中小房地產企業發展思路探析
——以杭州市中小房地產企業為例

●孔志強

中小房地產企業發展思路探析
——以杭州市中小房地產企業為例

●孔志強

中國房地產業經過近30年的發展，已成為國民經濟的重要支柱產業，房地產業帶動了一大批關聯產業的發展，對促進經濟結構調整，拉動國民經濟快速增長，提高城鎮化水平具有極其重要的作用；作為房地產市場重要組成部分的中小房地產企業卻在房地產市場的快速發展中面臨著困境，如何認清自我，如何尋求生存機會，如何獲得發展空間，這是擺在中小房地產企業面前的一個課題。

中小房地產企業 發展現狀 發展思路

中國房地產業持續快速發展，房價的持續高漲，給中國經濟的總體運行和社會發展帶來了一些問題；這一期間，政府出臺了許多調控措施，如新國十條、“9.29”新政、保障房大提速、信貸閘門收緊、三套房停貸、限購令等政策，旨在穩定和規范房地產市場、規范房地產企業行為。這些政策和措施無疑對房地產市場及房地產開發企業帶來較大的影響，特別是資金少、品牌知名度低和力量薄弱的中小房地產企業，面臨的挑戰和難題更多。在資本的傾向性驅動下，中國房地產市場集中度正在加劇，上市房企和國有房企等大型房地產企業成為產業集中發展的佼佼者，它們將逐步主導房地產市場的份額，中小房地產企業的生存空間將進一步縮小。中小房地產企業如何在國家政策調控與大型房企或國有房企的夾縫困境中求得生存與成長，本文在工作實踐經驗和體會基礎上，對中小房地產企業的發展狀況、面臨的生存挑戰與發展思路進行研究與探討。

一、中小房地產企業的概念

何謂“中小房地產企業”？到目前為止，學術界也無明確的嚴格定義。本文研究的“中小房地產企業”主要立足于國家有關部門定義的基礎上做了約定。

根據2011年6月18日，工業和信息化部、國家統計局、國家發展和改革委員會、財政部聯合印發了《關于印發中小企業劃型標準規定的通知》有關規定，從實際研究出發，本文將中小房地產企業界定為：從業人數較少，年營業收入在200000萬元以內，注冊資本不低于2000萬元，從事房地產開發經營3年以上，有一定的開發竣工量累積，開發資質為二級或三級，資本相對單一或較少的房地產開發企業。

二、中小房地產企業的發展現狀

中小房地產企業在以往的房地產開發中賺取了起步資金，有了房地產開發經營的初步積累，但隨著房地產市場迅猛發展，政府市場監管的規范化，宏觀調控不斷加碼，市場環境也發生了重大變化，中小房地產企業的令人擔憂的發展現狀呈現出來。

1.資本結構單一，融資能力較差。中小房地產企業普遍股本結構相對較為單一，其自身資金實力有限；而房地產開發又是一個資金密集型的行業，這勢必影響了其融資能力；中小房地產企業更多的是單一依靠關系銀行融資開發，而且負債率偏高，銷售資金回籠壓力大，隱藏著巨大的開發風險。資金短缺且融資渠道窄已經成為影響中小房地產企業發展的根本障礙。

隨著城市土地市場的完善，地價的快速增長，政府土地儲備與出讓規范化，城市整體形象及規劃的需要，中小房地產企業鐘愛的住宅用地往往是大幅土地整塊出讓，零星地塊出讓越來越少，這都使得房地產開發市場資金實力門坎大大提高，中小房地產企業融資能力差的短板顯露，面臨著生存與發展的嚴峻挑戰。

2.企業管理水平偏低，開發能力不足。中小房地產企業相對規模較小，人才不足，即使是在中小房地產企業成長起來的人才，也往往因為薪金、管理等各方面原因離開這些企業，人才流失嚴重。中小房地產企業以項目管理為核心，管理模式上偏粗放式管理，項目分析不夠詳細，產品定位不盡科學且缺乏創新，營銷推廣能力不足且過分依賴廣告等手段，沒有建立起企業品牌及產品品牌的影響力，這一切都彰顯了中小房地產企業開發能力的不足。

3.短期行為較嚴重，缺乏發展戰略思考。中小房地產企業資本單一和規模較小，也對應了其企業管理架構相對簡單，企業決策靈活有效率，但這也決定了中小房地產企業經營者信息的有限性。公司在運營過程中，以項目為核心的短期計劃較多，戰略發展的長期計劃較少，短期計劃的實用性遠遠高于長期計劃。很多中小房地產企業對于發展戰略缺乏思考，或者被動地思考，還有一些中小房地產企業的戰略模式多為企業家模式，即中小房地產企業經營者的戰略決定了公司的發展戰略，經營者個人的價值觀、世界觀、個性、志向等影響了發展戰略的形成，信息的有限性、決策的個性化及計劃的短期性都勢必影響到公司的發展戰略。

三、中小房地產企業的生存與發展思路

助推當前中國房地產市場快速發展一個重要因素就是中國的城市化進程，如果中國城市化進程結束，那么中國的房地產企業將何去何從呢？據美國有關研究資料分析，當國家的城市化率超過70%以后，許多小型房地產企業就會倒閉，競爭力較強的大型房地產企業將轉型改作商業地產或其他產業。據中科院的《2012中國新型城市化報告》資料顯示，截至2012年底，中國的城市化率突破50%，達到51.3%；按照城市化率發展來講，中國至少還有不到10年的房地產大發展時間。但，不論是在現有的生存困境中主動尋求轉變，還是艱難行走后被迫改變，總之，中小房地產企業都首當其沖面臨著生存與發展的變革。

