行業專家“盛世危言”

樓市剛需已透支

買房低齡化是當前樓市所面臨的問題，而下一波人口洪峰帶來的新住房需求至少要等20年。

剛需強不強，要看人口結構。第六次人口普查認為，2001年到2010年，20歲至24歲年輕人這一人口占比最大的人群，現在是24歲至37歲，這意味著1990年出生高峰以后，人口洪峰結束了。下一撥人口高峰，對新的住房需求推遲到20年之后。世聯地產提供的調查報告顯示，2007年，18歲到30歲的買房人群占的比重是15%，而今年6月份，這一比重已經增長到45%。本來25歲結婚需要買房，但是現在20歲已經把房子買下來，說明對未來市場有一定的透支，因此，對購房低齡化必須有一定的預見性。有的城市房價看似漲幅超過20%，但前10個月657個城市房價同比漲幅不足5%，房地產市場告別了鐵板一塊的格局。

住房與城鄉建設部政策研究中心主任 秦虹

改革將消除房價上漲的基礎

三中全會是新一輪全面改革的起點，將為未來5-10年的中國經濟改革標明方向。三中全會推出的改革藍圖可能會帶來三個方面的影響：增加市場配置資源的作用，促進中長期供給能力；縮小收入差距，提升消費率，降低儲蓄率；加速房地產泡沫的破裂。短期看，尤其需要關注反腐的深化和機制化抑制投資擴張。過去10多年房地產價格快速上升的經濟社會基礎是地方政府土地供應壟斷，財稅扭曲，金融壓抑，社會保障不平衡帶來的收入差距擴大和儲蓄率上升，以及貨幣信用支持投資擴張的增長模式。此次結構改革正是針對這些扭曲因素，所以判斷改革的推進深化將消除過去10多年房價快速上漲的經濟基礎。

中金公司首席經濟學家 彭文生

中國樓市仍有泡沫破滅的風險

有數據顯示，我國空置住房總面積接近60億m²，空置住房達到6800萬套。另據不完全估計，我國城鎮商品房存量已經超過240億m²。據此測算，我國城鎮住宅空置率將達到25%，遠遠超過國際合理的5%到10%的區間。過去，我們一直強調房子是消費品，國家也試圖通過房地產市場宏觀調控，來抑制房地產市場過熱的投資需求，但結果都不盡人意。事實上，隨著價格的高漲，房子正在和翡翠、黃金一樣，投資屬性越來越強。樓價和任何商品價格一樣，都不可能無節制地持續上漲。如果超越市場現狀，過度透支樓盤未來的升值空間，必然會造成房地產市場泡沫的增加、甚至破裂。

經濟學博士、北京科技大學經濟管理學院教授 趙曉

2014年底，一二線熱點城市將率先下行調整

由于絕大多數三四線城市房價及樓市相對穩定，從整體上看，2014年全國房價的數據統計可能不會下跌，但在2014年年底，一二線熱點城市將會率先出現下行調整。而到2015年，全國數據很可能出現整體性下跌。雖然如此，這波房價的下行，并不會持續太久。從長期來看，樓市依舊呈現上行走勢，未來5-10年，仍將是房地產整體向上的發展時期。新一屆政府提出的新型城鎮化和土地制度改革，在極大地惠及村鎮人口的同時，也將成為房地產業發展的新引擎。目前中國的城鎮化率剛超過50%，尚不及巴西和印尼等發展中國家。未來在新型城鎮化及土地制度改革使農民富裕起來或真正轉化為市民后，還會產生大量的住房需求。

南京大學不動產研究中心主任 高波

2014樓市將降溫

從成交量來看，1-11月，全國新建商品房成交面積同比增長20.8%，但需要警醒的是，今年1-2月這一增幅最高近50%，其后增幅一路收窄至今。再看價格。1-11月份，全國商品房成交均價同比增長8.2%，僅略高于去年全年的7.7%。不過一線和少數二線城市房價漲幅很大。在70個大中城市房價指數中，四個一線城市10月房價同比漲幅皆超20%，處于歷史偏高區間。再從環比價格看，3月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲1.09%，其后便一路下坡，說明房價仍在上漲，但漲勢有所趨緩。所以，從市場現象看，樓市去化率開始降低，買家觀望情緒，在一手房和二手房市場中，皆有出現。

