中國樓市：高處不勝寒？

顧列銘

這個春天，一股寒流正在全國各地樓市蔓延，上海、杭州、廣州、常州、長春、沈陽、長沙等眾多城市房價普遍下降，全國九成城市樓市成交下滑。不僅成交率，就是開盤量、地塊成交量和價格都創新低，房地產股更是連連大跌。

這是正常的價格波動？還是樓市拐點已經到來？目前尚不得而知，但有一點是肯定的，那就是：價格高高在上的中國樓市，一遇風吹草動，就給人以高處不勝寒的感覺。

樓市倒春寒

《中國主要城市房地產市場交易情報》顯示，1月，北京商品住宅成交面積的環比、同比均萎縮了四至五成左右，成交量同比下滑49%，環比下降16%。包括京滬廣深四大一線城市在內的43個主要城市，逾九成樓市成交量環比下跌，廣州更出現了“量價齊跌”的態勢，同比跌幅達9.7%。

到了2月下旬，國內樓市不斷有降價聲音傳出——去年尚且供不應求，一夜間仿佛180度逆轉——究竟是驚弓之鳥，還是熊市初臨？

2月24日，A股市場9只個股跌停，均為二三線地產股；同一時間，6只香港上市的內地房產股也下挫7%以上。2月25日，A股市場有10只地產股跌停，保利、招商、金地等一線龍頭地產股均下跌近8%。是日，九成地產股下跌，地產板塊暴跌5.21%，成交額較前一交易日放大五成。

而令A股、港股地產板塊暴跌者，源于杭州兩個未上市房企的促銷活動。首先降價的樓盤是德信·北海公園，2月18日，該盤宣布以15800元/平方米的價格清盤，比之前售價下降近3000元/平方米，這次降價也包括了最后推出的樓王。

兩天后距離該盤不遠的天鴻·香榭里接過了降價的旗幟，此項目在原先均價17200元/平方米的基礎上，以起價11800元/平方米、均價13800元/平方米的價格開售。

2月23日萬科在杭州的地產項目---北宸之光項目二期“吹風價”是1.3萬元/平方米，比此前的均價下降近3000元/平方米。而且開發商同意為此前業主的住宅提升質量，包括安裝太陽能熱水器等附加條件。

如此看來，開發商的降價似乎已是勢在必行。事實上，杭州的降價潮已經延伸到整個城北區域。截至2月26日，該區域除了上述三個項目，在售的5個樓盤的開發商報價，均有每平方米2000元～3000元的折讓。

杭州的故事并非孤例。據統計，常州、寧波、天津等城市均有或明或暗地打折銷售。但在一些業內人士眼中，這只是個別供求失衡城市的個別案例，不具有全國性。易居中國總裁周忻就在其實名微博上表示，這只是“房企年初先跑量求穩，以及城市供求關系”的正常反應。

不過，一向樂觀的地產大佬王石卻認為2014年樓市“非常不妙”；至于喜歡直言不諱的任志強則說“很多開發商以為2014年可能跟2013年一樣，很樂觀。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。”

近期樓市的一系列表現，以及行業巨頭們的各種分析預判來看，對樓市的擔憂也非空穴來風。

房價暴跌不會馬上到來，但是房價在持續上漲過程中，已經出現漲幅趨緩的現象。

一方面是貨幣政策的持續從緊；另一方面是過往幾年自住型購房需求，尤其是首次置業購房需求，在很大程度上已經被市場所消化，隨著供應量的增加，從目前大的宏觀環境來看，房價將整體趨于穩定，局部穩中有降。

政府與市場博弈

任何商品的價格都是有波動的，房地產也不例外，但中國的房地產不是純粹的商品，所以其價格波動受人為影響較大。

最直接的原因就是，房地產市場如若下行，地方政府債務危機將在瞬間爆發。這已成了當前中國經濟最大的風險。

背景是，中國廣義貨幣供應量從2002年初的16萬億，到2013年超過110萬億，貨幣供應量增長超過6倍，貨幣超發推高房價等資產價格，房地產市場達到了空前的繁榮景象。目前，中國全社會債務和GDP的占比約為215%，其中非金融企業債務/GDP達到了113%，而美國僅為72%。一般當企業債務/GDP超過90%時，會對社會經濟產生拖累。

非金融企業債務中，地方政府的債務超過30萬億，中國經濟正在經歷艱難的轉型，而現階段投資驅動模式還在延續，主要驅動力還是房地產業。據初步統計，約有10個城市每年房地產投資達到千億規模。

財政部公布的數據顯示，2013年國有土地使用權出讓收入41250億元，比上年增加12732億元，增長44.6%。在高額債務負擔迫使各級地方政府將“賣地”作為還債主要選擇之后，地方政府的債務償還，已與房地產市場結為正相關的緊密關系，不少地方聚焦土地的地方債風險已超出了警戒線。

今年1月，京滬廣深四大城市土地成交均價達到每平方米10136元，環比上漲125.1%，同比上漲253.1%，創歷史單月新高。10個典型城市土地成交均價達到每平方米5449元，環比上漲114%，同比上漲151.9%。房地產相關稅收已經成為政府主要收入來源，再加上土地拍賣收入，與房地產有關的收入占地方政府全口徑收入四成左右，房地產實際成為政府財政主要來源。

