關于房地產市場調查的探討

黃桂波/七臺河市國土資源局

關于房地產市場調查的探討

黃桂波/七臺河市國土資源局

科學細致的進行市場調查，會自始至終地影響房地產開發企業的全部經濟活動，是房地產企業經營活動中的重要內容。本文主要闡述了房地產市場調查的作用、類型和內容等問題。

房地產；市場；調查；預測

在市場條件下競爭日益激烈，商品銷售矛盾日益突出的條件下，企業一定要對市場進行經常性的調查分析，以滿足消費者需求為中心，系統地收集、分析市場營銷的相關信息，提出分析的結果，為企業的產、供、銷經營活動服務。房地產市場中的商品，因其位置固定生產周期較長、投資較大、使用壽命長等特點，需要進行市場。科學細致的進行市場調查，會自始至終地影響房地產開發企業的全部經濟活動，是房地產企業經營活動中的重要內容。

一、房地產市場調查的作用

是否能準確而快速地掌握市場信息，依此制定正確的經營管理決策是房地產企業經營成敗的關鍵。市場調查作為一門學科在我國發展比較晚，加上傳統計劃經濟體制下的慣性思維對人們的影響，使一些人至今對市場調查的重要性缺乏認識，房地產業在我國還屬新興產業，我國房地產企業對此缺乏清醒的認識。在20世紀末的房地產熱中，一些企業不顧市場的實際情況，投資紛紛涌向房地產業，盲目上項目，結果不但使企業陷入深淵而不能自拔，而且導致了整個社會資源的巨大浪費。市場調查對幫助房地產企業做出正確的決策具有重要意義。

1.市場調查有助于房地產企業確立正確的發展方向。我國的房地產業發展較快，在經歷了發展初期的混亂后，隨著市場規律作用的不斷發揮和外部環境的不斷完善，房地產市場逐漸規范化，從無序走向有序，并逐步呈現出其自身的規律性。通過市場調查，使房地產企業了解市場上各種房地產產品的供需狀況，競爭對手的實力及發展動向，按企業自身條件確定正確的發展方向，在錯綜復雜的市場環境中探求企業生存和發展的立足點。

2.市場調查有助于房地產企業制定正確的銷售策略和生產計劃。房地產商品由于其自身的特殊性，價值很大、投資回收期較長以及不可移動等，使房地產企業在每次決策前一定要慎重。通過市場調查，能使房地產企業正確地預測市場需求的變動，決定是拖延銷售還是提前銷售，最大限度地增加企業的經濟效益。

3.市場調查有助于房地產企業改善經營管理，提高企業的競爭力。市場經濟最終是要實現供大于求的買方市場，以滿足人們的需求。隨著社會經濟的發展和居民個人可支配收入的增長，人們的需求趨于多樣化，對房地產商品的需求也是這樣，各個房地產企業之間的競爭日趨激烈。企業只有通過市場調查，確定本身在行業競爭中所處的坐標，看清自身的優勢與劣勢，尋找差距，改進方法，在優質服務、爭創信譽等方面多動腦筋，通過正當的競爭手段，取長補短，使自身在市場競爭中立于不敗之地。

4.市場調查能為房地產企業進行市場預測和決策提供有價值的信息，有助于房地產企業制定科學的、宏觀的經濟政策。

二、房地產市場調查的類型和內容

1.房地產市場調查的類型。房地產市場調查的范圍廣泛，涉及面廣。對于房地產企業來說，與預期經營活動相關的直接和間接因素都在其調查范圍之內。根據房地產企業市場調查的目的，一般將房地產市場調查可分為以下幾類：

（1）探索性調查，描述性調查。這種調查是對資料進行收集、記錄、整理和分析，對已發現的問題的性質、形式、變化等具體情況進行現象性或本質性的描述。它比較精細、嚴密，是使用最多的調查與探索性調查相比，描述性調查較為嚴格而規范，有較為詳細而周密的調查方案，其調查的結果相對也較為實用。

（2）因果性調查。描述性調查給出的是問題中各個因素的關聯現象，因果性調查則要找出這種現象的原因，找出產生諸現象的因素之間的因果關系，并對諸因素之間的主從關系、自變量與因變量的關系進行定量的研究和定性的分析。

（3）反饋性調查。這種調查要利用現成的統計資料或對用戶進行調查反饋來實施。

（4）預測性調查。它要在收集、整理相關調查資料的基礎上，通過對企業的市場環境和產品供需變動進行分析預測，及時調整企業經營計劃，進行糾差。

2.房地產市場調查的內容。

（1）市場環境調查。它是對市場產生影響的經濟、政治、文化、自然、環境等各個方面的調查。這些外部環境直接影響市場的需求變化，這是市場環境調查的主要內容。企業一定要在對各種相關因素的情況有基本的了解之后，才能透徹領悟市場出現變化的原因及變化出現的背景，提出相應的變化對策。

（2）市場專題調查。一是市場需求調查。主要內容是市場需求容量調查、消費趨勢和消費結構調查、經濟政策變化對需求產生影響的調查、房地產價格發生變化對房地產需求影響的調查等。二是消費者調查。它是指對消費者購買行為的調查。三是市場價格調查。是國家政策對房地產企業定價的影響；價格變化后競爭者的反應等。四是產品銷售調查。主要包括公共關系活動方式的評價；直銷與中間商銷售的比較；中間商資信狀況等。五是市場競爭調查。競爭者的市場占有率及其發展變化趨勢；競爭者營銷策略和手段；競爭者與本企業相比的優勢與劣勢。

3.房地產市場調查的程序。

（1）調查準備階段。一是確定調查目標階段。目標確定好后才可以確定調查范圍。二是初步情況分析。目標確定后，還不能馬上展開正式調查。同時，也需搞清企業的外部情況，如國家政府的政策法規、城市規劃要求、擬建地點城市基礎設施情況、同類房地產的調查報告、相關文獻和資料的記載、近期市場供需情況。三是制定調查計劃，非正式調查。按照初步情況分析，進行試探性調查。要按提出的問題和設想，要請部分研究人員、消費者和企業有關人員進行調查，傾聽他們對這些問題的意見，使待調查的問題更加明顯和集中，修改調查計劃使其更加完善。

（2）正式調查階段。一是收集資料。資料的獲取省時省錢，而因資料是由他人收集并整理過的資料，難免有失真的情況存在，因此，在使用時要注意鑒別。二是調查表與問卷調查。它具有覆蓋面廣、問題明確突出、收集資料直接、信息清晰等優點。它調查的內容具體化，是整個調查中的核心工作。三是抽樣調查。只有嚴格遵守抽樣調查的相關規定，采集的樣本才能保證質量，反映總體的特性。四是現場實地調查。現場實地調查是獲得第一手資料的好辦法。它具有認識深刻、感性強的特點。現場實地調查獲得的資料真實可靠，具有較強的使用價值。所以，進行現場實地調查，盡可能去進行現場實地調查。

（3）結果處理階段。一是整理資料。若存在問題，要予以補充、刪除和修正，使全部資料具有真實性和準確性，并將全部經處理的資料歸納分類、編號歸檔以備使用。把已分類的資料進行統計分析，建立各種數據圖表和統計圖表。計算有關數據，分析各種調查誤差出現的原因，采取有效的彌補措施方法。二是撰寫調查報告。調查報告是對某個問題調查研究后，撰寫的書面報告。市場調查的結果，要做到內容簡單扼要，突出重點；信息真實，數據準確；分析問題客觀；回答調查計劃提出的問題，提出科學有效解決問題的措施。要把必要的圖表、數據附于報告書后。