠分析影響房地產私募基金的風險大小，結果如下所示：

γ（1-2）=0.507022，γ（1-3）=0.620702，γ（1-4）=0.597836，

γ（1-5）=0.660727，γ（1-6）=0.700321，γ（1-7）=0.693028

灰色關聯次序為：

γ（1-6）>γ（1-7）>γ（1-5）>γ（1-3）>γ（1-4）>γ（1-2）

上面的次序表明，影響房地產私募基金的風險大小依次為：管理風險，信用風險，項目風險，不可抗力風險，市場風險，經濟風險。一個私募基金的好壞，很大程度取決定運作這個基金的團隊的管理能力，以及能否按時兌付本息的履約能力和對項目風險的把控能力。這與市場上的一些基金的運作基本相符，說明私募基金的團隊必須注重自身管理能力的提升，加強風險控制手段和項目的調研和考證工作。同時把握潛在的市場風險和經濟風險，只有這樣私募基金才能比較順利的完成整個周期的運作，避免未知情況的發生，減少兌付風險。

4 河南房地產私募基金的風險防范和對策

客觀存在的房地產風險需要我們通過研究判斷風險發生的機率進一步降低投資損失。因此，當風險被識別和量化，就更應該想出有效可控的辦法去防范風險。最好的辦法莫過于內外兼修。一方面，健全的法律法規必不可少，有效的監督管理體制也不可或缺，這樣才使房地產私募基金的發展有良好的外部環境；另一方面，房地產私募基金應樹立良好的企業形象，提高員工的道德修養，注重內部控制，凈化房地產私募基金發展的內部環境。

4.1 用健全的法律制度來防范政策環境風險

河南房地產私募基金發展的主要風險就是政策環境風險，雖然河南已建立了房地產私募基金政策法律體系，但目前還不夠成熟和完善。因此，有些房地產私募基金的投機者就利用相關政策和法律法規的長期空缺進行不正當的投機行為，為房地產私募基金的健康發展帶來了很大的困難。

4.2 建立完善的市場制度克服私募市場風險

所有基金都會面臨到的與行業休戚相關的風險就是私募市場風險。一方面，由于金融市場本身的不完善和不成熟，河南證券市場運行的房地產私募基金因無例可考無據可依而導致許多不規范的操作；另一方面，由于市場監管力度不大，經營和運作又非公開進行，因而導致規范的運作體系難以建立。

4.3 建立完善的信用和監管制度客服信用風險

誠實守信是中華民族的傳統美德，但信用缺失卻已成為阻礙社會和經濟進步的大問題。信用風險不但嚴重阻礙房地產私募基金的發展而且已成為關乎國計民生和經濟發展的重要因素。房地產行業信用缺失的現象屢見不鮮，而目前國內的私募基金因信用問題導致的投資人遭受損失的案例也時有發生。由于房地產私募基金具有房產行業和基金行業的雙重特征，在河南社會誠信體系不健全，監管機制不完善的情況下，房地產私募基金的管理人和房地產公司的管理人都會進行不正當的操作而轉移利潤。在此情況下，建立完善的企業內控機制和行業監督機制是很有必要的，通過相互監督和制約，進一部促進整個房地產私募基金行業的規范性發展。

【作者簡介】

陶建輝（1978.11-），河南省漯河市人，金融學碩士，中級經濟師，國家理財規劃師，主要研究方向為小型金融機構風險分析及其產品設計開發等問題。