城市建筑進化論

張智涵

從住房1.0時代走到3.0時代，時代變遷。

昆明人有聊不完的話題，回憶不盡的故事，我們的城市逐走向繁榮、多元、易居。

1.0時代

遮風避雨便是家

80年代90年代初有得住便是件美事，住房美不美那不是事。一家幾代人居住在又擠又破的舊房子里，房子里沒有廁所，上個廁所要跑到每個樓層的樓梯口，每棟樓一樓都有一個蓄糞池，遇上暴雨天難免出行要“糞泳前進”。那個年代的人們幻想著能住進新房，只要家里有廁所和廚房，就這么簡單質樸的愿望，便是時代人心聲。

當時建的小區，基本是多層建筑，由于小區規模較大，規劃布局、配套建設都比當時零星建設的單位宿舍要好得多。但是以現在的眼光來看，那時小區建設主要是增量型發展，房地產開發更多帶著城市建設、滿足居住的目的而展開，住宅的規劃設計偏于粗放，使用功能不全，建筑造型比較呆板單調，每棟樓都長得差不多。

據統計，1981年至1987年期間，這12家開發公司每年開工面積達到80萬平方米，是原先單獨由房管局開發的10倍，占了全昆明市住宅建設的60%。也就是在這個時間內，昆明市住宅建設從小規模零星分建發展到大規模的片區開發建設；從獨家開發、獨家經營向多家開發、多家經營發展。

1981年到1986年這幾年間，昆明房地產的開發仍然帶著濃重的政府色彩。政府批地，企業出錢，用國家規定留存的職工福利基金“參建”、“聯建”，造好房子自己分。改革開放之后的人民住房建設，就這樣邁出了第一步。

經歷過那個時代的人，對于房子的理解很簡單，有個遮風避雨的地方就成。更多的，如綠化、交通、配套設施……這些概念尚未形成。充其量，期盼在分房中能有點好運氣，抽到個好樓層。那時最高不過7層，但沒電梯，住高層的人們每天都能得到充足的腿部鍛煉，昆明這個有充足陽光的城市，太陽能熱水器也在那個時候傳播開來，但熱水器的技術并不算完善，熱水優先照顧高層住戶，用到一樓住戶時，熱水所剩無幾，常常澡洗到一半，風云突變，刺骨寒的冷水直插肌膚，晶晶亮透心涼。更多人寧愿去品嘗爬樓的艱辛，也不愿體驗冷水澡的煎熬。

防盜籠，屬于那個時代的產物，一樓安裝了防盜籠，方便了小偷攀爬到二樓入室盜竊，于是二樓也裝了，三樓無可奈何，就這樣連鎖反應，野火燎原般遍及昆明各大小區。防盜籠成了一個別樣的天地，種花養草，養小動物，假期被家長反鎖在家的小朋友爬到防盜籠里玩耍，外面的世界看得見卻摸不著，那滋味酸酸的，刻意弄出大的聲響，希望能吸引樓下玩耍小朋友的注意力，卻誰都不會在意一個被關在籠子里的人，他沒任何讓人值得去羨慕的點，孤獨就是一無是處。防盜籠也象征著住房1.0到2.0的過度，人與人之間的距離，人心與人心之間的距離，隔著一層防盜籠。

2.0時代

購房新思潮

1998年，房地產被確定為“支柱產業”，中國在城市化過程中迅速釋放出的居住需求，保證了我國經濟平穩增長，成功實現了“軟著陸”，成為“內需驅動”的重要發動機。同年，隨著福利分房的結束，人們對于房子的訴求更加清晰，置業觀逐漸形成、消費觀逐漸改變。

就在同一年，昆明市房地產業進入到了住宅建設市場化和住房消費貨幣化的新一輪改革浪潮中。當時，由官房集團以超前意識率先在我省規劃開發的“金康園”小區，作為一個完整的市場化運作的項目，開啟了全省小康住宅建設的先河，均價3200元/平方米的房價也創下了當時的房價之最。項目吸引了第一批以改善住房為換房目的的置業者，全市場化運作，中央景觀區的打造，加上小康住宅建設的開發理念讓該項目一時名噪全國。產品的差異化開發標志著城市1.0向2.0時代完成了轉型。

