年租制理論的產生及其發展動態：一個綜述

國家行政學院經濟學部 張占斌 孫志遠

熱點綜述

年租制理論的產生及其發展動態：一個綜述

國家行政學院經濟學部 張占斌 孫志遠

作為國有土地有償使用制度的重要組成部分，年租制從20世紀90年代提出以來，理論研究重點隨經濟社會發展形勢經歷幾次明顯的變化，并對改革實踐產生了顯著的影響，但較為遺憾的是，針對年租制的理論觀點綜述，要么年代久遠不能適應當前經濟社會現實，要么散落于各類學術專著中不能窺其全貌，因此筆者結合當時的政策環境對年租制理論的產生、發展過程分階段綜而述之，希望對后續年租制研究提供一定的參考借鑒。

一、年租制的由來

年租制問題的探討源于國有土地有償使用制度的發展變革，是在土地劃撥制和土地出讓制*出讓制，香港也稱為“批租制”，雖然有個別學者認為兩者內涵略有區別，但大部分學者在討論問題時將兩者混同使用，為了保持行文一致，本文統一使用了“出讓制”。實踐過程中逐步萌生的一種新的土地有償使用方案。土地劃撥制經歷了無償劃撥、無償使用和無償劃撥、有償使用兩個階段，改革開放前我國國有土地都是通過行政劃撥方式無償使用的，為了適應改革開放的需要，1979年我國頒布的《中華人民共和國中外合資企業經營法》規定，如果場地使用權不是作為合營企業投資的一部分，則企業就應該繳納場地使用費，國有土地有償使用制度開始建立；1988年《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》取消土地使用費改為征收土地使用稅，按城市大小不同，每年每平方米征收0.2元到10元不等的土地使用稅，此后土地使用稅成為劃撥土地有償使用的主要形式。

較之劃撥制，出讓制的出現略晚，但制度化建設非常迅速。1987年深圳邁出土地出讓制改革的第一步，首次以公開拍賣方式對外有償轉讓國有土地使用權；1988年《憲法修正案》增加了“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”的內容；1988年《土地管理法》更是明確規定“國家依法實行國有土地的有償使用制度”；1990年《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的頒布，標志著以出讓制為核心的土地有償使用制度在我國基本確立，該條例同時規定，劃撥土地使用者依《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定繳納土地使用稅，除特殊規定外，劃撥土地使用權不得轉讓、出租、抵押，事實上確立了土地劃撥制與土地出讓制并立的國有土地有償制度。

1993年左右，我國沿海地區開發區進入爆炸式發展階段，大量農村土地以無償劃撥方式變成了工業開發區，而出讓制供給的土地所占比重微乎其微，以1993年為例，通過出讓方式出讓的土地僅占全年建設用地總量的4%，其余96%仍是行政劃撥(周誠，1994)。由于土地使用稅稅率較低，導致大量土地以近乎零地價的形式涌入市場，而土地出讓方式一次性繳納出讓金只適合經營條件良好的大中型企業，因而為了實現將無償劃撥過渡到有償使用，盡可能實現土地的市場價值、優化土地資源配置，年租制改革思想應運而生。

二、年租制理論發展的三個階段

概括而言，年租制的研究始終圍繞權屬問題、年租制的運行方式(契約形式、期限、租金價格、違約處理等)、年租制的適用范圍、年租和出讓的利弊分析、年租制的配套改革等問題展開。由于從20世紀末至今，我國經濟社會一直處于大轉型大發展的歷史變革中，年租制的研究重點、政策主張也隨時代背景的不同發生了許多變化，如20世紀90年代對年租制特征、權屬關系的討論較為集中，本世紀初對年租制和出讓制的優劣辯論較為激烈，而近期研究則集中于年租制對遏制房價上漲、推動產業轉型、化解地方政府債務的作用上，因此筆者分階段進行綜述。

