住宅過濾模型對我國房地產市場的應用與政策借鑒研究

●黃麗秋 王媛玉

住宅過濾模型對我國房地產市場的應用與政策借鑒研究

●黃麗秋 王媛玉

住宅過濾模型是一種根據住宅耐久性的特征，利用市場機制來解決社會各階層住房問題的可行模式。這一理論通過分析住房的梯度供給，從而達到市場的供求平衡，對研究我國房地產市場住房價格持續走高的問題具有一定的借鑒意義。文章分析住宅過濾模型對我國住房市場的應用性，并結合我國市場的特點，對住房市場宏觀調控提出具有針對性的政策建議，從另一個角度找到解決房地產市場過熱的辦法。

住宅過濾模型 市場供求 政策研究

一、住宅過濾模型概述

過濾是住房市場中的常見現象。在住房市場中，新建住房最初是供較高收入業主居住使用的，隨著時間推移，新房成為存量房，并逐漸老化出現折舊，同時隨著建筑周期循環新建住房供應的增加，這部分住房的價格會出現相對甚至絕對性的下降。這時，較高收入的業主為了追求更好的居住條件，會購置新房而放棄現有住房，而收入較低的業主則會買入或承租該類被高收入業主“淘汰”的住房并繼續使用。這一調整變化的過程被稱為“住房過濾”。

國外的相關研究表明，住房過濾模型理論可以從微觀角度定量分析住房市場結構，進而分析住房價格的生命周期，能夠真實反映住房市場的運作機制。住宅過濾的本質就是住宅的梯度消費，不僅可以實現住房資源的有效利用，也能在一定程度上解決居民尤其是中低收入家庭“住房難”的問題。

二、中國實際：有限的住宅過濾模型

住宅屬于資本密集型產品。由于我國經濟仍處于快速發展的初級階段，一方面，居民人均收入水平反映出普通居民對新建住房的經濟購買力較低；另一方面，我國二手房市場目前發展不健全，缺乏統一規范的交易體制，導致我國的住宅過濾是有限的過濾。其有限性主要體現在供給和需求兩個方面，具體分析如下：

1.住宅過濾的供給有限性。根據住宅過濾模型理論，中低收入者只能通過購買二手房來解決住宅問題。但由于我國二手房市場存在著交易稅收高、買賣雙方信息不對稱等原因，導致手中持有二手房的居民不會輕易將房產轉讓出去，這在很大程度上限制了二手房過濾供給的房源。此外，中國房地產市場還有一個特點就是大量“房改房”的存在。即有些居民手中持有的單位房改房，由于限制自由買賣、房產證明文件不齊全等，也導致相當一批舊房難以向低收入者過濾。

2.住宅過濾的需求有限性。在住宅過濾模型的實踐過程中，很多因素制約了居民對二手房的需求,如經濟收入、住房價格、社會文化背景、家庭結構、個人偏好等。上述諸多因素的綜合作用易導致市場中出現消費者家庭收入與購買住房不相匹配的現象，從而導致住宅過濾需求也是有限的。比如，市場中的二手房由于房市持續走高，導致其價格高于其實際價值，這就在一定程度上打消了居民購買二手房的意愿，而寧愿購買價錢相當的新房。再如，市場中年齡偏低的消費群體多數存在事業剛剛起步、積蓄不多的情況，理論上該群體無法負擔新建住房的花銷，而只能購買相對便宜的舊房。然而受社會文化背景和個人偏好的影響，這些中低收入階層的年輕人不愿選擇區位條件較差、房型老舊的二手住宅，而更向往配套設施較好、環境清新的新建住宅。以上現象都在實際中阻礙了住宅過濾模型的應用與發展。

三、正確應用住宅過濾模型對我國住宅市場的借鑒與啟示

住宅過濾模型在實際中的運用要滿足三個基本條件：一是住宅的商品化，按照市場經濟規律的要求組織“生產”住房，通過商品交易使之成為生活消費品，只有在住房作為商品通過市場來實現其價值的前提下，住房的過濾才會產生；二是住宅的非同質性，即在整體的住宅市場中，各類住宅在面積、房型、功能和區位等方面存在階梯性差異，正是這種差異性才能滿足人們各種不同的需求；三是發達的住房交易市場，這就要求市場信息對稱，住房中介服務規范，服務內容、水平和質量都能夠達到一定的標準等。筆者認為，在我國大力推行市場經濟體制的條件之下，政府應更重視推動市場本身的發展，少些管制，多些自由，在充分發揮市場經濟體制自身調節優越性的基礎上，適當用經濟手段加以規范，而減少行政手段的使用。從這個立足點出發，為推動我國住宅過濾模型的建立與完善，筆者提出建議如下：

1.對二手房交易稅收實施改革。在當前住房需求旺盛的情況下，對賣房征收的各項稅款基本都轉嫁到了購房者身上，因此二手房價格被抬高并超過了其相應的價值。二手房市場是住宅過濾模型運行的關鍵所在，政府應考慮對二手房交易的稅收進行改革，從而推動市場的良序發展。

