新房安裝太陽能，頂層業主反對怎么辦？

編者同志：

前不久，我通過中介購買了一套位于五樓的二手房。裝修新房時，我打算在樓頂安裝一個太陽能熱水器，但沒想到遭到了頂樓住戶的強烈反對。頂樓住戶表示，其當初買房時，已和開發商約定頂層層面的使用權歸其所有，故我沒有權利在屋頂安裝太陽能。為了說服頂層住戶，我使出了渾身解數，并承諾負責以后因熱水器安裝給頂樓住戶帶來的一切問題，可頂層業主還是堅決不同意。請問我該怎么辦？

讀者 代阿里

代阿里讀者：

頂層業主和開發商的約定無效。你可到法院起訴，要求頂層業主不得妨礙你安裝太陽能熱水器。

我國《物權法》第七十條規定：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。而根據最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規定，建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分應認定為《物權法》第七十條規定中的共有部分。據此，屋頂應屬于業主共有，由全體業主共同享有。

根據《合同法》第五十二條第（五）項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。開發商和頂層業主有關頂層層面使用權的約定，因違反了《物權法》第七十條的規定，故應屬無效條款，自始不發生法律效力。

最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規定：業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。從來信看，你在屋頂上安裝太陽能熱水器系對屋頂的合理使用需要，且并沒有損害他人的合法權益，因此是于法有據的。

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