月浦

印象：臟、遠、偏

一直以來，月浦臟亂差的工業園區形象深入人心。確實，月浦在區劃上屬于寶山產業片區內。周邊產業群主要以鋼鐵冶金延伸業、紙業、計算機周邊產品、物流業、醫藥化工、環保和機電制造等為主。

整個月浦由最北部的盛橋、中間的沈巷和南部的月浦城區形成“一城兩區”格局，居住區集中在蘊川路沿線。幾年前，區域內居住主要集中于月浦城區，沈巷和盛橋以較少的老公房和民房為主。隨著近幾年房產市場的不斷開發，一些新型居住區出現在沈巷和盛橋社區，而生活配套仍然集中在成熟的月浦中心鎮區上，沈巷作為月浦區規劃的中心區域，距離月浦城區2公里左右。這大概是大多數郊區新興板塊發展遇到的問題：成熟的片區沒有新房供應，新房集中的片區沒有生活配套，還是需要依靠老城區。

月浦之變

近年來，寶山區政府也不斷調整區內的產業結構，著力發展新型產業與現代服務業，規劃建設新的居民生活區，區域房地產開發主要集中于月浦城區外圍的沈巷及盛橋地區。

據目前掌握的資料顯示：月浦新鎮的規劃中板塊內相當數量的重工業廠房，諸如：水泥廠、鋼鐵加工廠等都將搬遷或關閉。有消息稱寶鋼生產主體將轉移至湛江，并在未來6-7年內得以實現。在整個十二五計劃中，板塊將建成具備各種商業中心、商場以及九年一貫制學校的現代化住宅社區。月浦地區的長遠規劃是一個英倫風格的居住小鎮，這和近幾年月浦地區土地市場熱鬧的情況不謀而合……縱觀從08年至今的地塊成交記錄，居住、商辦等地塊層出不窮，在住宅開發的腳步漸漸從市區轉向城郊的時候，月浦這塊亟待開發的處女地在開發商眼中是土地儲備的理想選擇。

單價便宜，總價有敏感上限

2011年這一年，月浦的房價從之前的9000元不到飆升到12000元/平方米，即使這樣，月浦地區仍然是寶山市場供應上的價格洼地。在整體“便宜”的基礎上，月浦板塊的價格梯度明顯，盛橋片區11000-11500元/平方米，沈巷地區12000-12500元/平方米，今年9月新上市的陽光美林將板塊均價拉到13500元/平方米的新高度之后，新城昱翠灣將板塊單價拉至最高的16000元/平方米。

一直以來，月浦市場上供應的產品似乎都打不破一個總價的魔咒。記者是這樣理解，在月浦買三房的購房者能夠接受的最高總價就是140萬元。購房者買房前都會比較，這個地段，這個配套和環境，我能接受的就是這個價格底線了，再高？我有其他選擇，而在整個寶山區域來講，最有效、能大量截流月浦購房者的板塊就是楊行，這也是月浦去年沉寂的原因之一。

置業群體，泛北區為主

月浦的住宅市場發展之初主要針對區域內的購房群體，用“自產自銷”來形容一點都不為過。因為對月浦不了解，以及板塊自身發展的相對滯后，外區人很難將其納入考慮，月浦的住宅市場在很長一段時間內就處在這樣的窘境之中。雖然近兩年該情況有所好轉，而且月浦新城的規劃也是躍然紙上，但只看那邊廂吆喝著美好前景，這邊廂買賬的仍然還是以寶山，楊、虹、閘為輔的泛北區原住戶為主。

簡單點說，這些人可以分為兩類，一類是有一定購買力的市區年輕族群。這些人主要是剛畢業不久、收入中等，和有父母資助的年輕置業者，相對年長者來說，比較容易接受新興區域。他們買房對總價比較敏感，對房子的舒適度和居住品質要求較高。還有一類，也是占大多數的是周邊改善居住條件的居民，他們基本上屬于在郊區收入相對較高，希望通過購房實現居住條件的改善，獲得一種身份上的升級。熱衷于選擇既有規劃又靠近原來生活地的區域置業。

空白的開墾

如果查閱月浦最新幾個樓盤的土地信息，會發現四至范圍讓你有點摸不著頭腦，不僅月富路和月盛路這兩條規劃路在地圖上找不到，還有月巷路這條本來應該是南北走向的路，從四至范圍描述里看成了東西走向，記者到現場看過沙盤才知道，月巷路即是川巷路的延伸，原本的路在這里拐了個彎。

更有意思的是，沈巷的四個新盤有一個共同點，那就是地塊對容積率的要求都是1.4。中冶錦園是小高層和多層的混合設置，城投的陽光美林選擇了小高層建筑，戶型從1房到3房都有，將更多的公用空間拿來做綠化；新城的昱翠灣是全部做了多層洋房，把房子蓋矮了，將住戶減少了。值得一提的是，在該盤定位之初，不止一家地產策劃公司，建議新城將這塊地打造成小高層和聯排別墅的混合產品，因為這兩種產品一個熱銷，一個稀缺還可以做到高溢價，而新城地產的最終選擇是一個純粹的多層洋房，從這一點記者似乎從中看出新城欲打造板塊地標的氣魄來。

立樓盤還是立板塊

月浦的現有產品現狀，讓記者想起了寶山另一個熱銷的項目——旭輝瀾悅灣，這個項目同樣位于寶山外延，遠離地鐵，無規劃，無配套。在它開盤以前，當地項目只能吸引本地及周邊客群。2011年開盤后創造了當時的銷售奇跡，成功導入了外圍客群，以低開高走的均價走勢順利實現項目高溢價。然而，該樓盤的成功只是讓更多的人知道了旭輝瀾悅灣，又有多少人知道該盤所在的羅涇板塊，對板塊又有多少了解呢？

月浦目前的火爆之勢是會給月浦帶來顛覆性改變還是只是剛需置業的不得已之選，從根本上來說還是決定于外圍環境。規劃無疑讓板塊的發展前景大好，但從規劃到實現，依然要有很長的路要走，市場的熱鬧只能是月浦萬里長征的第一步，究竟何時這些規劃藍圖能夠實現并真正服務老百姓，讓更多外區買房人對月浦改觀，我們會和您一起拭目以待。