銀城長島觀瀾：新江心洲的第一個別墅類產品

從河西經夾江大橋來到江心洲，放眼望去仍是一大篇黃土工地，這里地理信息產業園、地鐵10號線、島內道路都在同時開發建設過程中。作為島內首批商品房住宅項目之一的銀城長島觀瀾，其售樓處和多棟拆了施工綠色安全網的疊墅已經拔地而起。

銀城長島觀瀾項目由創建于1993年的銀城地產開發，作為南京的本土老牌房企，銀城地產在南京扎根的20年，憑借一貫腳踏實地的作風，成為不少南京人心中的“老牌子”。而銀城長島觀瀾作為銀城蟄伏兩年后的一次回歸，吸引了不少銀城本身的擁躉關注。項目概況

2012年10月，江心洲首期3幅純住宅用地出讓，銀城地產以7415.74元/m²的樓面地價底價拿下江心洲G32、G34兩幅低密度宅地。隨后，在不到兩個月的時間里，銀城地產又以2.9億元拿下位于江心洲的G66地塊。銀城地產將這3塊地整合開發，打造成現在的銀城長島觀瀾項目。銀城長島觀瀾位于江心洲葡園路，處于狹長江心洲島北部。目前，乘坐152路公交車到底站，往北走500米左右即可到達該項目售樓處現場。該項目南端地塊緊靠在建的地鐵十號線，距離約600米左右。地鐵十號線地鐵10號線早在今年5月份，已經順利打通了下穿過江的隧道，預計在2014年青奧會前通車，屆時將在該島設置江心洲站，這對于江心洲的交通設施來說將是一個極大的利好。

據銀城長島觀瀾置業顧問介紹，地鐵4號線西延工程也有望穿過江心洲北端，在江心洲設站，但是具體線路和站點都未確定。不過，據南京地鐵總公司方面消息，下穿江心洲過江只是地鐵4號線的二期方案，具體什么時候執行還沒有確定。另外，島上站點的設置除了考慮人口、交通之外，還需要綜合考慮地質條件、水文條件等多個因素，不會輕易增設站點。

產品規劃

銀城長島觀瀾建筑面積17萬m²，規劃有洋房、疊墅、雙拼三種業態，是新江心洲島上第一個別墅類產品。目前，銀城地產售樓處和別墅示范區正式公開，多棟疊加別墅已經實景呈現。據項目現場置業顧問介紹，銀城長島觀瀾目前的一個四層售樓處將作為未來的商業中心和會所。

目前項目已經設計出了4個疊墅樣板間，計劃2014年年初首批推出3、7、11-17號樓房源，均為疊拼別墅，共100多套，主力戶型200m²以上，目前透露的銷售價格接近3萬元/m²，預計總價最低550萬元，最高860萬元。

低容積率、高得房率是首批疊墅的典型特點，從目前公開的部分景觀示范區來看，社區規劃了跌水景觀，移植了不少成熟綠植，蔚然可觀。從樣板間產品來看，疊墅室內層高達到3.1-4.8米，地下室、下層式庭院、私家花園、電梯直接入戶等設計都極力體現出一個高端豪宅區的氣度。據悉，銀城長島觀瀾后期還將有精裝別墅房源和花園洋房產品，但精裝修標準還未最終敲定，花園洋房產品也仍然在規劃階段，推出時間待定。

防水工程

小編在銀城長島觀瀾項目現場看到，銀城在建的園區都做了抬高設計。據項目現場置業顧問介紹，整個地塊兩次墊高均在2米以上，確保地下室最低處仍然比水平面要高。對于江心洲特殊的地理條件建房的一些地質條件的安全問題，該置業顧問表示，江心洲的地質與河西是一致的，已經通過了地質專家的勘測，不會有下沉、沖積和潰堤等風險。江心洲的洲堤也會進行加固處理，標高將達到12米左右。

此外，銀城長島觀瀾項目在施工過程中，地基往下打了27-30米深，相當于一個小高層的高度，以確保地上房屋的安全性。

根據水利部長江水利委員會在2011年底批準的生態科技島建設安全區的行政許可要求，江心洲規劃進行防洪堤岸加固工程建設，計劃在2014年青奧會前完成夾江側的堤岸加固。不過，對于江心洲的潮濕度問題，該置業顧問表示，受江風影響，空氣潮濕度確實要高一些，業主只能通過后期自行裝修處理來緩解。

戶型設計

銀城長島觀瀾首次公開的疊拼樣板間，其中有三套下疊戶型，面積為213、257、260m²；一套疊上戶型，面積為183m²。從260m²疊下戶型來看，該戶型做了上下兩層加地下室的設計，戶型方正，前廳入戶花園。一層設有5.6米開間的寬闊客廳和一個南向臥室。20m²的中西兩式廚房，可以滿足不同家庭的飲食習慣。

二層為純休息區域，動靜劃分合理，三個臥室配了三個衛生間，主臥套房設計，配有衣帽間和夠寬敞的衛浴空間。值得一提的是，疊下戶型都帶有4.8米的挑高地下層，樣板間做了夾層空間的設計，隔層可以作為書房及家庭辦公區域。底層可以做為小酒吧或家庭影院等娛樂空間。而下沉式庭院設計讓底下空間實現了半開放的全明效果，能充分采光和通風，避免了地下室封閉、沉悶的通病。

而疊上戶型也帶有一個北向的一層花園，還贈送頂層的超大露臺空間。從負一層可以乘坐私家電梯入戶，電梯可以通達各層。這些創新設計都讓疊上戶型充分的揚長避短，做出了獨棟的效果，是該產品的一大亮點。

小編點評

從園區規劃、戶型設計等綜合因素來看，銀城長島觀瀾極力地打造出別墅住宅區的高端純粹性，其前期的戶型產品還是有很多可圈可點的地方。不過，目前島內還處于初期建設階段，大量的工程項目還未完工，配套、生態等條件的完善還需要時間。作為南京市首個島上豪宅區，銀城長島觀闌究竟能否震撼市場，值得期待。