房產稅擴圍勢在必行

2013年12月31日，國家發改委法規司行政復議處處長韋大樂說，2014年將研究推進《房產稅法》、《環境保護稅法》和《期貨法》的立法工作。

此前，關于房地產稅（房產稅）立法官方已有多次表態。

2013年11月12日中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議提出，逐步提高直接稅比重。推進增值稅改革，適當簡化稅率。把高耗能、高污染的產品及部分高檔消費品納入征收范圍。逐步建立個人所得稅制。加快房地產稅立法并適時推進改革，加快資源稅改革，推動環保費改稅。

隨后，財政部部長樓繼偉在《〈中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定〉輔導讀本》中撰文，將加快稅收立法步伐作為深化稅制改革需要把握的五個方面之一，并提出要加快房產稅立法，推進房產稅改革。

2013年11月20日，國務院總理李克強當天主持召開國務院常務會議，決定整合不動產登記職責。會議指出，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土部一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環節，減輕群眾負擔。

房地產稅立法促使樓市長效性調控機制形成

盡管房地產稅立法在十八屆三中全會剛剛提出，但是，官方對于這方面的表態隨后頻繁出現。一定程度上說明，房地產立法的推進有可能為房地產交易、持有等各環節進行稅費的調整，推進房地產市場調控向經濟手段、市場手段轉變。

總體來講，建立個人收入和財產信息系統，建立不動產統一登記制度，加快房地產稅立法并適時推進改革，對于當前房地產市場來講，也就意味著房產稅會試點擴圍與深入開展。從調控手段來講，2014年在建立個人收入和財產信息系統的基礎上，房產稅擴圍勢在必行。今后作為持有環節的房產稅、交易環節的增值稅等等一攬子關于房產方面的稅制改革設計有可能逐步推出，以完善作為樓市長效調控機制三大體系（土地、財稅和金融）之一的財稅政策與措施。

房產稅擴圍“去投資化”意義重大

房產稅擴圍工作的準備早已開始。據了解，目標擴圍城市對于房產稅擴圍的培訓、技術準備等已基本完成。但是，至今尚未有明確動作。原因主要是由于當前宏觀經濟仍然是觸底階段，不是良好的擴圍時機。

首先，從城市個人住房信息系統來講，早在2013年3月，住建部曾下發《關于進一步加強城市個人住房信息系統建設管理的通知》，要求地方做好個人住房信息系統聯網工作。住建部副部長齊驥才曾公開表示，40個城市的住房信息聯網工作已經完成（最新媒體報道稱60個城市已聯網），下一階段的目標是，同時實現500個城市聯網，但目前看來難度較大，可能需要更久的時間。

從個人住房信息系統與住房和城鄉建設部（住建部）聯網的作用和目的角度而言，房產稅、交易環節的增值稅等稅費的征收需要家庭房產的詳細數據做為依托，住房信息聯網是房產稅擴圍的必要條件。

其次，全國住房系統的通聯是對調節房地產市場健康平穩發展有利的。國家相關部門設法將全國住房系統通聯在一起，通過通聯的個人住房信息系統及時發展異地購房、樓市投資投機現象，可有針對性的出臺差別化的調控措施（例如貸款利率、房產稅、二手房20%增值稅等）抑制房地產投資投機現象，可避免像現在調控政策那樣搞“一刀切”，誤傷部分市場及購房者。

第三、從未來房產稅政策走勢來看，目前目標城市各項準備工作就緒，2014年在建立個人收入和財產信息系統的基礎上，房產稅擴圍、二手房交易環節征收20%增值稅勢在必行，關于房產方面的稅制改革設計勢必會逐步推出。最終，房地產市場調控的稅費經濟手段會更加突出，以稅費手段改變市場需求結構，堅持“去投資化”，使市場回歸自住屬性，促使樓市長效性調控機制逐步形成。

深度調整勢在必行

從中長期來講，（40個或更多城市的）聯網為全國范圍內開征房產稅做技術上的鋪墊已成為共識。盡管目前上海、重慶兩地房產稅的征收對于市場的實際作用并不明顯，但是，我們也應該看到，上海、重慶兩地房產稅的征收標準都在根據政策制定之初的游戲規則正在慢慢向深度調整，并不是像之前大家認為那樣沒有任何動作。

