無錫市保障房“房等人”現象成因及應對策略

【文章摘要】

保障性住房是政府對低收入家庭實施的特殊待遇，屬于財富的二次分配，象征著社會的發展與進步。我國保障性住房源于1999年，無錫市保障性安居工程建設、分配等工作取得了一定的成果，有效解決了錫城中低收入人群住房困難的問題，但同時也存在“房等人”現象，可能會導致保障性住房滯銷，造成建設開發單位虧損等一系列不良后果，故本文對此進行研究，以期解決上述問題。

【關鍵詞】

無錫市;保障房;“房等人”;成因;策略

衣、食、住、行乃民生之本，故住房是人們賴以生存的基礎條件之一，關乎百姓切身利益。保障性住房是指政府為保障中低收入困難家庭而提供的限定價格、標準及租金的住房，主要包括經濟適用房、公共租賃房、定銷商品房等，是低收入人群及社會廣泛關注的熱點。近些年來，對于滿足公共租賃房保障標準的低收入人群，無錫市政府在租金補貼、實物配租等方面已實現了“應保盡保”;對于滿足經濟適用房保障標準的中低收入人群，有計劃地分批次啟動經適房銷售工作，逐步減少輪候家庭的數量;同時，根據省、市下達的住房保障任務，有條不紊地推進保障房的建設任務，住房保障工作取得了顯著的成績。但近些年，因國家大力興建保障性住房，一方面是國家政策之外更多的保障群體需要實現“安居”，另一方面是保障性住房空置，將面臨“遇冷”之困境，導致無錫住房保障工作有從“人等房”逐步向“房等人”發展的趨勢，預計在未來三年將出現保障房大量空置的嚴峻局面。

1 目前無錫市保障房的供需現狀

近兩年，無錫市2次放寬保障房標準。目前，該市經濟適用房需求目標定位如下：對于人均住房面積不超過18平方米，人均可支配月收入不超過1000元的家庭，可申請廉租房;具有無錫市區城鎮戶口，家庭人均月可支配收入在2380元以下，且現住房面積未達到房改房面積控制標準下限，即人均住房建筑面積在18平方米以下，可申請經濟適用房。

公共租賃房需求目標定位如下：對于城市中等偏下收入家庭而言，申請人具有市區城鎮戶籍，符合政府公布的城市中等偏下收入家庭標準;申請家庭無住房，且父母和子女人均住房建筑面積低于12平方米，且滿足市、區人民政府規定的其他條件，才能申請公租房;對于新就業人員而言，要求申請人具有本市戶籍，具有全日制大專院校畢業證書，從畢業當月計算起未滿60個月，在本市的勞動關系穩定，已與本地用人單位（本地注冊企業）簽訂勞動合同1年以上，且合同履行滿3個月，并自合同履行起連續繳納社會保險費，申請家庭無住房、未租住公有住房，且父母和子女人均住房建筑面積低于12平方米，同時，滿足市、區人民政府規定的其他條件，才能申請公租房;對于外來務工人員而言，申請人持有本市居住證，并在本市市區實際居住滿2年，在本市的勞動關系穩定，已與本地用人單位簽訂勞動合同1年以上，且合同履行1年以上，并自合同履行起連續繳納社會保險費，申請家庭無住房、未租住公有住房，且父母和子女人均住房建筑面積低于12平方米，同時，滿足市、區人民政府規定的其他條件，方可申請公租房。

此外，無錫市構建了公租房回訪制，針對保障家庭開展跟蹤服務工作。根據無錫市近兩年保障房建設項目房源分布統計情況及經濟適用房、儲備房供求對比情況而言，無錫市經濟適用房、公租房均存在“房等人”的供需矛盾，也就是說，經濟適用房供給量較申購者需求量而言更大，這說明無錫市保障房存在供需失衡的問題。對于經濟適用房而言，在最新政策——經濟適用房門檻不斷下降的情況下，經濟適用房的年審核通過人數并未存在顯著變化。截止2014年9月下旬，仍有多套經濟適用房還未銷售。雖然這一批未輪候的選房率已經達到70%，但由于貸款條件等的限制，不少有住房需求的低收入困難家庭仍辦理了相應的退房手續;對于公租房而言，供給量較需求量要高得多。因此，應基于供求特征，急需對無錫市“房等人”現象及供需錯位的成因進行分析，盡快找出解決保障房供需矛盾的途徑。

2 無錫市保障房“房等人”現象產生的主要原因

近幾年，保障性安居工程按照國家建設各項指標，工程建設持續加速，隨著項目的陸續竣工，交付的房屋數量不斷增加，預計三年內無錫“房等人”問題將逾加嚴峻。

2.1 保障房需求預測有欠準確

因對保障房需求量把握不準，國家在制定保障房目標時，需求預測缺乏準確的信息來源。此外，由于不同類型的保障對象對于住房的要求標準不一，有些居民對住房價格、所在區域較為敏感。因此，在建設保障房前難以正確評估實際的需求量，導致已建成的保障房難以得到有效的分配。

