物價穩定與房價：貨幣政策視角

王韜

【摘要】貨幣政策的最終目標是要促進物價穩定、經濟增長、充分就業，并獲得國際收支平衡感。不同的社會發展時期，貨幣政策的目標都會有所調整。自中國改革開放以來，貨幣政策將目標定位在物價就穩定上。自2013來，中國住房價格快速上漲，同比增長為5.2%。可見，房價對物價的沖擊是非常大的，需要采取相應的貨幣政策以穩定物價。本論文著重從貨幣政策視角針對物價穩定與房價之間的互動關系進行分析。

【關鍵詞】物價穩定 房價 貨幣政策

面對房價與物價逐年攀升，中央銀行面對房價對物價的影響，為了維護物價的穩定性，開始著力于運用貨幣政策穩定物價的研究。大量的研究資料表明，房價以及房地產市場都會在一定程度上影響宏觀經濟。中央銀行要對于貨幣政策以有效運用，就要對房價的變動情況予以關注。為了避免的房價對物價穩定以強大的沖擊力，就要運用具有可操作性的方法來制定貨幣政策，否則，就要面臨一系列的選擇性問題，諸如貨幣政策調控房價對房價變動的干預措施選擇，以及貨幣政策工具的選擇等等。

一、物價與房價關系現狀以及貨幣政策的影響

（一）物價與房價關系現狀

中國在貨幣政策研究上，多為其對股票市場的反應，而對房地產市場的影響少有分析，主要在于中國的房地產市場起步較晚，且對于房價與物價穩定的關系疏于研究。有關專家對于2005年至2010年中國房地產價格變化進行了研究認為，由于物價變化，導致了房地產價格出現了變化。對于2010至2013國房地產價格變化進行了研究[1]，結果表明，物價受到了短期房價的影響，從長期的角度而言，房價會受到物價的影響。

（二）貨幣政策調整工具對房價以及物價的影響

使用貨幣政策調整物價，就要對于房價與物價之間的關系深入研究。房價的變動會影響到物價水平，運用貨幣政策調整可以有兩種選擇，即運用貨幣杠桿調整房價、運用貨幣杠桿調整物價。運用貨幣政策對于房價進行調控的同時，還要看是否與物價調控目標存在著矛盾，以避免貨幣政策在房價與物價之間調整而無法兼顧。當發現房價與物價之間在變動上存在著一致性，且周期同步，就要將貨幣政策對房價和物價進行調整時所存在的差別性查找出來，以具有針對性地調整貨幣政策，達到貨幣政策目標[2]。

二、房價與物價的具體分析

（一）房價引起物價變動的原因

有專家認為，由于房價的變動而引起了物價變動，主要在于房價是資產價格，其不僅是當期價格信息的反映，而且還可以預期到未來的市場價格。在中國的社會經濟發展中，房地產市場具有很強的帶動效應，主要在于其對原材料以及能源大量地消耗，從而推動了這部分資源價格提高。

（二）物價對房價的影響

關于物價對房價的影響并不顯著，主要體現在勞動力成本上，隨著生活成本的提高，消費價格也會影響地有所提高，使得勞動力收入有所提升，但這一點在中國并無法體現。中國的房地產建筑業工人工資上漲區間有限。從中國的消費品需求性上來看，總體趨于穩定，并不會通過產業鏈而對原料價格造成影響而導致房價提升[3]。況且，從房價的構成要素來看，主要涉及到房地產建造原料和土地的價格，與消費品價格幾乎不存在關聯。

三、貨幣政策與房價之間的關系

房價能夠影響到物價穩定，要使用貨幣政策對房價進行調控，就要對于相應的貨幣政策對房價的影響程度有所了解。按照傳統的貨幣政策理論，是以數量工具對包括貨幣供應量、存款準備金率以及央行再貸款在內的資金交易進行調整；還可以運用價格工具對包括再貼現率、隔夜拆借利率等等的資金供給價格進行調控[4]。目前較為常用的貨幣政策為貨幣供應量、銀行貸款規模、貸款利率以及存款準備金率。

