淺談房地產抵押權的實現

張丹陽/哈爾濱市房地產交易中心

淺談房地產抵押權的實現

張丹陽/哈爾濱市房地產交易中心

以抵押的方式擔保債務人清償債務，在當代國內和國際經濟活動中，抵押更是被廣泛采用，各國也都規定了相應的抵押法律制度。當今，房地產抵押以抵押的標的物來區分，可分為房地產、在建工程和房屋期權抵押；按擔保的債權是否特定來區分，分為最高額抵押和一般抵押。

一、抵押權實現的意義

抵押權的實現，也稱抵押權的實行，是指當債務履行期屆滿而債權人尚未受償，抵押權人得行使其抵押權，將抵押物折價，或者拍賣、變賣抵押物，以抵押物的價值滿足其債權得到優先清償的過程。抵押權的實現，既是抵押權最重要的效力，也是抵押權人最主要的權利，實質是抵押權的變現權與優先受償權的實現程序。抵押權的實現是抵押權制度的重要環節，是抵押擔保功能實現的最后階段，也是抵押權制度的核心內容之一。

二、抵押權實現的條件

抵押權得以實現必須具備以下三個條件：第一，有效債權的存在。這是抵押權實現的第一個條件。抵押權人享有在主債權不能實現時以抵押財產折價或拍賣、變賣抵押財產并優先受償的權利，因此抵押權人行使上述權利必須以主債權有效為前提。抵押法律關系是一種從屬于主債權的從法律關系，它是為擔保主債權合同的履行而設立的，以主債權的存在為前提，并隨著主債權法律關系的終止而終止。那么抵押權也就是一種從債權，它的實現當然也就要以主債權的有效存在為前提。第二，有效抵押權的成立。它要求抵押權依法成立并有效存在。實踐中，在簽訂抵押合同時，最好列出一個詳細的抵押物清單，免得將來由于抵押物不明確而無法實現抵押權，造成債權落空。《擔保法解釋》還對幾類財產的抵押效力作出規定，“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效”、“以尚未辦理權屬證書的財產抵押的，在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續的，可以認定抵押有效”、“學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的財產為自身債務設定抵押的，人民法院可以認定抵押有效”、“以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。”、“當事人以農作物和與其尚未分離的土地使用權同時抵押的，土地使用權部分的抵押無效”，這些規定都是符合我國實際國情的。第三，債務人到期未履行債務。抵押權人實現抵押權以債權已屆清償期而未受清償為要件。抵押權是為擔保債權實現而設立的一種權利，它不是債權本身，而是債權人在債權之外于抵押人提供的財產上享有的一種物權。它的作用在于保證債權順利受償，因此，根據我國擔保法的規定，抵押權人只有在債務人到期未履行債務、主債權“未受清償”的情況下，才能行使抵押權。債務履行期限是否屆滿應當根據主合同的約定來確定，沒有約定或者約定不明的，依照法律確定的規則來確定。我國《民法通則》第八十八條規定：“履行期限不明確的，債務人可以隨時向債權人履行義務，債權人也可以隨時要求債務人履行義務，但應當給對方必要的準備時間。”《合同法》第六十二條第一款第（四）項規定：“履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。”根據上述規定即可確定債務履行期。

三、抵押權實現的順序

債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵擋權人可以與抵押人協議以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產。抵押房地產折價或者變賣的，應當參照市場價格。人民法院依法對抵押物拍賣，拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價；未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。依據《物權法》的規定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。

四、特殊抵押權的實現

房地產抵押的抵押物隨土地使用權的取得方式不同，對抵押物要求也不同。房地產抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個基本方面：一是依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。對于這類抵押，無論土地使用權來源于出讓還是劃撥，只要房地產權屬合法，既可將房地產作為統一的抵押物同時設定抵押權。二是以單純的土地使用權抵押，地面上尚未建成建筑物或有其他地上定著物時，可以取得的土地使用權設定抵押權，但前提條件是土地應當是以出讓方式取得的。

抵押作為一項古老的擔保制度，在新的時代下依然發揮其效能。雖然在我國的抵押實踐過程中還存在著一些爭議疑難和尚待解決的問題，但無可否認，它給我們的生活帶來了許多便利，促進了經濟的發展。相信隨著社會的進步，法制的健全，我國的抵押擔保制度會更加完善，抵押權的實現會更加便利、快捷！