楊行

紀實：樓盤熱銷

10月19日，位于水產路的新盤綠地海域笙暉全新開盤，盡管事前未做大規模宣傳，但綠地集團的品牌號召力和海域笙暉積累的人氣，足以保證當天開盤會場門庭若市，開發商特意將開盤現場放在了離樓盤幾里地外的上海市婚禮中心，能容納1000人的大廳中幾乎座無虛席。開盤當天推出的6號樓、7號樓共252套房源，主打小戶型。81平方米的正二房，成交總價164萬元起；93平方米正三房，成交總價191萬元起。從下午2點30分正式入場開始，到5點多時，所有252套房源已經被搶購一空，銷售總額逾5億。

緊隨其后，招商海德名門于10月27日開盤，公寓房源為2棟16和18層高層，戶型面積為85平方米2房、128平方米3房。另有60戶5層花園洋房，面積104-155平方米左右，1梯2戶，1層、2層均帶地下室，每戶帶露臺，且基本上全部朝南，總價300-400萬元/套。聯排別墅戶型為140-150平方米聯排別墅及180-190平方米類獨棟別墅，總價500-700萬元/套。開盤勁銷9成之后，樓盤再加推40套限量房源。12月1日加推一批房源，價格沒有做大的調整，開盤一小時熱銷百余套。

交通配套不能兩全

整個楊行區域樓盤就生活設施來講可以用一句話來概括：有交通的沒配套，有配套的沒交通。招商海德名門、遠洋香奈、萬業紫辰苑這三個樓盤都位于1號線富錦路站附近，除了萬業紫辰苑離地鐵較遠以外，另外兩個樓盤交通都不成問題，但在周邊走一圈，印象最深的還是1號線旁邊的小攤頭，目前附近除了這些以外，步行十分鐘范圍內還真找不到什么集中、大型的生活配套；楊泰路友誼路口的麗都廣場或往南的楊泰路一條街路邊商業，商家比較單一，輻射范圍較小，最靠譜的還是要

數楊鑫路上的北上海商業廣場。再遠一點，東面牡丹江路商圈或者6、7站地鐵以外的寶山萬達商業廣場，都離樓盤很遠，周末去消費還行，對于日常生活來說并不方便。

綠地海域笙輝能夠“日光”除了品牌自身的號召力以外，在生活配套方面算是基本齊全，水產路上有泰富商業廣場、沃爾瑪、楊泰路商業街；楊泰小學、華東師范大學附屬楊行中學，都集中在楊泰路萬科老社區那一片。雖然配套占盡優勢，但該片區離地鐵1號線稍遠，需要坐寶山1路公交車接駁。

價格小漲后仍具吸引力

楊行地區供應量從去年下半年集中發力，去年十月首先開盤的遠洋香奈以17500的價格成功打開市場，將市區不少客戶群吸引到此地，這個樓盤開發商拿地樓板價12577元，在去年上半年的寒春里，開售定價17000元/平方米，算是貼著成本咬牙在賣。之后隨著一波一波的漲價-消化--漲價--消化，到今年的10月份，遠洋香奈的價格已經漲至21000元/平方米。還好上升到21000元左右之后就基本穩住，沒有進行大幅調整了。

招商海德最新一批房源開盤對外宣傳售價15800元/平方米起，均價19000元/平方米。跟去年12800元/平方米起，均價15000元/平方米相比，價格也有所上漲，但幅度沒有遠洋香奈大，一方面招商的土地不是近些年拍的，地價比較低；另一方面，招商后續供應量很大，需要為以后產品消化預留一定空間。

綠地海域笙輝比以上兩個樓盤更貼近外環，從去年拿地之初眾人對其價格就有著較高的預期，其11302元/平方米的樓板價，幾乎接近于當時在售的春江美廬的售價，今年開盤價格果不其然地創造板塊內的最高紀錄。

變化：麥當勞來了，購物中心改建

楊行地區供應在原來由萬業紫辰苑的公寓和招商海德的別墅撐著的情況下，人氣缺乏造成附近的商業配套沒有形成一定的氣候，最明顯的就是富錦路地鐵站旁邊的“招商海德坊”商業街招商一直未見起色，很多店鋪長時間來都屬于空置階段。這種社區商業出售給小業主的后果就是沒有統一的規劃也運營。進入10月以來，這里有了一個顯著的變化就是——麥當勞來了。這在附近居民和開發商的眼里絕對算是一個值得炫耀的條件，炫耀的不是麥當勞本身，而是這種品牌快餐入駐之前對周圍環境的嚴格考察，能夠選定這里就是對板塊的肯定。

百聯北上海購物中心雖然一半處于歇業狀況，但也是楊行板塊數一數二的商業配套。除了普蜂蓮花和永樂家電外，路兩邊擺攤的多是在城鄉結合部才會出現的所謂“大降價、大甩賣”店鋪。所謂適者生存，該購物中心的經營現狀正顯現出這個地段的消費水平和附近居住人群的結構。不過令人期待的是，記者最近走訪該地區發現該購物中心正在重新裝修改建，記者暫時還未得知將來會是那家商業公司來運營，但這些被綠網包圍的建筑，即將以嶄新的面貌出現在大家眼前怎么說都是一種希望。

轉折之后的發展之路

板塊發展之初，在樓盤入住率不高，區域人口密度不夠的情況下，商家不會輕易入駐，因為誰先進去誰先死；購房者看到周邊配套的匱乏會對板塊的生活便利性失去信心，總是很難輕易下決定……這個循環需要一個轉折點。

記者認為遠洋香奈的熱銷是整個板塊發展的重要節點，這個地標性的樓盤以品質、品牌、價格、交通諸多優勢讓大部分購房者接受了這里，招商海德花園緊跟其后地吸引了不少改善性置業人群。各個層次的購房者都有了，這個板塊就活了。趕上今年下半年剛性需求的持續進場，還有哪里能買到20000元單價的地鐵房？多乎哉？不多也！熱銷，也就順其自然。