安置房購買權轉讓

案情介紹：

2015年，張大伯所在的小區因市政建設被動遷，根據與拆遷公司達成的協議，張大伯獲得位于上海市閔行區的一套安置房的購買權。因其另有房屋居住，便打算將這套安置房的購買權轉讓。經朋友介紹，張大伯得知大鵬剛剛新婚，正想購買新房，于是張大伯和大鵬達成協議，雙方約定張大伯將安置房的購買權轉讓給大鵬，轉讓費人民幣10萬元，由大鵬以張大伯的名義向安置房的開發公司支付房款，待房屋竣工交付使用后再將房屋產權由張大伯名下過戶至大鵬名下。

合同簽訂后，大鵬按約向張大伯支付了轉讓費并以張大伯的名義向開發公司交付了房款。隨著房價的不斷走高，張大伯覺得10萬元的轉讓費太低了，如果自己拿到安置房后再出手轉讓，得到的收益肯定遠遠高于這筆轉讓費。于是張大伯起訴到法院，以房屋產權未經登記、合同未經拆遷主管部門批準為由，請求法院確認其與大鵬簽訂的協議無效。

來一點家法：

購買別人家動遷安置房屋的購買權是否合法？所簽訂的房屋買賣合同是否有效？

律師分析：

由于拆遷安置房的價格遠遠低于同類商品房的市場價格，不少購房者將目光轉向了安置房市場；但是從拆遷安置協議的簽訂到安置房的竣工交付使用往往持續相當長的時間，在房屋建成前，許多有意轉讓安置房的被動遷人往往采用轉讓安置房購買權的方式來獲取利益。那么，安置房的購買權能否轉讓呢？回答是肯定的。

根據我國合同法第52條第（五）項的規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。所謂強制性規定是指規定人們必須履行一定行為或禁止人們從事某種行為的規范。因目前并沒有任何法律或行政法規禁止人們轉讓安置房的購買權，因此大鵬與張大伯簽訂的合同沒有違反法律或行政法規的強制性規定。而且合同的內容由雙方自愿協商確定，不存在欺詐、脅迫等情形，應當認定合同是雙方的真實意思表示。基于上述原因，可以認定雙方就安置房購買權轉讓而訂立的合同是有效合同。

那么，張大伯所主張的因房屋產權未經登記、合同未經拆遷主管部門批準而導致合同無效的觀點能否站得住腳呢？這一觀點是不能成立的。首先，我國《城市房地產管理法》規定房地產所有權的轉讓應當辦理權屬登記，但本案中安置房尚未建成，張大伯還無法獲得房屋所有權并轉讓，其轉讓的僅僅是安置房的購買權，即向房產開發公司購買安置房的請求權，這類購買權的轉讓無需辦理也無法辦理權屬登記。其次，關于拆遷主管部門的批準能否影響合同效力的問題，我國《合同法》司法解釋已經給出了明確的規定，除非法律明確規定合同必須經批準后才生效，否則沒有辦理批準手續不影響合同效力。到目前為止，尚沒有任何法律明確規定安置房購買權的轉讓合同必須經拆遷主管部門批準后才生效，所以沒有拆遷主管部門的批準，雙方之間的合同仍然是有效的。

值得注意的是，大鵬通過合同獲得的是安置房的購買權，在其得到房屋的所有權之前，交易風險比較大，主要表現在：一是大鵬以張大伯的名義向開發公司交付房款，開發公司仍以張大伯為購房人，所以需先將房屋產權登記至張大伯名下，再由張大伯名下過戶至大鵬名下，兩次產權變更登記將產生相當的稅費負擔，如果合同約定不明，將極易產生糾紛；二是大鵬以張大伯的名義交付房款，一旦張大伯反悔或不愿將產權過戶給大鵬，大鵬必須舉證證明張大伯僅是名義的購房人。因此，參與這類交易的購房者對以上述提及的交易風險應有所防范，不僅需要對合同條款仔細斟酌，而且在交易的過程中要注意收集、保存證據，以備不時之需。

馬駿（上海歐瑞騰律師事務所合伙人）

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