淺析個人住房抵押貸款風(fēng)險及防范對策

樓躍勝

[摘 要]本文梳理了個人住房抵押貸款的分類，分析了其重要風(fēng)險，并提出風(fēng)險防范的對策。

[關(guān)鍵詞]個人住房抵押貸款；風(fēng)險；防范對策[中圖分類號]F832 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）38-0124-02

1 個人住房抵押貸款概述

1.1 個人住房抵押貸款的含義

個人住房抵押貸款，是指銀行等金融機構(gòu)發(fā)放的，以購買住房為目標，以所購買的房產(chǎn)作為抵押，按購房款的一定比率向銀行等金融機構(gòu)申請借款，并承諾在約定期限內(nèi)按規(guī)定償還其所借款項的一種貸款形式。個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)使得購房者在支付一筆較少的首付后，就能購置價值較高的住房，但只有在其完全還清全部貸款與利息后，才能擁有房產(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán)。若借款人不能按規(guī)定償還本息，貸款人有權(quán)取消其住房的抵押贖回權(quán)，并對房產(chǎn)進行拍賣，以拍賣所得資金而優(yōu)先抵償其未償還的借款本息。

1.2 個人住房抵押貸款的分類

個人住房抵押貸款通常可以按四種方法進行分類：按利率是否改變分類、按還款方法分類、按資金來源分類、按抵押物分類。

（1）按利率是否變化，個人住房抵押貸款可分為：固定利率等額償還抵押貸款、固定利率增（減）償還抵押貸款、可變利率抵押貸款、滾動利率抵押貸款。

（2）按還款方式不同，個人住房抵押貸款可分為：一次性還本付息、等額還款、等本金還款、等額遞增（減）還款五種方式。

（3）按照資金來源不同可分為：商業(yè)性個人住房抵押貸款、公積金個人住房抵押貸款和商業(yè)與公積金組合貸款。

（4）按照抵押物不同，個人住房抵押貸款可分為：個人住房抵押貸款和商業(yè)用房抵押貸款。

1.3 個人住房抵押貸款的作用

1.3.1 個人住房抵押貸款是銀行等金融機構(gòu)中重要的金融信貸資產(chǎn)之一

個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的盈利表現(xiàn)為個人住房抵押貸款期限較長，一般會有較好的利息收入，能給銀行等金融機構(gòu)帶來長期的社會經(jīng)濟效益，帶來穩(wěn)定的個人客戶群體。此外，個人住房抵押貸款還具有儲蓄的功能，可以起到拉平社會經(jīng)濟周期波動和支持房產(chǎn)建筑業(yè)的作用。

1.3.2 個人住房抵押貸款在一定程度上解決了購房借款人資金短缺的難題

居民通過利用個人住房抵押貸款能提前實現(xiàn)住房消費。對于絕大多數(shù)的居民來說，住房是其一生中最大的消費品，但住房價格對于大部分居民的收入來說相對較高。個人住房抵押貸款通過分期付款機制，使居民能預(yù)先支付購房款，減少了購置房產(chǎn)的一次性支付額，極大地提高了居民的購房能力。

1.3.3 個人住房抵押貸款能加快房地產(chǎn)業(yè)及金融業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展

個人住房抵押貸款一方面提高了居民的購房能力，增加了居民對住房的需求，另一方面也擴大了房產(chǎn)企業(yè)的市場需求量，促進了房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展。同時，通過個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，銀行增強了資金的流動性，有利于銀行等金融機構(gòu)對于其自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

2 個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)所面臨的主要風(fēng)險

2.1 信用風(fēng)險

信用風(fēng)險，又稱違約風(fēng)險，是指借款人因各種原因未能按時、足額償付債務(wù)或銀行貸款從而發(fā)生違約的可能性。當(dāng)發(fā)生違約時，銀行或債權(quán)人必將因為未能得到預(yù)期的收益而承擔(dān)財務(wù)上的損失。信用風(fēng)險在個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)所遇風(fēng)險中占主要地位，一種非常常見的風(fēng)險。信用風(fēng)險具有以下幾點特征：突發(fā)性、擴散性、綜合性、隱蔽性和積累性。在個人住房抵押貸款的申請和執(zhí)行過程中，可能會存在很多因素最終導(dǎo)致申請人不愿或不能及時償付貸款本金和利息，其中不僅有客觀的，也有主觀的，從而最終產(chǎn)生了不良的個人住房抵押貸款，也就是所謂的信用風(fēng)險。個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中所產(chǎn)生的信用風(fēng)險至今仍沒有找出一個穩(wěn)妥的解決方法。近些年，個人住房抵押貸款的申請人，大多數(shù)是收入市場化程度較高的、收入水平波動幅度較大的職業(yè)，隨著國民經(jīng)濟快速發(fā)展的波動性和周期性，個人住房抵押貸款的信用風(fēng)險這種中長期風(fēng)險將更加值得關(guān)注。

2.2 流動性風(fēng)險

流動性風(fēng)險，是指銀行等金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)不能及時足額變現(xiàn)從而產(chǎn)生利益損失的風(fēng)險。銀行等金融機構(gòu)保證資本質(zhì)量的一項重要原則就是流動性。由于個人住房抵押貸款還款期限的長期性，從而使其具有了較大的風(fēng)險性。這種風(fēng)險的威力已經(jīng)在2008年美國的次貸危機中得到體現(xiàn)，其影響波及了整個金融業(yè)。因此這種風(fēng)險也是我國的金融業(yè)需重點防范的，避免因流動性風(fēng)險從而引發(fā)信貸危機。目前，我國房地產(chǎn)市場的逐漸降溫，居民的住房購買欲望不斷下降，抵押房產(chǎn)的變現(xiàn)能力也隨之下降，加大銀行等金融機構(gòu)不良資產(chǎn)的規(guī)模，從而進一步加大流動性風(fēng)險。