第一階段：20世紀90年代，年租制的基本理論研究。

由于這一階段“年租制”作為一個嶄新概念剛剛進入理論研究者的視角，因此對它的研究首先側重基本概念、特征等基本理論研究。戚名深(1997)將年租制運行機制涉及的關鍵要素分為期限、租金水平、交付方式、承租期間的土地處置權利、期滿后的相應權利基本方面，筆者在其基礎上進行了合并和擴充，分為內涵和特征、權屬關系、租金及期限、適用范圍、保障措施和地方實踐幾個方面。

1.在年租制的內涵和特征問題上，學者們普遍認為年租制主要特征是，簽訂長期契約，而租金在一個特定的短周期內繳付。周誠(1994)將年租制主要特征概括為約定租金、年底交租、多年承租，并認為出讓制和年租制的區別只是在于前者一次性預交幾十年的地租，而后者按年交納地租，兩者可以相互轉換。張乃貴、宮玉泉(1997)認為，年租制是指政府以國有土地所有者身份將土地使用權出租給土地使用者，并每年收取租金的行為，年租制是與出讓制并列的國有土地有償使用方式。楊繼瑞(1998)則將年租制稱為“長約年租制”，即可以在城鎮土地最高法定使用年限內合理選擇租賃契約期限，支付首期租賃費用后，再按年定期交付地租、土地資本折舊等在內的各種費用。陳海秋(1998)認為按年交租、長期承租、定期調租是年租制的最主要特征，另外債權性也是年租制的重要特征。

2.在年租制的權屬關系問題上，年租制的權屬關系即年租制下的土地屬于債權還是物權，可否自由轉讓、出租、抵押，在這一問題上學者間存在爭議，但不少學者認為年租制具有較強的物權屬性。張乃貴、宮玉泉(1997)認為，年租制下，土地使用者有權將土地轉租，但不能轉讓、抵押。趙紅梅(1998)對三種土地獲取方式從權屬角度進行了區分，她認為土地出讓一次性買斷使用期限后、利用出讓方式對劃撥土地稍加改制后，兩者即可具有轉讓、出租、抵押權，因此兩者都體現了很強的物權屬性；而年租制僅僅通過合同來維系土地所有權和使用權的關系，而且使用期限有限、按年交租，難以進行土地交易，因而更多的體現的是債務屬性。周誠則(1998，1999)認為，債權物權化的現實發展趨勢使年租制“絕路逢生”，大陸法系中物權和債權涇渭分明的差異性已經逐漸模糊，特別是在土地產權立法方面，通過承認土地租賃權的物權效力、可轉讓性和可長期存續性，租賃權在不斷向地上權看齊。戴銀萍(1999)也通過對德國、英國日本、中國臺灣及我國相關法律規定的研究，認為以前那種“買賣擊破租賃”、租賃權不是獨立物權的情況已經發生了很大的改變，各國紛紛加強對租賃權法律保護，是租賃權具有很強的物權屬性，其結果是“買賣不破租賃”，即租賃權逐漸物權化。

3.在租金和租期問題上，學者們的觀點雖然不盡相同，但彼此之間印證補充較多，分歧爭議較少。周誠(1995)認為，年租制的具體實現形式有兩種，即年定額租制和年分成租制，通過“約定租金”即事先確定租金的數額或占份額即可。楊繼瑞(1998)認為，在租金繳付上應該設置首期租金和后繼年租金兩種，首期租金主要體現租賃期內的土地增值收益并作為保證金，在違約時不退回；后繼年租金水平可以通過標定年租價格再加上修正系數來確定；對于可能出現的違約，則可以情節輕重，依次通過限期補繳并支付滯納金、縮短租賃期限、取消租賃資格并沒收首期租金三種方式予以解決。趙紅梅(1998)則認為由于沒有物權保護，經濟利益隨時間推移發生重大變化的可能性很大，因而年租制的合同期間不應像出讓制40～70年那么長，10年以下租期較為合適。張乃貴、宮玉泉(1997)也認為，一次租賃合同的期限不應超過10年。

