城市開發經營策略分析

崔洪彥

(山西省城鄉規劃設計研究院，山西太原 030001)

城市的發展定位意義重大，后續的城鄉建設各項工作都將圍繞此定位進行。在總規當中，經過一定的市域比較、省域對比等分析，最終確定保德的城市發展定位為:縣域政治、經濟、文化中心;晉西北門戶城市;是為能源重化工業服務的，以商貿、服務業等第三產業為主的生態園林小城市。但保德縣仍需結合新的形勢及政策發展變化，比如第三方物流地的創建、城市宜居性的強化等等進行城市定位的更新與確定。

1 城市空間如何拓展

保德城區的空間如何發展，先看一下目前的城市結構，現狀的中心城區是舊城區和一定的新城區組成，舊城區主要分布在梅花溝東西兩側的溝谷坡地，新城部分為沿黃河灘地的橋頭廣場到熱力公司一帶。經統計，縣城總建設用地面積為4．2萬km2，人口為8萬人，人均52．51 m2。在城市人均建設用地指標里面，最低標準是人均60 m2，通常對于城市規模中，人均七八十平方米的都屬于用地緊張型，可見城市的發展格局拘謹，城市發展的架子沒有拉開，城市用地欠賬太多。城市需大規模拓展，怎么拓展，開發新區，將是保德的必經之路，形成“三城聯動”的發展局勢。

對于東城已經形成了一定的市政基礎，城市活力亦基本凝聚起來，開發活力已經不存在問題，但需要注意與水源地的隔離保護。西城片區，必須尋找一個啟動機制、一個激活點，常用的做法是行政中心的進駐、教育設施的配套，最終形成西城是保德的行政辦公中心、教育科研中心、企業辦公基地，以此帶動西城的開發。對于舊城，通過人口向新城的疏散，舊城的人口密度、承載壓力、土地價值等等都會回落，在新城開發的過程中，同時抽出舊城需要迫切解決的瓶頸問題，比如道路路網的梳理、基礎設施的配套。對于地塊的改造，筆者認為關鍵是政策的推出，比如新城舊區的捆綁開發策略，開發一片新城就必須聯動改造一片舊區等等這些政策的推出，最終形成舊城容積率整體下降，繁華區局部高層、中坡區多層、上坡區低層的舊城建筑格局。

2 如何塑造特色風貌

城市發展的格局確定后，需確定城市的骨架，就是穿什么衣服。誰都不愿意穿大眾服，城市也一樣，但目前國內的城市卻出現了千篇一律的現象，在很多城市穿梭感覺不到很大的差別，特別是新區。本縣城城市空間沒有拓展開則轉變成了一個優勢，可吸取經驗，創造保德自身的特色。這是必須扎扎實實研究實現的課題。保德有得天獨厚的城市建設條件:山、水。全省少有背山面水的城市。城市都很難得這種條件，何況保德縣城靠的是黃河，山西省只有兩個縣城具備此條件，保德、河曲。對于特色風貌的塑造上城市主要抓住兩點:1)天際線的控制，在很多平原城市，或者沒有一個邊線的城市，天際線的控制往往都流于空話，或者說即使做了也難展現出來，但保德縣城的天際線塑造必須得到應有的重視，一是山體天際線，二是城市建筑天際線。參看上海，上海有那么一條外灘線，所以它必須注意天際線的打造，成功后成為城市建設經典，對于保德，比上海等類似城市還多了一條天作之線——山體線。“山、城、水”在后期建設必須得到充分挖掘和利用，力爭打造經典的黃河岸邊的“上海灘”。2)保德除了天際線和建筑景觀，城市還需要一個“灘”——黃河灘的“灘”，此為建議黃河岸邊城市需抓住的第二點，打造“精品黃河外灘”。沿河的景觀帶必須重點創作和打造。創作成一個什么帶，一條市民集中的生活休閑帶，一條城市景觀展現帶，一條旅游帶，為山西省內展示黃河文化的重要節點。為打造以上所建議的城市發展帶，建議將沿黃的過境公路遷出，另外對沿黃建筑立面進行有效控制，避免像現在這樣獨門獨戶建設。

