調(diào)控升級(jí)頻頻發(fā)作撇不開利益之縛

2013年11月，南京和杭州相繼發(fā)布了樓市的調(diào)控措施，開始新一輪房地產(chǎn)調(diào)控收緊工作。自此，鄭州、武漢、南昌、沈陽、廈門、長沙、南京、杭州等8個(gè)二線城市，以及北京、上海、廣州、深圳一線城市在內(nèi)，共12個(gè)城市升級(jí)了房地產(chǎn)調(diào)控政策。

臨近年底，各地方政府亡羊補(bǔ)牢式的政策調(diào)整，卻并沒能明顯地作用于樓市。即便是已經(jīng)使出渾身解數(shù)，創(chuàng)新多種招式的貫穿全年的嚴(yán)控房價(jià)政策，可能也只是起到了暫時(shí)降溫的效果，沒有實(shí)質(zhì)性的影響。2013年12月，南京樓市成交9051套，再創(chuàng)限購以來新高；房價(jià)再漲0.47%，盡管幅度略有回落，不過漲勢依舊；18家開盤去化成績大于80%，5家樓盤當(dāng)日售罄；曾在專業(yè)論壇上接受采訪的48位業(yè)內(nèi)人士，有38位繼續(xù)看漲新一年房價(jià)，僅有3成專家表示看跌或者不確定。

從“國五條”到“寧八條”，2013年的南京樓市，不但扛過了調(diào)控的大風(fēng)大浪，自身抗藥性也在與日俱增。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控其實(shí)難以觸及地方政府的根本利益，土地財(cái)政。也就是說，也難以控制住房價(jià)。北上廣深等一線城市中，土地成交金額又一次到了新的高度，“放縱”土地市場這般火爆交易，跟“嚴(yán)控房價(jià)”的政府口號(hào)彼此矛盾，原因恰是政府對(duì)土地財(cái)政的過度依賴。在南京，這種情況也不例外。

房價(jià)與地價(jià)總是相互影響，而地價(jià)與政府利益也總是息息相關(guān)。南京19個(gè)月房價(jià)的環(huán)比上漲，已經(jīng)讓政府房價(jià)調(diào)控目標(biāo)落空，當(dāng)中，政府對(duì)土地財(cái)政的依賴難辭其咎。

知名學(xué)者馬光遠(yuǎn)曾公開表示，房價(jià)調(diào)控目標(biāo)是政府對(duì)于百姓的承諾，沒有完成目標(biāo)而爽約，甚至蒙混過關(guān)只會(huì)喪失公信力。亦有學(xué)者指出，這也是在對(duì)問責(zé)制度提出挑戰(zhàn)。作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，本身地位決定了問責(zé)制度落實(shí)的難度，最后恐怕也要不了了之，遭遇“軟執(zhí)行”。從去年年底政策的新一輪收緊，盡管地方政府依然是處于抑制不合理需求這一目的，但是原有被壓抑的需求并沒有從壓抑中解決出來，一部分真正的剛需則又要被限制起來。難保哪天調(diào)控威力再減，房價(jià)上漲不會(huì)卷土重來。

毋庸諱言，再從深層次上理解，房價(jià)上漲和買家對(duì)買房的極度追捧，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)所日益呈現(xiàn)的虛擬化特征。除了要更關(guān)注限購、限貸這些既有政策的執(zhí)行，遏制一些投機(jī)需求，更為主要的是斬?cái)嗟胤秸畬?duì)土地財(cái)政的深刻依賴。要知道，地價(jià)的變動(dòng)，也在時(shí)刻影響著買家們的心理預(yù)期。而采取市場手段，增加更多剛需產(chǎn)品的有效供給，改變供需關(guān)系，對(duì)政府和對(duì)調(diào)控來說都將是一個(gè)考驗(yàn)。

而值得慶幸的是，三中全會(huì)的改革后時(shí)代，市場的作用再被重視，作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)力量，它的地位終將回歸。

根據(jù)“國五條”要求，各地紛紛落實(shí)相關(guān)措施。大多數(shù)城市僅公布了本年度的房價(jià)控制目標(biāo)，部分重點(diǎn)城市公布了“國五條”細(xì)則，主要包括完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等方面。但在公布細(xì)則的城市中，對(duì)國五條各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)力度也存在差異，僅有北京、上海等城市在地方細(xì)則中嚴(yán)格落實(shí)國五條相關(guān)要求。

各城市下半年政策分化時(shí)間表

對(duì)于房價(jià)快速上漲的熱點(diǎn)城市，堅(jiān)持調(diào)控仍然是主基調(diào)，在房價(jià)反彈壓力較大、年度房價(jià)調(diào)控目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的情況下，部分城市的政策進(jìn)一步升級(jí)。而對(duì)房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，政策可能出現(xiàn)放松，以達(dá)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場與社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)同步健康發(fā)展的目的。