4.在年租制的適用范圍問題上，即年租制和出讓制兩者的存廢關系問題上，不同學者的觀點主張具有明顯的差異性。張乃貴、宮玉泉(1997)認為除了法律規定以劃撥方式獲得土地的一些特殊情況外，新增建設用地、農林開發用地以及原來的行政劃撥土地均可以試行年租制，實際上就是以年租制全面替代出讓制。周誠(1995)認為，在國有土地有償使用方式的選擇上應該堅持三個方面的考慮，一是要使土地所有者獲得相對合理而且穩定的收入；二是土地成本要在土地使用者的負擔能力范圍內；三是要符合國家的產業政策。他還認為，年租制和出讓制應混合使用，即資金實力強的企業可采取出讓制、弱的就采取年租制，高盈利行業(商業、金融業等)采取出讓制、低盈利行業(工業、住宅業)采取年租制，需要鼓勵的高科技產業年租制、需要限制的行業采取出讓制；楊繼瑞(1998)認為，并不存在絕對不利或絕對有利的土地租賃方式，應該允許多種租賃形式并存，讓土地使用者根據地租地價、產品市場的供求和競爭情況自主選擇對自己有利的土地獲得方式；黃小虎(1999)也認為，年租、出讓、土地使用稅或者作價入股，不能孤立提倡某一種形式，而應該統籌考慮，進行最恰當的統籌組合。而趙紅梅(1998)對土地年租制基本持否定態度，認為年租制弊端大于益處，不能在全國全面推行，即使是存量劃撥土地使用權改制過程中，出讓制仍然是最理想的選擇，而年租制只有在臨時用地、農業用地、租賃國有建筑物附帶租賃周邊國有土地等一些特殊領域內可以適用；同樣汪建國(1998)則在通過對法律規定和現實運作可能面臨的各種困難分析后，認為年租制不僅不妥當而且沒有必要，只要將土地出讓金改為逐年給付就可以將年租制的各種好處輕松移植。

5.在年租制的保障措施上，楊繼瑞(1998)認為，應該政企分開的原則，應該成立具備市場主體地位的國有地產租賃公司，按照政府的相關長期發展規劃來經營管理城市土地，而土地租金的使用可以參考土地出讓金的使用管理辦法，另外在完善《土地管理法》的同時，抓緊制定單獨的《城鎮土地租賃法》，對城鎮土地的租賃市場進行規范，使各種租賃活動都能夠有章可循；黃小虎(1999)認為，明租正稅的年租制改革思路是正確的，年租制施行后，由原土地使用費轉化而來的土地使用稅應當考慮取消，同時借鑒西方經驗，適時開征房產稅。

6.在地方實踐探索的研究上，余紀云、王照星(1999)對河南許昌年租制試點中的年租標準、違約處理、試點效果等進行了較為全面系統的介紹，并建議出讓制和年租制“雙軌”運行；李廷軒等(1999)對年租金的各種定價方法進行了介紹，對存量土地和增量土地的地租確定提出了自己的思路，并對成都高新區土地年租金體系的確定提出了自己的改革建議；杜開銳等(1998)也對天津試行住宅用地年租制的租金確定、實施步驟、保障措施等進行了理論探討。

20世紀90年代的年租制興起，研究重點主要集中在一些基本理論問題及其現實困難的研究探討上，，即首先解決了“是什么”的問題，這符合我們認識事務、研究問題的基本規律，雖然個別觀點從今天的角度看存在一定局限性，但應當肯定的是，該時期的探究，特別是對于年租制特特征、權屬關系的討論為我們的后繼研究奠定了堅實的基礎。