3 如何實現宜居城市

根據縣政府十一五發展規劃，保德的城市建設以“三城同放”為主要命題，分別為“省級優秀園林城市”“省級環保模范城市”“優秀宜居宜業城市”。這三個命題既各自獨立又相互關聯，最終指向“宜居”目標:“低碳宜居城市”的打造。到底是什么樣的城市才算宜居，“省級園林城市”的標準、“省級環保模范城市”的標準是硬性的，但單單宜居是沒法明確用一個百分比來衡量的。一個城市的宜居標準，對于不同的人群它的概念和標準是不一樣的。在高收入人群的眼里可能是青山綠水、環境非常優雅高檔為宜居城市的外在展示。對中產階級來說，各類教育的、娛樂的設施配套完善即為宜居。但是對于低收入人群來說，能提供很多的就業崗位，有適合自己的居住處就為宜居的城市。這就是為什么對于北京、上海這些城市很多人都說擁擠、不宜居，但是卻人口不斷膨脹的原因。但是政府是代表所有階層的，需要滿足所有階層的要求，創造宜居城市并非完全無章可循。目前對宜居標準，已在規劃界形成相對公認的評價標準，主要內容包括:社會文明、經濟富裕、環境優美、生活便宜、公共安全五個方面。從這些指標分類中可以看出，基本是定性標準，很難實現量化。對于這個課題在保德目前城市規劃層面怎么落實，筆者認為就是打造一個“全新生活社區體系的創建”。過往規劃理念里，就在過去的一二十年里，過于追求功能的分區，導致交通成本的加大、宜居性下降。近年來國人開始認識到這個問題，慢慢的，開始在規劃實踐中努力創造一個全新的生活方式，即揉捏一個一個相對獨立的生活細胞，半徑大約是1 000 m，正好是人日常步行的極限距離，在社區細胞里配套出居民日常生活需要的各類設施，同時工作細胞與生活細胞穿插混合布置，不過分劃分開，這樣人們不再把過多的時間浪費在路上，同時也真正的實現了低碳生活。另外還有一個規劃理念需要在下一步的保德規劃中實踐的，就是慢行系統的實現。目前國內城市，成為汽車創造的城市，只注意了車行環境的創造，自行車、步行系統被漠視和排擠出去。故在創造生活細胞的同時，創建適合自行車、電動車的慢行系統將城市各社區和城市公共服務節點串聯起來，實現城市優越的宜居性。目前該理念各城市均進行著不同程度的嘗試，但由于歷史建成的原因很難實現。保德縣城需果斷抓住機遇，在城市發展大框架下又實現了城市建設的這樣一個細膩的生活系統，實現保德縣城宜居城市的打造。

4 發展與生態如何共生

最后這個議題，實際上就是城市養生話題，人類生存需要吃、喝、休閑，但尚需有度，需健康的吃，也不能無節制的瘋玩，否則身體絕對會有反應。城市也一樣，城市為我們滿足了各種各樣的需求，但城市的承載力是有極限的，需量力而行，得養好城市自身，腸胃不適，說明交通堵塞，那么就得多增加公共交通這個養生菜，交通才能通暢。筆者想強調的是得尊重城市所依托的大自然這個大生態，以前歷史的原因，很多時候都把一些城市天生的溝、渠都進行了填埋，或者挖山造地，這都是歷史存在的現實，后面我們城市必須認識到這些改造帶來的負面影響。近幾年城市一旦出現較大雨量就變成水城，出現“在家門口觀海、人在水上漂”等等。就是因為在改革初期將把小的溝、渠、沖溝都予以填埋，雖然已予埋管，但遠不能應對突發天氣變化。所以在保德新的規劃建設開局之時，可以將這個發展與生態和諧共生的曲調開好頭，為城市的建設基調進行拔高。至于怎么實現這個共生，縣城可大膽進行嘗試和實踐。包括“反規劃”的設計理念，就是將生態非常敏感和脆弱的地方強制控制下來，在其他生態相對低敏感的用地中安排城市建設功能，另外還有生態修繕、維護的手法等。

5 結語

對于城市的經營開發，目前社會各界做了大量的探討和示范，其中也不乏良策，總結起來對于新城開發的總結和嘗試較多，對于將新城舊區聯動開發方面略顯不足。通過對保德縣城的城市現狀分析和開發策略探討，目的在于舉一反三，拋磚引玉，爭取為今后縣城整體開發策略的確定有所幫助，促進城市良性和諧發展。

［1］石憶邵，覃文忠．城市舊區改造與城市現代化［J］．上海城市規劃，1998(9):53-55．

［2］崔娟敏，季文光．城市經營中的問題與對策淺析［J］．現代物業，2012(5):85-87．

［3］山西省城鄉規劃設計研究院．山西德州市城市經營的SWOT分析及發展戰略［Z］．2012．