土地確權開啟農民有權卻難?！袄?/h1>
2014-04-12 00:00:00秦小琴
南京樓市 2014年1期
農轉非或是非轉農？這已經不算是問題。在今天的市場狀況下，如果有選擇的機會，相信更多地人會選擇非轉農。為何？
確權可保障農民利益
農民以務農為生，土地是他們賴以生存的基礎。近30年來，關于土地的改革，一直都在進行著。如家庭聯產承包責任制，該改革破解了平均主義大鍋飯的矛盾；2006年取消農業稅、加大對農村的投入，農村公共服務逐步完善；而在新一輪城鎮化發展浪潮中，農村土地問題則成為當前矛盾的焦點。因此，農村土地確權工作，也于近年漸漸提上日程。
那么，土地確權是什么？
農村土地確權頒證實際上是土地經營權頒證，而非所有權，土地的所有權性質是沒有發生變化的，土地依舊是集體經濟組織所有，而非個人所有。2013年1月，中央一號文件提出，全面開展農村土地確權登記頒證工作?！坝?年時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作，妥善解決農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題。加快包括農村宅基地在內的農村集體土地所有權和建設用地使用權地籍調查，盡快完成確權登記頒證工作。農村土地確權登記頒證工作經費納入地方財政預算，中央財政予以補助”。
另一條相關土地的政策則是在2012年11月28日召開的國務院常務會議上，會議討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》，對農民集體所有土地征收補償制度作了修改。目前具體修改條款還未可知，但有業內專家推測，此次修改，主要內容是提高征地補償數額，提高額度可能至少為現行標準的10倍。
從確權的結果和趨勢來看，確權是為了更為明確地確定權屬關系。并且從征地情況看來看，政策上對征收農民經營權地的費用標準擬作進一步的提升，這樣的政策乍一聽來，對農民來說，似乎是好事一樁。
確權也有負面性
而實際上，這個政策也有它的兩面性。土地為何要確權？這也許是因為之前有不少土地的產權并不明晰。在進行土地確權之后，在不清晰權屬的土地確權中，這部分土地也許最終會通過一系列變更土地性質等手段，流入國有土地的范疇，最終將流向市場。而農民賴以生存的土地、耕地，也許會漸漸減少。
這兩年，當城市就業問題、住宅問題越來越嚴重之時，發生了一個奇怪的現象：有著非轉農想法的人漸漸多了，不少城市無產者會羨慕農民，因為農民“有產”，有田地、有宅基地。甚至若能順利拆遷或征地，還可“大發一筆橫財”。實際上，這并不是農業戶口的好處，被征地、被拆遷，從長遠來看，這對于農民絕對是壞事。
首先，農民在城市中的生存能力相對還是比較低下，除了種地之外，并沒有一個賴以謀生的手段，要么坐吃山空，要么去城市里簡單地打零工。而被征地的這種補償，能維持生活多久呢。以2007年江東門附近的拆遷為例，當時實行貨幣化拆遷，江東門附近房價在7000多元/m2，一戶人家3層小樓500多個m2，拆遷總價為300多萬元。這幾年來，隨著房價的不斷上漲，通脹的嚴重，300多萬元，也就僅僅相當于河西一套普通三室套的價格。
確權或將催生房地產變局
這幾年，房地產市場發展得紅紅火火。面臨供不應求的樓市，國土部門只能通過不斷賣地的方式，來有效緩解供不應求的狀況。而地從何來？
近年來，全國農村集體用地陷入征地浪潮。現在可以預見的是，隨著城鎮化的高度發展，在土地高度稀缺的背景下，土地確權后，也許下一步的目標就是土地順利進入市場。從一定程度上來看，通過確權將增加土地和住房的有效供給，將間接實現調節房地產市場的效果。
但另外一方面，若征地的相關費用提升至之前的10倍，政策執行下來，必然帶動地價的提升。羊毛出在羊身上，這明顯也將帶動房價的提升。而短期內，土地成本的大幅度提升，必將降低開發商的拿地熱情，流拍地塊的增加，也會打擊政府的征地熱情。
地王年代，農民進城更“難”
樓市暢銷，地王頻出。今年的地王，把南京樓市又推上了一個新的高度，南京市單價地王再現，折合樓面階16979元/m2。
在征地、拆遷之時，被征地的農民應該無論如何也想不到，他們的土地會這么值錢。往年，他們種地的收益往往每畝才千元的收益，卻要搭上一年一家子的勞動力。征地、拆遷、土地拍賣之后，原先的家園沒有了，或分到了房，或拿到了數額不少的錢，但賴以生計的工作沒有了。表面看起來，征地、拆遷有了數額巨大的“補償”，農民脫離了土地、不必耕作田間，抑或住進了城里的樓房。但實際上，這些農民們離他們的進城夢又“遠”了一些。
首先，房價、地價輪番上漲，貨幣超發，通貨膨脹會把農民手中的錢慢慢偷走于無形當中。而原先保障生活的土地沒有了，農民不再自給自足，過上了城里人的日子，但是農民卻沒有工作，沒有城里人完善的社會保障體系，不敢生病，沒有養老，仍然過的是“鄉下人”的日子。
其次，不少農民拆遷之后，會集中安置于某個經濟適用房小區中，在這個小區中，住的幾乎都是同樣的拆遷戶。小區位于城市的邊緣，無論是公共設施或是交通，比之城里的小區，或多或少都有些差距。尤其是這里的住戶基本都是一些失去土地、失去工作的農民，吃著老本生活，久而久之，這里也就相當于城市的貧民窟。雖然住于城市里，但卻與城市距離“漸遠”。小編認為，在城市拆遷過程中，表面看起來，農民雖然受益，但實際上，農民仍然是最受傷的一個群體，也是“遠離”城市的一個群體。