1.跟進戰略。中小房地產企業首要是在做好內功，加強產品管理、成本管理、創新管理等企業內部管理的同時，在項目選擇上要善于借勢，其實就是在大型房地產企業的項目周圍圈地、開發，在大型企業煞費苦心經營基礎設施、環境配套、區域人氣，再花費重金去推廣宣傳把市場轟熱時，中小房地產企業應該埋頭在項目的建筑品質、戶型設計與創新上狠下工夫，等大型企業給區域市場帶來熱度后，再開展銷售；這樣節約了大量宣傳成本，又以比大型企業項目略低的價格進行銷售，相比起來這個小型樓盤的純利潤應該還是不錯的。但是，隨著政府土地儲備和整體規劃下，這樣合適的地塊會越來越少；即使有，則中小型企業之間必然存在著激烈的競爭。

再者，響應政府的“十二五”規劃中加強保障房建設的號召，合適的時機介入保障房、拆遷安置房等建設。如杭州市建設委員會關于印發《杭州市拆遷安置房項目代建制實施細則（暫行）》的通知（杭建村改發[2010]54號）文件規定，注冊資本高于1億元、具備二級開發資質等相關要求的中小房地產企業也可以向市建委申請拆遷安置房項目的代建單位資格，獲取代建單位資格后可參與市有關拆遷安置項目的代建招投標。在房地產市場環境日益嚴峻的現狀下，能夠參與政府主導的項目，無資金壓力、無銷售壓力，且有一定的利潤保障。

2.多元化發展。國內的大部分房地產開發企業都是以住宅開發起家的，可考慮朝住宅產業的上下游產業等關聯行業進行多元化發展，如建材業、酒店業、商業經營、物業管理、房地產中介等，究其多元化的發展，主要是基于“房地產開發為核心，延伸價值鏈和產業鏈”的多元化經營模式。

在多元化發展中，較為突出的是在房產開發的同時涉足商務酒店和商業經營這兩個方向。以杭州市商業地產的發展為例，自2011-2013年這三年，杭州市主城區（不含蕭山和余杭）共有成交掛牌商業出讓土地137塊，出讓土地規模和總成交價分類分析如下圖所示，其中小面積出讓土地和總成交金額小的土地均占據了較高的比例（31%）。因而從政府商業出讓土地情況來看，給中小房地產企業也留出了較大的發展空間。實際從成交的公司來看，也有16家中小房地產公司參與其中。中小房地產企業在開發該類型商業地塊時，除易售部分物業銷售回籠資金之外，還可以投資經營商務酒店，或者從事裙房商業物業的經營管理。市土地成交情況來看，多個公司聯合競標的情況也不少。

中小房地產企業需要聯合更多的經濟體，使可以與大型上市房地產公司或國有房地產公司競爭中并肩而行；中小房地產企業可以與房地產企業進行強強聯合，也可以與其他產業有資金實力的公司進行合作。在杭州還有一種特殊合作方式，就是與新農村集體合作社進行合作，對村級留用地進行合作開發，有關規定按《杭州市人民政府辦公廳轉發市國土資源局關于進一步完善村級集體經濟組織留用地出讓管理補充意見的通知》（杭政辦函[2009]209號）執行，政府鼓勵合作開發。這些推出的村級留用地項目大都在城市近郊，發展空間較好，與村級集體經濟組織合作，資金壓力較小。自杭州市2011-2013年商業出讓土地中明確有4塊為村級留用地項目，亦有中小房地產企業選擇了該合作模式。

4.跨區域發展。中小房地產企業還有一個重要的策略，就是走出去，走出生存空間狹小的一二線城市，依靠公司本部所在優勢地區的資金、信息、人才的優勢，到沿海三、四線城市或中西部中小城市去，以謀求更大的發展。國家規范了土地使用權出讓方式的政策，使得中小房地產企業在異地市場上獲得土地的途徑更加單一、透明、公正，在一定程度上可以降低以往跨區域發展的地域壁壘，或地方保護。再者，浙商在中國的經濟發展中也占據了一席之地，很多中小房地產企業走出去，利用浙商的廣泛影響力，在中小城市中尋求政府招商引資的優惠政策，獲得了較好的發展空間。

綜上所述，雖然中國房地產市場形勢嚴峻，中小房地產企業發展面臨挑戰，但是當前無論在數量上，還是市場份額上，中小房地產企業都占據著較高的市場比例，它們是房地產市場經濟發展的重要組成部分，中小房地產企業的發展對于活躍與優化整個房地產市場具有重要的意義。歸根結底，中小房地產企業應該審時度勢，認清自身情況，選擇合適的發展戰略，在發展中創新求變，以尋求更好的發展空間。

3.聯合協作發展。中小房地產企業亦可以開拓合作競爭或協作競爭的新路子，市場經濟下，競爭與協作是不可分割地聯系在一起的。沒有競爭，就沒有活力；沒有合作或協作，競爭也失去了意義。合作與協作是個發展趨勢，從追求獨家利潤到互惠互利，從獨贏模式到雙贏、多贏模式，這個趨勢非常之明顯，以杭州

[1]張春華，石振武.淺析中小房地產企業的現狀及發展策略.低溫建筑技術，總第134期，2009（8）

[2]黃錦.試論金融危機下中小房地產企業發展對策.中國集體經濟，2009（1）期，46-48

[3]張慕楠.結合“十二五”規劃淺析未來5年中小房地產企業的發展方向.財經界，2011（02）

（作者單位：杭州恒豐置業有限公司 浙江杭州 310052）

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1004-4914（2014）05-267-02