第二階段：21世紀初，年租制利弊問題大辯論。

1998年《中華人民共和國土地管理法實施條例》發布，其中規定國有土地有償使用有國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國有土地使用權作價出資或者入股三種方式，確定了年租制在國家土地使用制度中的法律地位。1999年國土資源部又公布了《規范國有土地租賃若干意見》的通知，充分肯定了國有土地租賃試點的積極作用，并對租賃方式、租金確定、租期選擇及承租人的轉租、分租、轉讓、抵押權進行了明細界定，實質上肯定了年租制在國有土地有償使用制度中的作用的地位。雖然該《意見》將國有土地租賃定位為“出讓方式的補充”，新增建設用地以出讓方式為主，并明確規定經營性房地產用地，無論原有用地還是新增用地，一律實行出讓不能租賃，但這并不能阻礙學界對年租制的各類討論朝著更深更廣的方向發展。

與年租制相對應，出讓制在這一階段更是走上了更加規范的發展道路，2002年國土資源部公布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，將土地出讓方式由原先的協議出讓變為更加規范的招拍掛形式，使出讓制走上了更加快速發展的軌道。因此這一時期的研究除了延續年租制一些基本理論問題的關注外，學者們的注意力主要集中在與出讓制直接相關的兩個問題上，一是與出讓制比較下，年租制利弊和適用范圍問題；二是年租制對房地產的影響。

在年租制的租賃期限、權屬關系等基本問題上，學者們繼續進行了深入的研究討論。在年租制租賃期限問題上，盛開濤(2000)認為，年租制應該采取“短租制”，即最長期限不超過10年，并在3～5年內調整一次租金。呂康娟等(2004)認為，年租制有三大要素需要確定，一是承租期，應采取長租和短租兩種方式，長租可參考土地出讓最長年限內由土地供求雙方協商決定，短租期限不超過2年且不得在土地上修建永久性建筑。朱青，羅志紅(2004)介紹了美國、英國、新加坡、以色列等國家在土地有償使用的方式、使用期限、稅租征收比例、土地權利的轉讓等方面的基本情況，說明土地有償使用的實現形式靈活多變，并認為第二次世界大戰后通脹問題的存在使土地出讓制的土地收益越來越少，許多國家更加青睞各種形式的年租制。在年租制權屬關系上，詹蕾(2001)認為以長期契約為基礎的年租制，在權屬關系上與出讓制幾乎一樣，年租制下的土地使用權是包括物權和債權的一組“權利束”，其中物權居于核心地位，這樣通過《租賃合同》、《土地使用證》等制度設計，土地使用者就可以享有較為充分的物權。呂康娟等(2004)認為我們借鑒英國對租賃所得的土地使用權的相關經驗，利用合同條款約定或者征求土地出租者同意后，對土地進行轉讓、再出租和抵押。

在年租制的利弊和適用范圍問題上，這時期學者們的觀點分歧較為明顯，不少學者撰文堅決支持或堅決反對年租制，“大辯論”的意味十分濃厚。郭貫成，吳群(2002)較為系統的比較了出讓制和年租制各自的優劣勢，認為在信息不對稱的情況下，年租制存在反復博弈過程，理論租金和實際租金的差額小，因此更加符合公平原則；黃小虎(2003)認為，土地出讓制刺激地方政府片面追求地租收入最大化，這樣政府一次性拿的過多不利于不利于搞活企業，不利于保護耕地，也不利于規范政府行為，因此應該普遍實行年租制；劉福垣(2005)對出讓制的批評上升到社會意識形態的高度，他認為出讓制是“萬惡之源”，是在動搖社會主義制度的根基；而年租制使土地公有制得以實現，他認為出讓制和年租制的選擇，是關系我們最終資本主義制度還是社會主義制度的大陸之爭，應該以年租制代替出讓制。而王小映，岳曉武(2005)對學界支持年租制的理由做了較為系統總結后認為，提倡年租制的理由只是針對土地市場和房地產市場中所出現問題“就事論事”的批評，而沒有理解選擇出讓制的改革邏輯，他們認為年租制難以滿足土地市場對土地使用權轉讓、出租、抵押的需要，增加了政府管理成本，容易造成市場價格失靈和政府土地收益流失，因此不能將出讓制改為年租制；劉正山、戚名深(2005)針對出讓制是殖民政策的產物、出讓年限沒有根據、到期收回違憲三個針對出讓制的批評論點，用國內外的相關法律和歷史案例予以反駁，認為出讓制即有限年限、到期收回在中外都有相關法律規定和案例，并不是中國獨有的現象。

