以D大廈項目為例談項目前期投資控制★

沈艷麗 王曉楠

(沈陽工程學院，遼寧 沈陽 110136)

·建設經濟·

以D大廈項目為例談項目前期投資控制★

沈艷麗 王曉楠

(沈陽工程學院，遼寧 沈陽 110136)

以某項目前期投資管理為例，詳細分析了該項目前期投資控制所存在的問題，并剖析了存在問題的原因，最后從該項目前期投資過程中的決策程序、財務經濟評價、籌資策略、籌資風險分析、設計招標和限額設計等方面提出了解決方案。

造價管理，前期投資，限額設計

1 D大廈項目概況

D大廈項目位于C市商業中心，大廈項目的總用地14 000 m2，建筑規模約230 000 m2，地面22層，地下3層，其中商業裙樓6層，總高近110 m，該項目總投資為46 450萬元。

2 D大廈項目前期階段投資管理存在的問題

通過對D大廈項目前期投資進行審計，發現該項目的前期投資管理存在一些問題，而且很多問題在其他項目的前期投資管理中也經常重復出現，具體如下。

2.1 立項環節存在的問題

該項目為了追求規模、加大項目投資，沒有依據項目建設基本程序，沒有重視立項過程的管控，例如：項目在立項過程中，由于疏忽，鋼材的型號出了問題，后期鋼材買來之后卻發現鋼材的強度不夠，只能重新計算，重新購進鋼材，造成不必要的經濟損失。

2.2 投資決策環節存在的問題

該項目在投資決策階段，建設單位對內部決策的過程控制不嚴格，不以建設的基本程序為依據來建設項目，編制和審查可行性研究報告和初步設計時力度不夠，沒有得到充分的重視，使工作人員沒有很好的遵守有關的規章制度，使其成為了擺設，同時加大了投資失控的風險，從而使決策程序失去了原來的意義，增大了出現工程事故的風險，最后使項目出現了三超的現象。

2.3 籌資環節存在的問題

項目的投資公司65%的資金是從銀行等金融機構所獲得，非常依賴銀行等金融機構，公司的間接融資嚴重不足。該公司發展規模還不能使其得到許多的籌資能力，償債能力相對來說也比較低。

2.4 設計環節存在的問題

1)不規范的招標設計。

設計階段如果實行招標投標制，設計方案優劣的比較和選擇是設計招標的目的，但在設計投標過程中發現了一些不規范的行為，這就降低了設計單位控制造價的積極性。在評標的過程中，建設單位只看重了其設計的外觀，覺得功能越多越好，沒有考慮設計方案的造價情況，結果導致費用超標，有好多功能都浪費了。

2)不合理的設計收費，造價控制的積極性受到了影響。

該項目的設計收費的標準是根據工程預算的多少來算的，項目的造價越高，設計單位得到的設計費用就越多。這就導致了設計單位盡可能的提高了工程造價，從而能夠得到更多的設計費用。

3 D大廈項目前期階段投資管理問題的原因

3.1 立項環節存在的問題原因

該項目在沒有對項目的前期進行充分的調查和研究，缺少足夠的信息和數據來支撐可行性研究報告的情況下，項目被倉促上馬，組織缺少相應的責任追究制度。

3.2 投資決策環節存在的問題原因

1)主要還是因為對前期的調研工作做的不夠充分和足夠，并且審查也不夠嚴格，投資管理人員也沒有重視這個環節，低估了決策環節對整個建設項目投資的影響。

2)項目建筑投資公司的發展規模不夠大，還屬于中型企業這一行列。 所以像建設公司這樣有能力償還的企業，不能及時得到銀行的貸款。對這樣的企業貸款時，銀行往往會顯得比較謹慎，不會全部滿足企業的貸款要求，該項目投資管理公司因為公司的規模不夠大，而使其沒有得到充分的銀行貸款，使其籌資要求沒有得到充分的滿足。

