農村小城鎮房屋建設開發項目成本問題研究

李英

[摘 要]建筑成本與農村基本建設基礎配套工程是農村小城鎮建設的重點問題。本文探討了農村小城鎮房地產建設開發的成本控制問題。

[關鍵詞]房屋開發；項目成本研究；增加房屋使用壽命

[中圖分類號]F752 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）38-0131-02

三農問題是影響當今中國經濟快速發展的重大問題，農村小城鎮建設，房地產開發是要大力發展農村小城鎮，農村小城鎮房地產開發決定了農村小城鎮在我國的現代化和城市化進程中具有獨特和不可替代的作用，因此，農村小城鎮的建設和發展一直是近幾年來人們關注的熱點問題。

20世紀90年代，我國的房地產業迎來了發展的春天，到目前已經為我國經濟發展做出了巨大的貢獻。房地產業由于其相關聯度高、帶動力強成為我國國民經濟的支柱產業。農村小城鎮房地產開發建設是小城鎮建設的一個重要組成部分，這些年來隨著農村小城鎮的發展建設也不斷向前發展，但由于農村小城鎮房地產業起點低，農村城鎮經濟相對落后，使得農村小城鎮房地產業的發展還處于相對落后階段，另外，農村小城鎮房地產市場的不成熟，操作行為的不規范也使得先期的小城鎮房地產開發存在不少的問題，給小城鎮的建設和發展帶來了很多負面的影響。

農村小城鎮房地產開發建設 “工程經濟成本控制”研究。通常大家所說的房地產開發商賣給老百姓房子知道多少錢一平方米，這一問題農村老百姓更加關注，我通過多年的教學和實際工作，更加深刻理解建筑施工成本的重要作用性。本文重點分析了農村小城鎮房地產開發工程經濟成本控制問題進行了研究。

農村開發建筑房屋建筑工程經濟成本控制主要的是在項目的施工單位，在符合施工規范的條件下，保證施工質量，進行工程經濟成本控制。工程經濟成本就是效益管理的根本，如何以最小的投入獲得最大的利潤，是農村小城鎮房地產開發企業管理中的主題。目前，許多施工企業都在項目開發，深度多元化發展，農村小城鎮建設對項目開發單位而言，工程經濟成本的控制需要從建設期的決策階段、設計、 施工階段全過程來進行控制，我僅就施工階段，建設單位工程成本的控制做一闡述。

1 制定嚴密的合同條款

隨著我國小城鎮建設項目農村小城鎮房地產工程項目的管理也將逐步與國際接軌，在目前世界經濟危機還沒有恢復的經濟情況下，實行嚴格的合同管理，是建設單位的首選課題。在國際慣例中，常常聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位以工期緊、場地狹小、品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素，不論采取何種趕工措施均不再調整報價的條款，就能有效地杜絕費用的增長：如設備安裝項目預算，不同的品牌型號價格出入很大，如果不認真，價值幾萬元的設備很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質量和造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經驗，對可能發生的情況有提前的預測，在這一點上需要多學習國外成熟的經驗及合同條款。

2 結合施工組織及施工工藝，控制工程成本

作為開發單位的預算及合同施工管理人員應做到“三多”，即“多看、多問、多思考”。“多看”，就要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現場的實際情況。如施工中常見的基坑全斷面錨噴支護，由于受周圍建筑物基礎情況及治水、地質等開挖實際情況的不確定因素影響，難免有些地方需要加強錨護，同時有些地方也要減少錨筋，甚至在距離坑底一定范圍或毗鄰建筑物的局部地方不用錨噴，對于加強錨護部分施工單位自然會提出補償，但對于減少錨筋及不用錨噴的部分就需要建設單位的細心觀察和監督，以便以確鑿的證據和充分的理由確定工程量。“多問”就是對于預算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經驗不充分的問題不匆忙作定論，要向現場的工程師進行咨詢。在項目開發過程中不可避免的市政工程、消防工程、電業工程等，由于行業的壟斷，大多數的造價人員很少遇到這類預算，因此這些問題上就更需要多問、“多思考”，定額仍是目前建設市場確定造價的主要依據，但也應客觀地認識到定額不可能囊括市場，由于新工藝、新材料地不斷涌現，工程施工現場的特殊情況都使得子目組價、項目組價仍為目前造價中不可避免的工作。如在外電掘工程中，施工單位往往習慣以地下入孔檢查井每座多少報錢價？防水硅膠以每平方米多少元報價，究竟每座實際有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能組價到施工單位的報價水平，防水硅膠具體用量及操作工藝是什么，能不能組價到每平方米報價，都需要造價人員去推敲、思考。

3 做好市場材料及市場工藝價格，建立詢價體系

項目的工程材料費一般要占工程總成本的60%左右，顯然材料成本是成本控制的重頭戲。項目開發過程中，建設單位為控制成本及確保材料質量，對某些材料均會采用甲方指定或限價方式。首先，企業應系統關注機構公布的價格，與社會咨詢機構保持聯系。建立起企業自身的價格信息網絡，保持信息渠道的暢通，及時準確地把握不同地區及不同規格的材料、半成品的價格信息，保證工作人員可隨時隨地地調用及監督，做到資源共享。需強調一點，政府公布的價格是市場的平均價，詳細的價格管理遠不能簡單停留在這一深度，要進一步利用長期與商家建立起的經濟往來關系和社會公開渠道，尋找物美價廉的產品。

分析材料的周期變化規律，研究判斷不同地區、不同材料的短期及中期走向，在參照價格信息的基礎上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趨勢，將其分析成果應用在開發生產中。

在農村小城鎮建設房地產開發項目經濟成本控制上，堅持科學發展觀，對農村小城市房屋建筑開發項目控制做出基本判斷，并在小城市農村住房管理發展建設項目中，提出了建設系統針對農房小城市建設方面的具體開發建設的經濟控制方案有效的監查，把農村小城市房地產開發和經營有計劃，實施走產業化的道路，使小城城鎮基礎建設、房地產企業有效的發展。