我國房地產金融風險的誘因及其防范策略

張菲菲

【摘 要】據悉我國政府已經決定把房地產業、尤其是住宅產業，作為國民經濟新的增長點。房地產金融是房地產業發展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地產金融風險，不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的要求，而且對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要。本文擬在對國內房地產金融風險現狀分析基礎之上對房地產金融風險的防范措施作一些探討。

【關鍵詞】房地產金融；房地產金融風險；防范策略

房地產業是個高風險、高收益的行業，也是對金融資本依賴度十分高的行業。兩者相互結合的產物便是房地產金融，房地產金融風險則是指經營房地產金融業務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。房地產金融風險的產生不僅僅會影響到金融業和房地產業的安全，還關系到整個國民經濟的穩定和發展，所以正確認識房地產金融風險對于保證國民經濟的健康、快速發展有著重要的意義。

一、我國房地產金融風險的種類

1.我國房地產金融風險的現狀分析

房地產業是最容易產生經濟泡沫的，這是國際通例。20世紀90年代以來，我國房地產業方興未艾，然而一度的房地產熱所造成的我國房地產金融機構的資金套牢程度也令人瞠目結舌。1993年廣東、廣西、海南就有500多億資金壓在房地產上，到1996年還有53%的房地產經營虧損，1994年炒熱香港房地產的幾乎都是內地來的資金，結果房地產熱冷卻，僅廣東省就壓死資金3.29億美元。由此可見，雖然房地產是一種投入大、價值高的產業，無論其投資與消費都不離開金融的支持。但我國金融機構尤其是銀行資金過多的進入房地產行業，造成資金被套是現階段我國房地產金融最具風險的方面，也是我國房地產金融風險的最大現狀。

從住宅消費信貸方面分析，將抵押信貸機制引入住宅市場，這幾年個人住房抵押信貸的迅速增長，16家上市銀行2013年個貸中的涉房貸款余額合計8.3萬億元，占16家上市銀行各項貸款余額（592100億元）的14%左右，占 GDP （568845億元）的14.6%。

在我國明確規定銀行資金禁止直接投資房地產業之后，我國銀行參與房地產業唯一的途徑就是房地產金融，目前我國各家銀行及大部分非銀行金融機構都開展了房地產信貸業務。由于房地產投資的長期性、周期性、地域性、資金依靠性、高投機性使得房地產金融具有很高的風險性。所以，我國房地產金融機構資金過多進入房地產業的現狀預示著我國房地產金融風險不可低估。

2.我國房地產金融風險的種類

通過對我國房地產金融風險現狀的分析，我們可以了解到房地產金融機構資金被套是房地產金融風險的最大現狀。根據我國房地產金融以及社會體制的現狀，我國房地產金融風險的種類可以分為以下幾種：

（1）信用風險

即借款人違約的風險。房地產金融中的信用風險，主要是房地產開發企業商品房銷售困難、資金周轉不靈或經營不善、虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款，以及借款的住宅消費者失業、收入減少、意外支出增加、死亡等原因導致無力還款。

（2）房地產金融中的流動性風險

當商業銀行大量發放長期個人住房抵押貸款，會面臨較高的流動性風險。如通常住房抵押貸款長達20年-35年，借款人一般在其收入的主要周期內，以分期支付的方式償還貸款債務。對抵押貸款發放銀行來說，信貸資產回收的周期跨度很大，而通常銀行吸收存款負債最長僅為2年-5年，資產負債兩者的期限不匹配，就增加了銀行經營的風險和管理難度。另一種是繼發性的，是由信用風險帶動的流動性風險：房地產金融中大多以房地產作借款的抵押物，當借款人不能按期還款時，貸款銀行要處分抵押房地產從中求償，如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現金來應付提款等需要，也會形成流動性風險。

（3）利率風險

即利率變動引起的風險。房地產資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長，在長時期中利率變化更頻繁、更大，利率風險也就更大。

（4）通貨膨脹風險

即貨幣貶值、物價上漲的風險。如果貸款利率固定而存款利率浮動，房地產金融機構的通貨膨脹風險就更大。房地產金融的長期性使其通貨膨脹風險也較大。

（5）法律風險

購房者一般是不愿意認購被抵押的房屋的，而房地產開發商為了出售房屋，會隱瞞抵押的事實。有的開發商故意將預售房款挪作他用，不按期歸還銀行貸款，有的開發商因預售房屋一般都是分期付款，不能一次還清銀行貸款，因此不能取消抵押而引發訴訟賠償，銀行雖然有抵押權，卻在收回貸款和利息上面臨較大風險。

二、我國房地產金融風險的防范措施

現階段我們需要在合理調控房地產行業發展速度的同時，采取積極有效措施遏止各種金融風險的發生，這樣才能創造房地產行業和金融服務雙贏的局面。

1.嚴格信貸準入，加強信貸審查，強化貸后管理

各金融機構要謹慎經營房地產貸款，科學合理地分析貸款項目的可行性、風險性，加強對房地產開發企業和房地產項目的貸前調查，選擇基本成熟的房地產開發項目予以信貸支持，優先選擇開發資質高、信用等級較高的房地產開發企業和地理位置較好、市場銷售前景看好的房地產項目。

嚴格審查住房開發貸款的發放條件，企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%，開發項目必須具備“四證”；要盡量提高抵（質）押貸款的比例，選擇優質資產抵（質）押，確定合理的抵（質）押率，盡量避免由施工企業作為貸款保證人。

對住房開發貸款實行統一的會計和統計科目管理，防止房地產開發企業將流動資金貸款用于住房開發項目；要加強貸后檢查，嚴格跟蹤和控制貸款用途，按照開發項目工程進度合理掌握貸款的發放，確保資金專款專用，發現企業挪用資金等問題要及時采取措施收回貸款；要通過賬戶管理等多種手段嚴格控制住房開發企業銷售回籠款項，及時收回住房開發貸款本息。

要加大住房按揭貸款的營銷力度，把住房按揭貸款作為發放住宅開發項目貸款的條件之一，確保個人住房按揭業務的后續跟進，實現資金的體內循環；要嚴格審查住房開發企業售房合同及有關業務憑證，有效防范騙取信貸資金的行為。

2.加強個人住房貸款管理

要完善個人住房貸款管理辦法，規范個人貸款審查的程序和標準，推行個人住房貸款業務的標準化，逐步建立并完善個人征信系統；要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業務規范和監管，推行標準化的擔保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風險；商業銀行發放個人住房抵押貸款時，要嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續，貸款額與抵押物的實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%，嚴禁對借款人發放“零首付”個人住房貸款，嚴禁違反規定降低首付款比例，借款人申請個人住房貸款購買期房時，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二，其中借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房應為現房；嚴格執行個人住房貸款利率政策，嚴禁擅自提高或降低個人住房貸款利率水平的行為。

3.推行房地產證券化。

房地產證券化的主要形式有銀行為房地產開發企業項目代為發行的房地產股票債券，和房地產抵押貸款的證券化。目前我國銀行還沒有涉足房地產抵押貸款證券化這一領域。抵押債券一般應由政府擔保。在抵押信貸市場活躍的情況下，推行抵押債權的證券化是解決房地產信貸流動性、盈利性和安全性的一個較好選擇。

參考文獻：

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