目前我國各地對二手房交易的稅收政策不盡相同，以北京和上海兩市為例：北京物業稅開征與限購令雙管齊下，嚴格征收二手房交易稅，使得二手房市場不甚活躍。尤其是“國五條”北京細則出臺后，對北京市場二手房交易量有明顯抑制作用。根據規定，二手房交易需嚴格繳納“兩稅一費”，一并補交土地出讓金（標定地價的10%或成交價的3%），稅費負擔相對較重。而與北京低迷的二手房市場相比，上海新建商品房與二手房的交易比約為1∶1（北京則為100∶1）。上海二手房市場交易活躍的原因主要在于其對二手房交易給予一定的優惠和政策補貼，例如規定售房者繳納5%綜合稅、0.05%印花稅并免去補交土地出讓金環節，改為繳納1%的“土地收益金”，購房者繳納優惠減半的3%契稅、0.05%印花稅，此外上海市政府還出臺政策鼓勵“以舊換新”，即售房者買出后6個月內購買新房，不僅返還5%的綜合稅，還可按新舊房差價繳納3%的契稅。上海市一系列的稅收優惠政策不僅促進了其住房二級市場的發展，也為住宅過濾模型的建立提供了市場基礎。

以上對北京和上海的比較分析不僅反映出了稅收政策對二手房交易市場發展程度的重要影響，也體現出了各地標準不一其實更易導致炒房問題愈演愈烈。因此本文認為，統一性的稅收政策出臺至關重要，在統一政策的基礎上對二手房交易市場適當放寬，推行相應的優惠政策等，鼓勵二手房交易，為住宅過濾模型提供實際的發展基礎，這樣才能促進房地產市場整體的發展。

2.建立成熟的過濾機制，間接增加中低端住房供給。我國當前的實際情況是：住房供給在總體來看是比較充足的，但與低收入者相對應等級的住房卻存在短缺的現象。當今的房地產市場中各樓盤價格居高不下，多以高層公寓式商品房和別墅區為主，消費群體多為中高收入的家庭。而這樣收入水平的家庭實際上并不存在住房方面的多大困難，很多家庭購買新房是為投資用而非自住，反而是低收入家庭的住房問題是需要得到解決的。

目前各地保障性住房建設逐步擴大的舉措都是從源頭上增加了市場中低端住宅的有效供給。而政府的保障房項目多以集中性建設為主，沒有全面考慮面向群體對區位、交通等要求的差異性。而在住宅過濾正常運行時，市場范圍內各個區位的住宅都是潛在的過濾品，二手房市場比保障房市場更能滿足不同群體的住房需要。因此筆者提出以下建議，供相關部門參考以建立成熟的住宅過濾機制：一方面，采取減免稅收等優惠措施鼓勵業主將其擁有的閑置住房出售或出租，增加存量房供給；另一方面通過鼓勵開發商開發建設更為符合市場需要的中高端住房，增加總供給量，促使中高收入人群向上尋求更為舒適的住房環境，憑此增加住宅過濾的有效供給。此外，這種過濾機制下的住宅普遍比新建住宅價格便宜，減輕中低收入群體置辦房產的壓力，而且房屋功能齊全，區位交通條件較好，更能滿足其對住宅環境的需求。

3.大力發展房地產經紀企業，實施規范管理。二手房市場在住宅過濾模型中十分重要，而其中不可或缺的角色就是房地產經紀企業。目前，我國的房地產經紀企業處于發展的起步階段，存在著法律約束力差、缺乏規范性、服務質量不高、專業化水平不強等諸多問題，部分小型房地產中介公司業務范圍僅限于提供房屋租售信息，無法為房地產交易提供高層次的評估和擔保服務。房地產經紀服務業發展的滯后導致了二手房市場的信息嚴重不對稱，進而影響存量住房的流動，使低收入家庭不能方便、快速地找到其所需的住房。因此，政府應注重房地產經紀服務業的規范發展，提高行業立法與監管力度。

4.放開公房市場，提高住宅過濾的有效供給。我國由計劃經濟體制遺留下的單位“房改房”存量巨大，且有相當一部分這樣的公房沒有進行有效登記，因此很難準確掌握市場中的存量房數量。由于種種原因限制，此類公房大部分都無法進入房地產市場進行正常交易，這在很大程度上限制了住宅過濾的供給。如果能夠放開對公房入市的限制，就能大量增加市場中二手房的供給，為住宅過濾模型的建立和完善注入極大的動力。更重要的是，這一放開舉措不僅有利于降低二手房價格，完善二手房市場，提高市場的運行效率，也為房產交易雙方帶來便利：賣方可以轉手住房獲得收益或者購買更中意的住房，買房者則滿足了自身購置住房的愿望。

[1]阿瑟·奧沙利文.城市經濟學[M].蘇曉燕等譯.第4版.北京：中信出版社，2003：353-357

[2]Alex Anas,RichardJ.Arnott.The Chicago Prototype Housing Market Model with Tenure Choice and its Policy Applications.[J].Journal of Housing Research,1994,(1)：23-90

（作者單位：黃麗秋，沈陽理工大學遼寧沈陽110000；王媛玉，吉林大學吉林長春130000）

（責編：若佳）

F293.3

A

1004-4914（2014）11-035-02