在這樣的市場背景下，當時建設部要求戶型設計要“三大一小一長一多”，即：“大客廳、大衛生間、大廚房、小臥室、長陽臺、多儲藏”，這種戶型設計在昆明乃至全國都非常流行。小區里的配套也開始各有特色：網球場、婦女兒童活動中心、中小學、幼兒同等，房價在當時達到了1500元/平方米的均價。

這時的樓盤開始有了綠化，聽到最多的是樓盤名流行帶“花園”二字，是否有廁所不再是住房的主要話題。人們住房水平拉開，有人住躍層，有人住別墅，有人住幾十平米的平層，攀比的心潛移默化中滋生，大伙相互寒暄時也不再僅僅會問起對方住房的區位，更會問：“那個樓盤？那個開發商？多少錢一平？有電梯否？公攤多少？物管費多少？”

城市改造運動、城市化運動和制度性消費能量的釋放，加上對人民幣升值的預期，造就了城市1.0向2.0時代的跨越和超常規發展。樓市推高的預期值不斷被刷新，從而極大地刺激了樓市的供給，樓市供應和價格雙雙走高，博弈在高預期的推演下向著多頭、快速推進。

進入城市2.0時代，房地產市場已形成許多各具特色的板塊。板塊優勢成就的品牌效應，既給了消費者更多的選擇機會，也滿足了房產開發商的營銷需求。同時，更引發了城市的快速擴張和繁榮，對總體市政條件的形成和統一規劃，產生了規模效應。城市化運動大行其道，催生了南市區、北市區等新生代中心，有了“新歡”昆明人不再緊密圍繞在南屏街、小花園、小西門四周。樓盤如雨后春筍，城市在進一步的拓展和繁榮。

后2.0時代

百花繚亂

住房原本具有生活必需品和投資產品的雙重屬性。從2009年4月份起，大量的投資性、投機性購房者涌入，導致昆明房價反彈較快，居住性剛性需求者被擠出市場。房屋明顯偏向了投資的一邊。房地產業的問題已經不僅僅是一個產業發展自身的好壞問題，這時已逐漸上升到社會和諧與否的大問題。

很多人把樓市看成短期投資的對象，“買漲不買跌”，住宅投資的熱浪逼人。無論哪個樓盤推售，都會有一大批購房者在等著購買，許多樓盤輕而易舉地就售罄了，而且房價也大多創下區域新高。眼見房價上漲的勢頭正勁，一些開發商開始在暗地里囤積房源，以獲得更大利益；而昆明獨特的地理位置以及得天獨厚的氣候優勢，也吸引了一些境外的游資。

后2.0時代，小學生都在談論樓盤區位和價格，回望自己的小學時代，談論的不外平玩具、動漫、小零食。如今的小學生這般早熟也不為怪，每天家長的談論的話題離不開房地產，耳濡目染。在這個時代里我們的認知里多了一個洋氣字母組合，CBD。在CBD里居住、在CBD里工作、在CBD里散步、在CBD里戀愛。