對于年租制和房地產關系問題，筆者認為其本質是年租制和出讓制關系問題的延伸，只是房地產市場對國民經濟、居民生活關系極為密切，社會各界均較為關注，故而許多學者們對兩者關系問題進行了專門的研究。鄔翊光(1999)通過對北京市普通家庭的收入、住房及相關稅費的計算后認為，應該在經濟適用房改革中推行年租制，原因在于年租制可以明顯減少中低收入家庭首期購房款支付壓力，同時與完全減免出讓金相比，年租制也有利于住戶從經濟適用房中退出；張洪力(2006)認為我國土地國有，真正的“地產商”是各級政府，房地產開發企業其實是房產開發企業，主要應該通過房屋設計和建造來獲利而不是通過圈地獲得暴利，因而將地價從房價中剝離完全合理，并提出了在年租制下，利用“政府做地、開發商做房、企業實力和建設項目狀況決定土地開發權”的模式進行房地產開發；另外徐婷，周寅康(2006)認為年租制不僅可用于盤活存量土地，也可以引入增量土地供給當中，并對年租制遏制圈地行為的基本實現路徑、何如實現對農民的補償、如果更多的獲得土地收益進行了較為系統的探討。而張全江、嚴每蓉(1999)則認為年租制不能用于經營性用地，一是違反物權和債權的基本法理；二是容易造成政府土地收益的流失也容易引發房地產投資；三是增加政府的土地管理成本并引發政府和土地使用者的法律糾紛。尚聰敏，黃朝禧(2001)也認為，商品房用地不適合采用年租制，因為雖然年租制和出讓制的租金標準應該基本一致，購房者并不能得到什么實惠，而且年租制下地租征收成本高，一旦違約容易給政府收益造成損害；岳小武(2004)認為年租制可以降低房價的理由在實際操作中根本站不住腳，一是出讓金僅占地價的1/4、房價愛的5%～10%，即使取消對房價影響也不大；二是地價不是房價決定因素，在供求關系起決定作用下，土地有償使用方式只會影響房產企業利潤，不會真正影響房價；三是長期看年租制和出讓制的經濟代價是一樣的，不會降低消費者的經濟負擔；四是出讓制導致的政府短期行為應該通過土地用途管制、嚴格出讓金管理、加強土地規劃和農地轉用控制等來解決，年租制治標不治本而且會造成政府資金缺口擴大。

第三階段：國際金融危機后，年租制取代出讓制呼聲再度高企。

2008年后年租制的研究出現了兩個明顯的新趨勢，一是對工業用地年租制的專門研究顯著增多；二是以年租制取代出讓制從而克服土地財政弊端、化解地方政府債務風險、降低房價的政策呼吁再度高漲。筆者認為，這兩個新趨勢是與宏觀經濟形勢、國家政策導向密切相關的。