由于2014年地方債還債比例最高，達22%，且近四成債務靠土地收入償還，因而維持房價穩定是政府無可奈何的選擇。

在這種情況下，無論中央政府還是地方政府，都希望房價穩定，以維持地價穩定，從而順利度過債務風險期。不久前國土部提出控制城市發展邊界的看法，實際也有控制土地供給，進而維持地價的意圖。

如此看，政府與市場博弈進入了一個新階段，即政府意識到房價調整不可避免，為避免引爆危機，政府會盡可能延緩拐點出現時間，或者減緩房價下跌速率。

誠然，政府正急欲擺脫對房地產的捆綁和降低對其的依賴，但在客觀上卻難有所為。因為在工業產業結構處于艱難調整期的時刻，房地產業承載著巨大的經濟運行風險，政策選擇因此變得罕有的被動：一方面，出于產業動能選擇的“空間局限性”，政府不得不對房地產業實施被動性保護措施。央行公布的1月新增貸款高達1.32萬億元，應被視為政府穩定房地產的積極措施。

更令人擔心的是，銀行的貸款抵押物，絕大部分是土地或者房產，如果房地產價格大幅下跌，銀行面臨的風險無比巨大，這也是銀行股的股價反復下行的根本原因，因為股價總是提前反映其潛在的價值。

資金之困局

2月19日，中國銀監會主席尚福林在《人民日報》上發表言論：銀行業要加強信用風險的前瞻性管理，其中更明確要加強地方政府融資平臺、房地產市場、“兩高一剩”行業等重點領域的信用風險防控。

今年年初，涉房貸款的收緊在最先體現在個貸上。依照慣例，進入新年之后，金融機構會獲得新一年的信貸額度，銀行的個人住房貸款額度通常會比較充裕，貸款利率往往會出現下行，審批與放款時間也會相應加快。而2014年，這一規律卻失效了：2013年出現兩次嚴重的流動性緊張，由此帶來的資金面整體緊張的局面在進入2014年后沒有絲毫改變，工、農、中、建、交等五大行首套房貸利率維持基準利率，股份制銀行則普遍上浮5%～20%。

成都、佛山、合肥、南京、蘇州、煙臺等多地的消息顯示，各城市個貸情況普遍處于緊繃狀態。其中，成都首套房的房貸利率都在基準利率基礎上，上浮5%—10%不等；佛山、合肥、蘇州等地首套房房貸利率則多上浮5%。

資金面偏緊的狀態很可能貫穿2014全年，這幾乎成了業界的共識。

這是因為，今年國內繼續實施寬松貨幣政策的可能性已經非常小，這些年超發的貨幣已經帶來一系列的負面影響，近期央行一系列的正回購，顯示管理層不擴大市場貨幣投放的決心。這會讓銀行惜貸的情況加劇，也進一步抑制購房需求。

其實自去年銀行鬧“錢荒”以來，個人房貸一直處于持續收緊的狀態中。現在銀行做的保本理財產品，給投資者的回報率已經達到6.2%，而個人按揭貸款按基準利率算才6.55%，如果再加上各種成本，個人房貸可獲收益已經非常低，因此在額度緊張的情況下，銀行放房貸的動力不足。

而銀行不惜高息攬儲，也一步步推高房貸利率。2月下旬，8家廣深兩地的商業銀行，首套房房貸利率已經普遍上浮到10%以上，部分銀行的首套房利率更上浮至20%，這無疑進一步增加了購房者的資金成本。

值得一提的是，在房地產類貸款緊縮擴大背后，上市房企流動性負債居高不下的風險也日漸突出，或將成為拖累其未來業績的隱形“殺手”。

統計數據表明，截至去年三季末，135家房地產上市公司累計負債總額高達2.068萬億元，較上年末（調整后）的1.703萬億元，大幅增加了3650億元，增幅達21.43%。

其中，地產四巨頭中，資產負債率最高的保利地產和萬科分別高達80.20%和79.54%。

今年如果上半年樓市維持低迷，開發商資金回籠不暢，考慮年中會有一波信托兌付的小高峰，那么對樓市和開發商資金鏈的影響將會雪上加霜。

在經歷了2013年的快速加杠桿，房地產企業的杠桿率水平已處于歷史高位，這本身即意味著房地產企業在今年的融資滾動需求仍將處于高位。而商業銀行的行為模式變化無異于同時掐斷了銷售回款、外部融資這兩條路徑。因此，房地產的資金鏈風險將在未來一段時間處于高位，或將成為上市房企的隱形“殺手”。

事實上，早在去年年底，中國社會科學院財經戰略研究院發布住房綠皮書《中國住房發展報告（2013—2014）》。報告預測，一、二線城市房價最快將在2014年第一季度短線見頂。高盛去年12月17日發布策略報告稱，2014年中國房地產進入調整階段。

總之，中國房地產的泡沫已是不爭的事實，但這個泡沫的破裂帶來的后果又是短期內難以承受的。