（一）貨幣供應量與房價之間的關系

銀行的存款數量對住房市場的流入資金數量具有決定性的作用。現金的數量主要是為了能夠對短期流動性的需求有所滿足，并不會對房價以很大影響。對于中央銀行而言，對于資金的控制，通常是對資金供給量的控制，但是資金供給量一般不會受到外部因素影響。另外，資金供給量提升，意味著企業有了更多的富余資金，推進了房地產業的開發，并因此而引發房價上漲。房價上漲，就意味著人們買房的首付比重提升。為了應對房價上升，人們會選擇增加儲蓄存款的方法來應對，相應地，人們的消費就會有所減少。

（二）信貸規模與房價之間的關系

信貸規模主要是促進資金需求與供給之間的平衡，但主要是對資金需求情況的反映。資金需求會隨著資金供給而有所增加，但如果出現社會經濟不景氣現象，往往會出現資金供給增加，資金需求卻出現了下降的趨勢。比如在2010年，為了活躍市場經濟，貨幣供應量大幅度地增加，已經達到了25%，但是，并沒有因此而使得同期信貸同步增加，信貸增加的幅度僅僅為5%，因此而出現了信貸規模與貨幣供給量不一致的狀況[5]。

信貸規模受到央行的控制較小，一般是隨著信貸市場的需求而有所變化。當人們預期房價走勢將為上漲，就意味著需要增加房貸款的數量，另外，也會因此而提高住房抵押物價格，導致貸款規模的擴大，房價因此而上漲。

（三）存款準備金率與房價之間的關系

自1998年以來，央行的貨幣政策工具中，存款準備金率并不常用，但是，自1998年以來，中國人民銀行對存款準備金的調節已經達到了30次。從1999年至2009年，貨幣供應量從原有的12萬億增長了3.78倍，達到了57.3萬億。名義國民生產總值僅僅增長了2.8倍。同期的存款準備金率卻僅僅增長了10%，即銀行資金沒有超過5.7萬億。2013年以來，中國經濟過熱而導致房價快速上漲，人民銀行調整準備金率以實現宏觀經濟調控[6]。可見存款準備金率是隨著房價而變化的，存在著滯后性。

（四）銀行利率與房價之間的關系

央行對銀行調控利率的工具中，貸款利率會直接影響到房價。房地產開發所需要的資金龐大，在銀行的貸款數額通產會占有房地產開發投資的十分之一，甚至于達到三分之一。如果貸款利率有所波動，就會對房地產開發成本存在著一定的影響。另外，貸款利率過高，導致購房人還貸緊張，影響房屋購買力。這就要求貸款利率要與市場利率同步。如果以房租為定值，提高銀行貸款利率，就意味著提高了市場利率，房租貼現值就會有所下降，房價因此而受到影響。

雖然貸款利率會影響到房價，但是存在著滯后性，且變動次數有限，因此而對房價的影響并不會很顯著。從2000年至2006年，貸款利率僅調整了4次，調整的最大值和最小值之間相差不到0.8個百分點。可見，貸款利率對房價的影響僅僅是短期效應[7]。

四、結語

綜上所述，本論文通過以貨幣政策視角對房價與物價之間的關系進行研究，可以明確，雖然物價幾乎不會引起房價的變動，而房價卻會對物價產生影響。央行對于物價要采取相應的貨幣政策以有效控制，就要對于房價變動的影響以充分考慮。針對于房價的不同變動情況，采取不同的貨幣政策有效地平穩物價。

參考文獻

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[2]Milas，C..Does high M4 money growth trigger large increases in UK inflation？ Evidence from a regime switching mode[J].Oxford Economic，2009（61）.

[3]蔣瑛琨，劉艷武，趙振全.貨幣渠道與信貸渠道傳導機制有效性的實證分析———兼論貨幣政策中介目標的選擇[J].金融研究，2005.299（05）.

[4]Mishkin F S.Housing and the monetary transmission mechanism[R].Paper Presented at the Federal Reserve Bank of Kansas City 31st Economic Policy Symposium，2007.

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[6]Ahearne G，Alan J，Ammer M D，et al. House prices and monetary policy： across country study [R]. FRB International Finance Discussion Paper，2005.

[7]Granger，Clive W.J.，and Timo.Modelling Nonlinear Economic Relationships[M].Oxford，UK：Oxford University Press，1993.