2006年國務院發布了《關于加強土地調控有關問題的通知》，明確規定工業用地也必須以招拍掛方式出讓，并規定了工業用地出讓最低標準，對非法地價出讓工業用地行為進行了規范，工業用地利用效率問題引起學界的廣泛關注，特別是2008年以來，我國外向型經濟發展受到很大挫折、經濟轉型升級壓力巨大，因而不少研究者開始從年租制角度對提高工業用地利用效率進行了研究探討。這一時期出讓制的弊端逐步顯現，也帶動了年租制研究的發展，2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》出臺，規定農地轉用、土地征收的審批權限上收到國務院和省、市、自治區，該《決定》和2002年國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》一起，在規范了地方政府土地征用、出讓行為的同時，也客觀上促進了政府壟斷土地一級市場開發權、招拍掛出讓土地的“土地財政”的產生。2008年國際金融危機發生后，我國為了穩增長保就業推出了大規模的經濟刺激計劃，地方配套投資壓力和經地方濟建設沖動相結合，導致地方政府債務規模陡然膨脹，國家審計署《全國政府性債務審計結果》顯示，截止到2013年6月底，地方政府負有償還責任的債務108 859.17億元，其中，直接以土地出讓金作為償債來源的占了近四成，同時期房價不斷高漲，學界和社會對土地財政的批評意見越來越多，在這一新的發展背景下，不少學者再次呼吁推行年租制。

在年租制基本問題上，學者們研究的重點依然是年租制權屬關系，同時對年租制的具體實現形式等問題也進行了探討。在年租制權屬關系問題上，梁啟學(2008)認為，年租制與短期租賃是不一樣的，它的長期承租決定了其本身具有債券物權化的性質，而使用權登記制度可以有效解決現實中的物權歸屬問題，年租制的部分處置權也決定了它具有相對完整的物權特性，因此可以通過《物權法》相關規定來保證年租制下的物權；付穎哲(2011)通過對德國地上權制度的考察后認為，《德國民法典》在具體制度方面的規定使地上權幾乎獲得了土地所有權的全部權利，并在物權效力的享有次序上居于首位，而德國《物權矯正法》又使土地所有人就年租問題與地上權所有人自由締約的權利受到限制，因此地上權通過合同條款登記被物權化了，德國地上權制度為我們建立年租制的相關制度提供了有益的借鑒。在年租制的適用范圍方面，李雄，方龍(2010)通過比較出讓制和年租的利弊，認為出讓制和年租并不是對立的，兩者各有不同功能和適用范圍，年租制主要適用于以下領域，一是年租制已經運行良好的國有土地；二是原來劃撥土地中屬于經營用地的；三是劃撥土地由非經營性質變為經營性質的；四是國企改制后的用地；五是臨時用地。在租金制度問題上，李巖(2013)通過對1999年以來17個省、市地方政府有關國有土地租金制度的法律規定進行比較研究后認為，現階段我國租金征收標準單一，租金調整條件不一、調整程序和減免程序不健全，應當建立“定期評議+法定事由”的租金定期調節機制，對租金標準、調整條件、調整程序、減免條件、違約責任等進行規范和統一。

在工業用地年租制問題上，陳立定(2007)認為新加坡工業用地的政府高度壟斷、廠房租賃為主、價格適時調整、政府政策性引導的運行模式值得我國借鑒；張衛東(2008)認為，目前國內工業房地產模式、開發區主導的廠房年租模式、基層經濟組織主導的廠房年租模式在本質上是一樣的，都是二級市場上的年租制形式，我們應該借鑒新加坡裕廊集團在工業用地開發上的經驗，探索土地一級市場標準廠房年租制的實現形式；金寶玲(2012)利用企業生命周期理論進行實證研究發現，上海地區企業的平均存在時間只有7年，企業破產倒閉后卻依然可以享受原有土地增值收益，這種情況對產業升級和土地集約使用非常不利，因此建議推行彈性土地出讓年租金制，通過組建國有土地資產租賃公司來具體負責工業用地的經營管理和用地企業相關服務。對于工業年租制的實現形式，李海玲，陳立定(2009)認為在推行工業用地年租制過程中，應該弱化土地的資產屬性，通過改革和健全土地產權約束制度，將工業用地還原成生產要素的本來屬性，使土地失去作為物權獲得增值獲利的機會，從而有效防止圈地現象，促進土地利用集約化；張利平，樓江(2011)認為，上海等地的成熟工業區可以借土地二次開發的有利時機，在增量土地供應和存量土地調整中全面推行年租制，年租制應以工業園區主導的工業廠房年租為主、工業用地年租為輔，期限可設定為廠房租期13年、土地租期15年(兩年建設期)，每3～4年進行一次租金調整。也有學者對工業年租制的作用和意義有所質疑，黃小虎(2012)認為現行征地制度和政府經營土地制度衍生出了土地財政和土地金融，并導致了土地浪費嚴重、土地收益不可持續、土地收益分配不公等許多經濟和社會問題，工業用地年租制等雖然對土地利用制度有所觸及，但缺少根本性的改革，我們還應該從“漲價歸公”、城市土地國有這兩個現行土地制度的主要理論基點上尋找創新突破點。