部分開發商已經認識到延伸產業鏈，挖掘附加值，提高含金量，如教育、文化、生態、醫療、交通、休閑、環保等。于是在開發過程中，這部分開發商走上了大盤路線。而大盤“大”在其囊括了包括醫院、學校、商業等在內的所有城市配套。一個大盤，就仿佛是一座小型城市，吃、穿、住、醫、學、娛，沒有缺失。大盤全面的配套，讓“1小時生活圈”概念產生，打的是“生活便捷”牌。為彌補單一力量不足，樓市的激烈競爭使一部分開發商意識到了聯合造勢、聯合眾家品牌之長，成就大品牌遠大意義的所在。業內人士分析說，越來越多的地產公司有了打造精品住宅的意識，原因是隨著地產業高速增長，購房者對居住條件高品位的追求與住宅建筑質量低、管理落后的不相協調，從而促使地產商不斷推陳出新，去迎合和滿足購房者的需求。一些地產商萌發了精品意識并付諸行動。大朝地產推出了“財智心景”項目，大廈商務配套完善，并提供特色化、個性化的商務服務，是昆明主城區二環路內的首個創意型產業集群商務大廈，是全方位、專業化服務于創意型中小企業的精致商務空間。隨著社會的發展，家庭的結構發生了變化，開發商一方面還在思考如何在開放的社區做組團，構建新的空間模式，讓交流、溝通帶來新型鄰里關系，居民既可以保有隱私又可以實現親密交往。

商業中心、CBD（中央商務區）等概念也在城中村規劃中成為主角。南亞風情第壹城建成了代表現代城市最高商業水準的圍際化大型商業商務中心；鳳凰新村上SOHO俊園已經拔地而起。開發改造給老城帶來了居住、商業、環境、衛生等方面的綜合改變，使老城得以優化和重組。

3.0時代

人居時代

進入城市3.0時代，無論是政府還是開發商在推進“城市化”進程的同時，都談到了“宜居化”，即城市宜居建設的重要性。城市發展的目的就是要讓生活在這座城市的人們幸福指數能夠和發展水平同步提升，讓生活變得更加美好。如何打造城市的“品質幸福”，成了終極課題。城市發展，社會進步，最高境界就是人民安居樂業、和諧共融。就城市進化而言，生態和諧家園的建設、幸福人居的建設是一切奮斗的終極目標。就高水準建設的新昆明而言，如何推進我市現代宜居化進程是城市進化的又一重大命題。

樓市的變革顯示著現代城市人居進化的演變，單一的住宅已在樓市競賽中逐漸淘汰，隨之而上的是“綜合體”項目。一般而言，城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，因而被稱為“城中之城”。隨著樓市變革的加速，一種新興的城市人居理念正悄然升起，那便是一“生活體”人居理念。

也許很多人都有過這樣的感覺，總覺得中國的城市住起來沒有國外城市方便舒適。其實并不是國外的建筑設計有多好，而是中國只關注建筑設計，而建筑之間的這些細節少有人重視導致的。比如一間寫字樓建筑設計得很完美，但周闈就是找不到停車位；而北京T3機場，里面有號稱全世界最大的購物中心，檢票口卻設計得那么窄小，大家經常會排很長的隊。世界級的景觀大師陳躍中說：在一塊場地上如何整合解決交通流、停車、景觀、標識，以及美觀問題。這里面蘊含著許多與生活息息相關的設計范疇，打造舒適人居的“生活體”是人們生活環境最重要的一環。

引領城市人居新理念，開發商力求打造一個代表城市高度，復合居住、購物、文化娛樂、社交、餐飲等各種城市功能的都市生活體，通過建筑形態、空間組合、商業特色等方面的創新，創造出空間豐富的舒適的都市時尚居住環境與生活體驗式購物中心，打造成為區域乃至城市的標志性項目。

城市與人心

城市1.0時代，左鄰右里、茶余飯后、互通有無，不一定家家戶戶都有廁所，卻每家的院子都是一個小會所，我家菜做多了，送點去你家，誰家包餃子，樓上樓下的送幾碗。那時別說手機，座機電話都不普及，心與心的距離沒因此受到任何影響。后來有了防盜籠，人心之間不知不覺中被割開。2.0時代，大部分防盜籠已被拆除完畢，但人心的距離并未回到原點，建筑更為堅實，人心的反而不牢靠。后2.0時代，人們講究速度，忘卻人與人相處的深度，一切以自身為出發點，利益是終點，過程五花八門。3.0時代，我們要讓人更適宜居住，或許易居的關鍵點便是打破那道2.0延續至今的孤獨感，拉近疏離已久的人心會是今后人居時代的核心話題。