4 D大廈項目前期投資控制具體措施

4.1 加強投資決策階段的投資管理

首先該項目經過可行性評價及決策后，對提出的方案進行比較，選出其中最佳的方案，以把投資的風險降低到最少，并且使項目的經濟效益最大化。該大廈項目，應集合行業的專家或專業人員對所列出的項目方案進行評審，從經濟性、技術性和可靠性等方面來進行估算和論證，選出其最佳的方案。

其次是項目建設期間方案的管理。由于該大廈項目為通用的一般項目，其技術也相對成熟，所以投資人可以采用“傳統設計—分步實施—投入使用”的管理模式，建設過程中的大部分風險和不確定性因素由投資人承擔。

4.2 加強籌資階段的投資管理

項目應擴寬項目建設的籌資渠道，采用如下策略：

1)籌資渠道多樣化及合理組合。

這種籌資策略適用于資金需求量大，主渠道資金不足的項目。多渠道籌集項目資金應注意盡量降低籌資成本。

2)債務償還期合理組合。

企業或項目業主在債務償還期的安排上，要長期、中期、短期貸款合理安排，防止還款時間及額度高度集中，為以后還款安排帶來困難。

3)考慮建設資金籌措的風險。

籌措資金是要承擔風險的。所以對于該大廈項目，貸款人在貸款時應充分估計到各種風險，在經營中加強財務監督。

4.3 加強設計階段的投資管理

1)改變收費標準，采用激勵的方法。

為了盡可能地調動設計單位投資控制的積極性，使投資控制在一定的合理范圍內，使設計方站在業主方的角度考慮項目的經濟合理性，在確保工程功能完全和質量合格的前提下，盡可能地設計出成本低的設計方案，建議該項目的建設單位要改變設計費用收取方式。

2)杜絕三邊工程，堅持先設計后施工。

a.通過設計方案招標競選實現設計投資控制，只有高水平的設計方案才可能設計出高水平的圖紙。

b.堅持先設計后施工，按圖施工原則。

c.采取措施，實行優化設計，滿足工程項目的投資收益要求。

3)實行設計監理，推行限額設計。

項目設計單位的每個設計人員都有各自的專業水平，所以其角度也有所不同，從而隨意的提高設計標準和安全系數，缺乏對經濟合理性的考慮。而該項目有較強的專業性，且建設單位的專業素養不高，所以應該把設計監理制度引進到該項目中，同時控制技術上的可行性和經濟上的合理性。因此，建設單位要通過多種途徑，在設計階段加強管理，監督設計工作順利的完成，從而使項目的投資得到有效地控制。建議該項目的建設單位在設計階段就引入設計監理，就可以對設計工作起到很好的設計監督。設計監理會使該項目的設計在滿足質量和功能要求的情況下，降低勞動的消耗，從而能夠節約投資。 采用優化設計，確保限額目標的實現。

總之，工程項目的前期投資管理是項目投資管理中非常關鍵的環節，可以說是關乎項目的成敗環節。因此，建筑單位應該高度重視項目的前期投資管理工作。

[1] 趙 琪.工程造價管理控制淺析[J].建筑經濟,2011(4)：6.

[2] 盛珊紅.業主在工程建設項目前期階段的投資控制[J].江西冶金，2010，25(2)：21-23.

[3] 錢東浩.淺談建設項目全過程投資控制[J].科技信息，2010，20(6)：18-20.

Discussion up-front project investment control with mansion D project as an example★

SHEN Yan-li WANG Xiao-nan

(ShenyangCollegeofEngineering,Shenyang110136,China)

Taking the up-front project investment management as an example, the paper analyzes problems existing in the up-front project investment control, and inquires causes, and finally puts forward solving scheme from aspects of decision procedure, financial economy evaluation, fund-collection strategy, fund-collecting risk analysis, design tender and quota design and so on.

cost management, up-front investment, quota design

1009-6825(2014)28-0250-02

2014-07-11★:沈陽工程學院科技基金項目“清單計價模式下唐軒首府項目投標價格編制策略研究”階段性成果

沈艷麗(1969- )，女，碩士，副教授； 王曉楠(1991- )，男，在讀本科生

F407.9

A