2.3 操作風(fēng)險

操作風(fēng)險，是指由于銀行等金融機構(gòu)有問題或不完備的內(nèi)部管理操作程序、系統(tǒng)、人員或外部事件而導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險。也就是說，影響操作風(fēng)險的因素可分為四類：人為因素、程序因素、系統(tǒng)因素和外部因素。導(dǎo)致銀行等金融機構(gòu)產(chǎn)生資本風(fēng)險的主要原因之一就是內(nèi)部員工的違規(guī)操作。隨著個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)數(shù)量的快速增加，銀行等金融機構(gòu)為了加快辦理貸款業(yè)務(wù)的速度，往往會忽略貸款業(yè)務(wù)操作的嚴謹性，從而導(dǎo)致相關(guān)法律法規(guī)和手續(xù)步驟的缺失，進而影響貸款合同本身的法律效力，容易產(chǎn)生糾紛。目前，操作風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是在業(yè)務(wù)激勵制度的作用下，銀行等金融機構(gòu)注重個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的數(shù)量，忽視內(nèi)部管理，甚至違規(guī)操作，未經(jīng)上級批準擔(dān)保條件或貸款標準擅自降低；二是銀行等金融機構(gòu)的一些內(nèi)部員工專業(yè)素質(zhì)不高，工作態(tài)度敷衍了事，違規(guī)操作。

3 對我國個人住房抵押貸款風(fēng)險防范的建議

3.1 完善個人信用管理評價體系

在經(jīng)濟活動高度發(fā)達的今天，信用已經(jīng)成為一個人最有價值的財富，個人信用管理評價體系是一個國家信用體系的重要組成部分之一，是個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展的基本前提，是防范信用風(fēng)險的關(guān)鍵制度。目前，我國的個人信用管理評價體系還存在較多漏洞，在管理方式和評價標準上還有許多需要改進的地方。我國的銀行等金融機構(gòu)應(yīng)借鑒西方發(fā)達國家對于管理評價個人信用的成功經(jīng)驗，結(jié)合我國國情建立起一套符合我國社會經(jīng)濟形態(tài)的個人信用管理評價體系。其中，建立完善的個人信用管理制度、靈活多變的個人信用評價體系、優(yōu)化評價環(huán)境是我國現(xiàn)階段的主要任務(wù)。通過對不同借款人不同情況的分析，建立不同的個人信用評價標準，對信用風(fēng)險進行科學(xué)合理的評級，為銀行等金融機構(gòu)對信用風(fēng)險專業(yè)化、規(guī)范化管理提供基礎(chǔ)。

3.2 推動個人住房抵押貸款二級市場的快速發(fā)展

在我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展的今天，加快個人住房抵押貸款二級市場改革發(fā)展，并加強其與外部的資本市場之間的關(guān)聯(lián)，是改善流動性風(fēng)險的主要手段。建立完善的個人住房抵押貸款二級市場，可為銀行等金融機構(gòu)提供轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)債權(quán)的交易場所，銀行可以在二級市場上出售抵押房產(chǎn)的債權(quán)，從而獲得資金，規(guī)避風(fēng)險。通過二級市場，可以加大抵押房產(chǎn)的變現(xiàn)率，加快資金的流動率，增加資金的利用率，從而使銀行等金融機構(gòu)能有效地規(guī)避流動性風(fēng)險。其中，作為在個人住房抵押貸款二級市場發(fā)展進程中不可缺少的一環(huán)，個人住房抵押貸款證券化將發(fā)揮重要作用。個人住房抵押貸款證券化能夠增加銀行等金融機構(gòu)貸款資金的流動性，降低銀行等金融機構(gòu)的流動性壓力。

3.3 健全內(nèi)部管理機制與人員培訓(xùn)制度

在我國，由銀行內(nèi)部管理機制漏洞而導(dǎo)致的經(jīng)濟糾紛不在少數(shù)，規(guī)避操作風(fēng)險對于銀行來說迫在眉睫。銀行應(yīng)該建立起一套規(guī)范的、完善的、詳細的內(nèi)部管理機制，這有助于加強銀行的管理水平。首先，銀行等金融機構(gòu)內(nèi)部管理層應(yīng)該要對風(fēng)險有一個清醒的認識，不能因為個人住房抵押貸款在我國的快速發(fā)展，而忽視管理制度、違規(guī)操作，盲目加快業(yè)務(wù)發(fā)展的步伐，要理性面對個人住房抵押貸款的各項風(fēng)險并加強對風(fēng)險的管理；其次，銀行等金融機構(gòu)應(yīng)科學(xué)制定業(yè)務(wù)流程，嚴格遵守規(guī)章制度，提高對借款人的審核標準，在實際操作中不斷改進，提高業(yè)務(wù)流程的操作性；最后，在培訓(xùn)業(yè)務(wù)人員的過程中，必須嚴格要求，重點培養(yǎng)法律及道德意識，提高員工對業(yè)務(wù)的熟練度，降低因人為因素引發(fā)的操作風(fēng)險。

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