市場出現盤整與購房者產生觀望，主要與政策有關。而確定已變化的政策有兩類：一是10月以來，已有15個一線和二線城市出臺地方新政，紛紛收緊限購和二套房貸政策。二是房貸政策不斷收緊，明年的房貸政策很可能依然偏緊。

在上述政策以及房地產市場短周期的共同作用下。明年樓市將趨于降溫，下半年表現得會更明顯些。但絕大多數城市的房價，都不會大跌。

上海易居房地產研究院副院長 楊紅旭

樓市將不溫不火

從2009年至今，房地產市場已處在一個比較平穩的運行軌跡上。2008年、2010年、2012年是三個比較重要的年份，商品房銷售總面積分別是7.6億平方米、10億平方米、11億平方米，而在建面積分別是20億平方米、40億平方米、60億平方米，明顯供過于求。未來5—10年，中國房地產市場還會持續處于供過于求的狀態，總體上容量比較大，但是復合增長非常有限。1998-2012年，容量增加了20多倍；未來10年，總量增加兩倍比較困難，悲觀點的話，總量實現個位數增值都比較困難。要判斷2014年樓市的走勢，先看2013年。2013年房地產市場的總體情況是：價格同比增長10%，完成12億平方米銷量沒問題，利潤增長超預期。2014年，房地產銷售面積和金額不一定比今年少，或保持5%-10%的增長。但開發商的資金成本會比今年貴，所以利潤要比今年低。我個人認為，2014年，中國房地產不是一個火爆的市場，而是不溫不火的市場。

北京師范大學金融研究中心主任 鐘偉

估計2020年前房產稅出不來

如果把房地產行業改成“營改增”，會對市場產生巨大的影響。房地產稅有很多爭議，房地產稅和房產稅不一樣。有人說不動產登記，大多數人認為是登記房子。錯了，不動產登記中不是指房子，而是農地、耕地、河流、海域，也包括城鎮的房子和農村房子。我估計2020年房地產稅出不來。能不能把房地產、不動產統一了呢？過去是無數部門在管理中國的不動產，現在要歸到一個音陽門去管，這是非常難的。

前一段時間，全國政協委員做了一個調研，調查了上海兩個稅，其中一個就是房產稅。政協委員說，為什么全國都在學習營改增，卻沒有人想學房產稅呢？這就實現了一個悖論。房產稅我們去年收了2億多元。納稅成本大概也是2億多元。名義是增加稅收，實際上是增加成本。按照目前的情況，哪怕是把存量加起來，也就是20億元，拍一塊土地，溢價就是50億元。不收稅土地溢價更高。房產稅變成房地產稅之后是一個新稅種，早著呢。

華遠地產股份有限公司董事長 任志強

宅基地入市有四大風險

按照象牙塔中的一些專家想法，宅基地入市既可增加農民財產性收入，又可破解城鎮用地難題，還可對沖規模龐大的M2壓力，何樂而不為？不過，運用底線思維分析，宅基地入市至少有四個繞不過去的風險。

一是流民成批量產生風險。如果允許宅基地入市，誰最愿意賣掉宅基地？應該是城市遠郊那些最弱勢的農民，這些最弱勢的農民失去宅基地后，開始融入城市，享受最基本的公共服務和社會保障水平，并且隨著經濟社會發展而有所提高，很困難。即便是現有城市居民要享受到這些，在許多城市也是個難題。

二是耕地紅線被突破風險。如果宅基地可自由買賣，可成為城里人下鄉度假的別墅用地，本質上就違反了土地用途管制制度，也就意味著城市規模邊界的蕩然無存，耕地紅線也就勢必守不住。

三是城鎮化進程中止風險。宅基地是福利性安排，是農村保障性安居工程用地。如果宅基地可自由買賣，也就意味著農村土地的自由買賣，意味著現行土地征收制度的全部推翻。如果地方失去土地增值收益，用什么來支撐城市基礎設施建設？城市規劃管控沒法落空，基礎設施建設失去資金支撐，國家新型城鎮化能不受影響？

四是投機者冒險樂園風險。農村土地是法律層面國際資本尚未染指，現今碩果僅存的肥肉之一。相對于一些地方政府強征農村土地的血腥，資本剛開始進入農村時或許會顯得溫情脈脈。然而，資本的天性是逐利，如果對此沒有足夠清醒的認識，農村土地就有可能淪為國際投機資本冒險樂園。

房地產高級經濟師 章林曉