在年租制和房地產關系問題上，仍有不少學者呼吁在房地產領域實行年租制，但在年租制應用于哪類住房、應用的具體形式等問題上也存在一定分歧。劉福垣(2010)堅持用年租制徹底取代出讓制，他認為商品房價格由70年地租、70年配套稅費、建筑安裝成本和平均利潤三部分組成，地租和稅費一次性征收侵犯了房屋所有人的財產權也侵犯了以后十幾屆政府的國有土地經營管理權，因此地租、配套稅費都應該按年繳納，即建筑期間由建筑商繳納，建成后由房產業主繳納，并認為這樣房價大約可降低40%；劉軍民(2013)認為，年租之下應該實行“租、價分離”，即房地產在銷售環節實行土地租金和房屋價格徹底分離，建筑期內有開發商繳納租金，銷售完成后則由購房者支付房價和地租，房屋轉讓時地租繳付責任隨之轉移但租金不隨意增加，而房屋價格隨行就市，增值部分有政府收取相關增值稅；李冀(2014)從上海市出讓制下共有產權房發展存在的各種困難出發，分析比較了出讓制和年租制在共有產權房建設中的利弊，認為對共有產權房實行年租制改革，政府承擔地價、購房者承擔房價，對政府和購房者都有益處。

近幾年地方政府債務問題成為社會關注的焦點，部分研究機構和學者也從地方政府債務風險防范和化解角度對年租制進行了研究。發改委宏觀經濟研究院(2010)認為，在完善地方政府融資體系過程中，應該將土地出讓改革成年租，變一次性繳付70年出讓金為每年征收，從而平衡政府在各時期的土地收入，保證地方政府在不同時期都能均享土地收益。財政部財政科學研究所課題組(2013)認為城鎮化融資需求巨大，推行年租制可以有效遏制地方財政“寅吃卯糧”現象，維系代際公平，避免地方財政隨房地產市場大起大落，并提出了兩個操作方案，一是維持招拍掛出讓方式，該一次性土地出讓金為年度租金指標，每3～5年租金隨宏觀經濟情況適度調整；二是將土地出讓金分為土地使用權成本和增值收益兩部分，前者通過招拍掛一次性繳付以收回土地一級開發成本，后者則有開發商和購房者分階段承擔。王朝才(2013)認為現行的土地出讓制存在明顯的弊端，主要是土地權益地方化，目前土地管理和出讓金使用實際上由地方政府主導；土地購售差價大，征地補償機制不完善；地方政府高度依賴征地收入，引發短期行為，而推行年租制可以改變土地財政，實現土地收入的代際公平，消滅圈地囤房等不正常現象，也能增加對農民的補償，有利于城市支援農村、工業反哺農業。

三、對目前研究的整體評價

從20世紀90年代以來，年租制構想從無到有，在實踐摸索中不斷完善進步，廣大研究者圍繞年租制的基本特征、權屬關系、運行機制、與出讓制的利弊比較等進行的細致而嚴謹的理論解釋和機制設計，使年租制土地使用權權能配置與出讓制下基本一致的情況，克服了出讓制下出現的政府對土地財政過度依賴、對農民補償不夠等突出弊端，為實現國有土地有償使用制度的改革完善奠定了堅實的理論基礎。同時筆者認為，在經濟社會發展新形勢下，年租制理論仍然在一下幾個方面繼續深入探討：