農轉非或是非轉農？這已經不算是問題。在今天的市場狀況下，如果有選擇的機會，相信更多地人會選擇非轉農。為何？
確權可保障農民利益
農民以務農為生，土地是他們賴以生存的基礎。近30年來，關于土地的改革，一直都在進行著。如家庭聯產承包責任制，該改革破解了平均主義大鍋飯的矛盾；2006年取消農業稅、加大對農村的投入，農村公共服務逐步完善；而在新一輪城鎮化發展浪潮中，農村土地問題則成為當前矛盾的焦點。因此，農村土地確權工作，也于近年漸漸提上日程。
那么，土地確權是什么？
農村土地確權頒證實際上是土地經營權頒證，而非所有權，土地的所有權性質是沒有發生變化的，土地依舊是集體經濟組織所有，而非個人所有。2013年1月，中央一號文件提出，全面開展農村土地確權登記頒證工作?！坝?年時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作，妥善解決農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題。加快包括農村宅基地在內的農村集體土地所有權和建設用地使用權地籍調查，盡快完成確權登記頒證工作。農村土地確權登記頒證工作經費納入地方財政預算，中央財政予以補助”。
另一條相關土地的政策則是在2012年11月28日召開的國務院常務會議上，會議討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》，對農民集體所有土地征收補償制度作了修改。目前具體修改條款還未可知，但有業內專家推測，此次修改，主要內容是提高征地補償數額，提高額度可能至少為現行標準的10倍。
從確權的結果和趨勢來看，確權是為了更為明確地確定權屬關系。并且從征地情況看來看，政策上對征收農民經營權地的費用標準擬作進一步的提升，這樣的政策乍一聽來，對農民來說，似乎是好事一樁。
確權也有負面性
而實際上，這個政策也有它的兩面性。土地為何要確權？這也許是因為之前有不少土地的產權并不明晰。在進行土地確權之后，在不清晰權屬的土地確權中，這部分土地也許最終會通過一系列變更土地性質等手段，流入國有土地的范疇，最終將流向市場。而農民賴以生存的土地、耕地，也許會漸漸減少。
這兩年，當城市就業問題、住宅問題越來越嚴重之時，發生了一個奇怪的現象：有著非轉農想法的人漸漸多了，不少城市無產者會羨慕農民，因為農民“有產”，有田地、有宅基地。甚至若能順利拆遷或征地，還可“大發一筆橫財”。實際上，這并不是農業戶口的好處，被征地、被拆遷，從長遠來看，這對于農民絕對是壞事。
首先，農民在城市中的生存能力相對還是比較低下，除了種地之外，并沒有一個賴以謀生的手段，要么坐吃山空，要么去城市里簡單地打零工。而被征地的這種補償，能維持生活多久呢。以2007年江東門附近的拆遷為例，當時實行貨幣化拆遷，江東門附近房價在7000多元/m2，一戶人家3層小樓500多個m2，拆遷總價為300多萬元。這幾年來，隨著房價的不斷上漲，通脹的嚴重，300多萬元，也就僅僅相當于河西一套普通三室套的價格。
確權或將催生房地產變局
這幾年，房地產市場發展得紅紅火火。面臨供不應求的樓市，國土部門只能通過不斷賣地的方式，來有效緩解供不應求的狀況。而地從何來？
近年來，全國農村集體用地陷入征地浪潮。現在可以預見的是，隨著城鎮化的高度發展，在土地高度稀缺的背景下，土地確權后，也許下一步的目標就是土地順利進入市場。從一定程度上來看，通過確權將增加土地和住房的有效供給，將間接實現調節房地產市場的效果。
但另外一方面，若征地的相關費用提升至之前的10倍，政策執行下來，必然帶動地價的提升。羊毛出在羊身上，這明顯也將帶動房價的提升。而短期內，土地成本的大幅度提升，必將降低開發商的拿地熱情，流拍地塊的增加，也會打擊政府的征地熱情。
地王年代，農民進城更“難”
樓市暢銷，地王頻出。今年的地王，把南京樓市又推上了一個新的高度，南京市單價地王再現，折合樓面階16979元/m2。
在征地、拆遷之時，被征地的農民應該無論如何也想不到，他們的土地會這么值錢。往年，他們種地的收益往往每畝才千元的收益，卻要搭上一年一家子的勞動力。征地、拆遷、土地拍賣之后，原先的家園沒有了，或分到了房，或拿到了數額不少的錢，但賴以生計的工作沒有了。表面看起來，征地、拆遷有了數額巨大的“補償”，農民脫離了土地、不必耕作田間，抑或住進了城里的樓房。但實際上，這些農民們離他們的進城夢又“遠”了一些。
首先，房價、地價輪番上漲，貨幣超發，通貨膨脹會把農民手中的錢慢慢偷走于無形當中。而原先保障生活的土地沒有了，農民不再自給自足，過上了城里人的日子，但是農民卻沒有工作，沒有城里人完善的社會保障體系，不敢生病，沒有養老，仍然過的是“鄉下人”的日子。
其次，不少農民拆遷之后，會集中安置于某個經濟適用房小區中，在這個小區中，住的幾乎都是同樣的拆遷戶。小區位于城市的邊緣，無論是公共設施或是交通，比之城里的小區，或多或少都有些差距。尤其是這里的住戶基本都是一些失去土地、失去工作的農民，吃著老本生活，久而久之，這里也就相當于城市的貧民窟。雖然住于城市里，但卻與城市距離“漸遠”。小編認為，在城市拆遷過程中，表面看起來，農民雖然受益，但實際上，農民仍然是最受傷的一個群體，也是“遠離”城市的一個群體。