以上海為例，2013年房產稅稅率標準，27740元/平方米成稅率分界線，比2012年上漲844元/平米，27740元/平方米以上的按照0.6的稅率執行，27740元/平方米以下的按照0.4的稅率執行。同時，根據上海稅務機關公布數據，2011年認定應征房產稅套數為2萬套左右，2012年應稅房為3萬套左右，應稅房數量呈現上漲趨勢，2013年官方預計應稅房套數在11萬套左右；2011年應稅房源中0.4%稅率占據90%，受2012年房價上漲的影響，2013年0.6%稅率的比例將會擴大。

近期房產稅的擴圍應該會比照上海、重慶模式擴圍征收，也有可能會有第三套方案作為試點。總的來看，通過多套不同模式試點的推廣展開，在今后幾年中慢慢進行深度調整，無論是重慶的高端存量征收模式，還是上海的增量征收模式，盡管各地征收的出發點不一樣，但是，經歷幾年的深度調整，房產稅最終會回歸到同一個征收水平上，以起到對多套房的投資客在持有環節的稅收調節作用。

從推進范圍和力度來講，房產稅擴容一開始就向存量開征顯得有些倉促與不合理。首先，市場層面有可能會因為房產稅征收力度比較大而引起短期內較大的市場波動，對于整個房地產行業健康穩定發展不利；此外，從市場接受心理的角度來講，一開始向存量征收，市場主體各方心理層面也難以一下子接受，沒有一個緩沖期，是缺乏周全考慮的。

就現階段房產稅城市擴圍而言，可以分批次逐步在各個城市擴圍推進，“溫水煮青蛙”，不可能一下子所有省會城市都鋪開，首先一線城市及部分重點二線城市可以優先推進，比如深圳、北京、杭州等，其次，東中部省會城市都參與進來，接著，其他市場征收條件成熟的地級市也可以征收，尤其是東部一些地區的地級市。

從房產稅征收力度來講，應該多學習上海、重慶這兩年穩步推進的成效和方法。當前，上海、重慶根據政策制定之初的游戲規則，通過逐年調整、逐年增加征收對象范圍的方式擴大征收房產稅對象的范圍，每年調整的范圍和力度不大，市場均可接受。

二手房交易增值稅或擴圍試點征收

其實，在2013年3月出臺的新國五條細則當中就涉及二手房交易增值稅的相關措施，只不過截止目前為止，僅有北京一個城市在執行。

但是，這并不代表今后這些城市房地產調控手段和措施會就此而止，類似于二手房交易需繳納20%差額增值稅的規定，2014年或在北京試點執行之后擴圍征收。退一步來講，作為樓市長效性調控機制的儲備政策與手段，對于省會城市或直轄市來講，房產稅是遲早要執行的，只不過從市場環境、立法基礎、多方利益等多角度來考慮，這些城市可以暫時避免這些經濟手段的執行。

從經濟手段調控對于市場影響的角度來講，可以采用類似于二手房交易20%增值稅的政策調節市場需求，具體來講，可以針對短期內（5年內尤其是1～2年的短期投機客）投機行為而征收的一個交易環節的資本利得稅，并且這個資本利得稅也將呈現出梯度特征，對于持有套數越多、時間越短的短期投機客，將通過稅收降低其短期內投機的空間。

同時，對于中長期投資客，尤其是5年以上的投資客，可根據持有房產年限長短、套數多少進行梯度化設計，最終使中長期投資客的利益不受到太大的損失，基本上是引導市場去投機化，通過稅費的征收，讓投資客的投資收益回歸到一個正常合理的范圍內。

總之，作為持有環節的房產稅、交易環節的增值稅等等一攬子關于房產方面的稅制改革設計有可能逐步推出。短期內不涉及這些經濟手段和措施并不是政策與市場的趨勢，經濟手段、市場手段代替行政化調控手段和措施勢在必然。