一是土地增值收益的分配調節方式選擇問題，也就是年租制下租金和房地產稅的關系。出讓制和年租制的區別表面上是出讓金一次性繳付還是按年繳付問題，本質則是土地40～70年增值收益分配問題，政府應該利用各種手段對這部分增值收益進行分配調節，這是無需置疑的，但分配調節方式如何選擇需要深入探討。如果僅僅通過房地產稅等稅收手段可以妥善解決，那么年租制也就沒有推行的必要，但固定的征稅標準、嚴格繁瑣的修改程序使房地產稅比較適用于經濟發展處于平穩階段的發達國家，能否適用于經濟社會急劇轉型的中國需要深入探討，而且目前我國房地產稅推行面臨重重困難阻力，需要較長時間才能得以推行，因此靈活方便的年租制和規范嚴格的房地產稅之間如何協調分工需要進一步深入研究。

二是出讓制和年租制利弊的系統化、模型化分析問題。雖然從年租制構想提出至今，學者們對出讓制和年租制利弊問題進行了多方位的研究探討，但這種探討目前還停留在就問題談問題的階段，尚未建立一個相對完整系統的理論模型分析解釋兩種制度設計對經濟發展、地方財政、轉型升級、債務風險等產生影響的內在機理，并由此對兩者的經濟效果進行綜合評價，筆者認為年租制理論的模型化探索應該成為下一步研究的一個主要方向。

三是年租制下地方城鎮建設投融資體系創新。要建立適應新型城鎮化快速發展需要的城鎮建設投融資體系，不能僅僅依靠政府財政自身的投入，而應該以政府掌握的各類資源的現有收益和未來收益為基礎進行杠桿融資，而年租制帶來的40～70年的穩定收入與城鎮建設投資周期長、回報率相對較低、后期維護修理費用較大的項目特征基本切合，是城鎮建設投融資最理想的資金保證，因此如何在年租制下的進行城鎮建設融資模式創新也是年租制實踐探索的應有之意。

四是年租制與集體建設用地有償使用的結合創新。十八屆三中全會做出了“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”的決定，2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》出臺后，集體建設用地無法直接入市的“冰封”局面開始解凍，筆者認為在出讓制弊端凸顯的情況下，年租制在農村集體經營性建設用地入市過程中將發揮重要作用，因此如何將年租制與集體建設用地有償使用有機結合在一起，有效實現土地利用集約高效、妥善保障農民利益，將是年租制研究的又一個重點問題。

① 周誠：《論土地有償使用的年租制》，載于《中國房地信息》1994年第11期，第20～23頁。

② 周誠：《論我國城鎮國有土地租賃制》，載于《管理世界》1995年第1期，第76～83頁。

③ 張乃貴、宮玉泉：《建立土地年租制完善土地有償使用制度》，載于《中國土地》1997年第12期，第6～9頁。

④ 戚名琛：《襄陽推行土地“年租制”與國有土地市場進入廣增途徑》，載于《中國房地產》1997年第12期，第18～23頁。

⑤ 余紀云、王照星：《年租制是國有土地有償使用的一種好方法》，載于《中國土地》1997年第6期，第28～29頁。

⑥ 陳海秋：《土地年租制初探》，載于《理論與改革》1998年第5期，第61～63頁。

⑦ 汪建國：《土地出讓金應實行逐年給付制——兼與土地年租制商榷》，載于《國土經濟》1998年第5期，第41～42頁。

⑧ 杜開銳：《試論天津市住宅用地年租制度的建立與實施》，載于《城市》1998年第11期，第53～55頁。

⑨ 楊繼瑞：《城市土地使用者產權的“長約年租制”探討》，載于《四川大學學報》1998年第1期，第19～22頁。

⑩ 黃小虎：《論國有土地年地租制》，載于《中國土地》1999年第5期，第18～19頁。