商業地產收益法評估的難點簡析

陳敏夫

【摘要】商業地產是指用于經營或租賃用途的房地產。在本文中，筆者從商業地產的特點出發，對比不同評估方法的評估原理，進而分析在利用收益法評估商業地產時的前提和難點。

【關鍵詞】收益法 凈收益流 還原利率

一、主要評估方法的機理對比

市場法、收益法、成本法是當前房地產評估的主要方法。三種方法根據不同的機理在具體的評估中運用也不相同，具體來看：

（一）市場法，依據替代原理以房地產當前的市場交易價格為導向求取估價對象的價值

通過比較估價對象與在估價時點近期有過交易的類似資產，并對已知價格作適當的修正，來估算估價對象的客觀合理價格或價值。

（二）成本法，是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，來估算估價對象的合理價格或價值的方法

新建房地產的評估值等于建設成本與土地的市場價值之和，舊有房地產的評估值等于其重置成本減去有形損耗、功能過時或外觀陳舊等損失的價值。

（三）收益法，依據預期原理預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的還原利率將其折現到估價時點后累加，來估算估價對象的合理價格或價值，其本質是以房地產的未來預期收益為導向求取估價對象的價值

收益法利用資金具有時間價值的原理，將合理預期的未來收益折現來獲取評估價值，利用復利折現公式進行運算，從這一角度而言，其理論基礎是很完善的。

商業地產相對于其他類型的房地產，首要的是投資回報率，因此更看中資產在未來的收益。依據三種評估方法的原理，收益法是以資產的獲利能力為基礎的，因此是最適宜商業地產評估的，同時，采用收益法進行評估也可以緊貼投資策略，更符合管理層的決策。

二、收益法評估運用的前提和難點分析

（一）收益法評估的前提條件

運用收益法進行評估時要同時具備以下三個前提：

1.所支付的購買價格不會超過該房地產（或與該房地產相當且具有同等風險程度的同類資產）未來預期收益折算成的現值。

2.該房地產所有者的未來預期收益必須能用貨幣衡量。

3.房地產所有者由于承擔了風險而要求獲得的收益也必須是可以用貨幣衡量的。

收益法的最一般的表述公式為：

V表示評估對象在評估時點的收益價格，即現值；

n表示評估對象的收益期限，即持有期的收益年限；

A1，A2，...，An表示評估對象相對于評估時點未來的第一期，第二期，…第n期的運營期產生的收益，也就是凈收益流；

r1，r2，...，rn表示選取的折現率，也就是還原利率。

（二）運用收益法進行評估的難點

根據計算公式可以發現，影響評估價格的因素主要有三個：持有期，凈收益流，還原利率。在評估過程中，運用收益法測算的凈收益必須是連續產生而且數量基本穩定的。由于已知還原利率也是收益法基本公式成立的先決條件之一，因此還原利率必須能夠確定。

這也就導致了在收益法運用過程中產生的三個難點。

1.收益的確定。評估對象的“有收益性”體現在兩個方面，即存在現實收益和潛在收益。已投入使用的商業地產絕大部分屬于存在現實收益的類型，而“有潛在收益”的類型由于暫時不產生收益或者收益難以界定，在評估時需要的基本數據比較難取得。

無形資產所帶來的收益難以從地產收益中剔除是確定收益的難題之一，如品牌、商譽、消費慣性等因素帶來的收益等。由于評估人員知識背景不同，在對無形資產的理解上存在較多偏差，這也導致在評估過程中，將無形資產所產生的收益直接計入房地產的收益中來評估其價值，這樣得到的評估價格就不是房地產本身的價值。由于評估方法的限制，即使評估人員意識到無形資產在房地產價值中的比重，也無法準確量化無形資產的價值，只能將待估房地產與類似資產比較來剔除無形資產所帶來的收益，評估出的房地產價格也不是客觀的。

2.凈收益流模式的選取。在用收益法對商業地產進行評估時，應選取適當的預期收益期限，目前主要是“永續經營”和“持有期末轉售”兩種模式，永續經營凈收益流模式根據商業地產未來收益狀況計算估價對象凈收益流，利用凈收益流的變化，采用不同的收益法公式，評估出房地產價格。持有期末轉售凈收益流模式，房地產凈收益流包括在持有房地產期間獲得的收益和持有期末轉售房地產時獲得的增值收益兩部分，持有期末轉售凈收益流模式關鍵是預知未來若干年后的價格，由于經濟因素的變化，這是難點之一。持有期末轉售凈收益流模式主要適用于收益期限較長的房地產評估，首先確定一個合理的持有期，然后預測持有期間的凈收益和持有期末的價值，再將持有期間的凈收益和持有期末的價值折算為現值，以此來評估房地產價格。而不同的凈收益流模式的選擇對評估價格的影響是很大的。

3.還原利率的選取和確定。還原利率的確定對最終評估價格的確定也有很大影響。還原利率實際上是一種資本投資收益率。購買房地產可以看作是一種投資，這種投資的資本即是購買房地產所支付的價格，這筆投資在將來獲得的收益就是房地產每年產生的純收益。從市場投資和統計角度而論，資本投資收益與風險成正比，風險是客觀存在的，但難以量化，尤其是商業地產的未來經營，除本身運營的因素外，還受到政策、區域經濟狀況、人口等諸多不確定因素影響，因此，在選取風險與收益的均衡點時就更加困難。

作為一種投資收益率，還原利率實質是資本成本，資本成本是指資本的價格，從投資者方面看，它是投資者提供資本時要求補償的資本報酬率；從籌資者方面看，它是企業獲取資金所必須支付的最低價格，還原利率即為二者的均衡點。

根據未來收益轉化為價值的方法不同，還原利率主要有資本化率與報酬率兩種表現形式，第一，資本化率，資本化率=年收益/價格，價格包含土地價格、建筑物價格以及綜合價格，因此資本化率又包含土地資本化率、建筑物資本化率以及綜合資本化率。在具體的評估中，對于建筑物價格較容易確定，在我國當前政策情況下，對于土地的公允價值則難以明確界定，尤其是由于土地使用方式、劃撥方式等造成的價格自然增長。第二，報酬率，報酬率=投資回報/所投入的資本，在對報酬率的使用中，如何確定投資回報會影響最終的評估價格，由于是依據計算出的現值進行折算，那么通脹率也是要考慮的因素，對于通脹率的剔除則是評估難點之一。

參考文獻

[1]胡恬靜.寫字樓評估研究.商業文化，2012.9.

[2]王成勇.收益法在房地產評估中應用的環境構建.商業會計，2012.3.

[3]柴強.房地產估價理論與方法.中國建筑工業出版社，2011.5.