2.2 準入門檻相對較高

目前，無錫市對于保障房準入標準有三點，一是對申請人家庭收入標準的界定，二是對其現有居住面積的界定，三是對戶籍的限制。三個條件必需同時滿足才能申請保障房，未全面考慮不同家庭人口結構等特殊情況。同時，戶籍限制導致許多非戶籍低收入流動人群難以享受到住房保障政策，導致外來人口住房保障幾乎完全缺失。

2.3 保障房面積、戶型設計標準嚴格

國家對保障性住房的戶型面積等有具體的規定，比如要求經濟適用房嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。然而因低收入家庭人口多等因素，選房家庭更偏愛二室二廳一衛的戶型。經濟適用房的設計受到面積及戶型等方面的限約，因此在戶型設計方面存在較大的困難，也難讓選房者滿意。

2.4 貸款審批難

保障房中的經適房面對的主要是低收入人群，在購置經適房時多數需要借助貸款，但銀行更愿將錢貸給收入穩定的公職人員，因而導致不少低收入家庭買不起房，即使在選房后，因銀行貸款、擔保等問題，導致退房，房等人問題進一步增加。

2.5 部分區域保障房與商品房價格差異小

2013年，根據無錫市住房保障和房產管理局發布的錫城房地產市場的整體運行情況匯報，截止2013年年底，錫城存量住宅達到1727萬平方米，創歷史新高，存量的去化周期將近2年，市場住宅供大于求問題趨于嚴峻。且無錫為人口流出城市，需求彈力不夠，房價多年趨于穩定狀態。而保障房因土地劃撥原因，位置較偏，此區域保障房與該區域商品房總價差異較小，導致被保家庭缺乏足夠的申請動力。

3 解決無錫市保障房供需失衡的途徑

3.1 將部分經適房轉性為定銷商品房

針對無錫市保障房“房等人”問題，應著手研究將部分經濟適用房轉性為限價商品房或定銷商品房加以出售，結合項目成本利潤及錫城房價水平，通過調研科學確定銷售價格。此外，通過計劃前期部的引導，開展市場調研工作，加強經濟適用房向定銷商品房轉變的研究，并對這一方案開展可行性分析。

3.2 加快政策調整，適當降低準入門檻

對于經濟適用房而言，可以加大政策調整幅度，進一步加快銷售進度;對于公共租賃房而言，適當放寬準入線、重新界定標準，可將新落戶大學生納入輪候范圍，滿足他們的剛性需求。通過進一步擴大保障性住房的需求，推動保障房的供給進度。

3.3 有效降低貸款門檻

由于經濟適用房存在申請門檻較高、貸款難、擔保條件多等問題，因此，導致不少低收入家庭雖具有購房資格，卻難以順利貸款進行購房。對于具有能力購買經濟適用房的家庭而言，政府及相關企業應在共有產權、貸款等方面進行嘗試。

3.4 降低公租房申請門檻，提高公租房出租率

當前，由于無錫市公租房所設置的申請條件較高，因而導致出租率較低，“公租房”成了“空租房”。一方面，可以將大學生納入公租房申請對象之中，然后逐步將政策適用范圍擴大到創業學生、事業單位、人事代理人員，以為錫城吸納更多優秀人才。

3.5 多舉措結合激活公租房需求

結合其他城市保障房“房等人”問題的解決經驗，無錫市應多舉措結合，刺激公租房需求的增長。一方面，應讓企業職工順利入住公租房，向無錫地鐵公司等企業無房員工提供公租房，不僅有利于穩定企業員工，還有利于營造一個良好的招商引資環境;另一方面，應放寬多類人群公租房申請準入條件，可以公租房需求作為基本突破口，解決務工農民工、拆遷戶、大學生、企事業技術人員及高級專業技術人才住房難的問題。

4 結束語

保障房是有效解決城市低收入家庭“住房難”等問題的不二之選。但是，目前我國保障房仍處在摸索階段，只有逐步改善傳統制度，方可推動保障房的健康發展。本文針對無錫市保障房供需現狀進行了分析，指出當前無錫市保障房存在“房等人”的問題，深入分析了這一問題的成因，并提出了緩解“房等人”問題、推動保障房健康發展的若干建議，希望對相關工作的開展起到一定的促進作用。

【參考文獻】

[1]王正圓.上海市住房保障體系發展研究——基于住房保障需求與支付能力的實證分析[D].上海：華東師范大學，2010.

[2]黃羽.論我國經濟適用房制度的改革與完善以《住宅法》的制定為路徑[D].廈門：廈門大學，2007.

【作者簡介】

虞青，女，（1981—），江蘇揚州，本科，管理學學位，經濟師，無錫市住房保障建設發展有限公司，研究方向：中小國企人力資源管理，保障房資產管理，保障房物業管理。