我國開展“以房養老”必須要破解的難題*

曹佩琪

一、文獻綜述

“以房養老”，顧名思義，就是用房子養老，其中以住房反向抵押貸款最為典型，即老人將自己的產權房抵押給銀行、保險公司等金融機構，業務主辦機構結合老人的年齡、房屋的現值和未來的市場價值、人的預期壽命、利率、風險等多種要素，按照房屋估值的一定比例一次性或按期支付給老人資金，老人可以選擇是否繼續居住在家，待老人去世后，由金融機構處置房屋獲得補償和收益，超額部分可以由繼承人繼承，或者由老人的直系親屬歸還貸款，贖回房屋。自“以房養老”被提出來以后，社會各界廣泛關注，學者們紛紛從不同角度研究“以房養老”，但總體上可以分為三種觀點。一是“以房養老”是解決我國養老保障問題的有益補充方式。孟曉蘇(2002、2006)提出了反向抵押貸款保險服務，認為“以房養老”是完善養老保障制度的良方，力推反向抵押貸款。柴效武(2002、2008、2009、2010)從各個視角研究“以房養老”，是國內研究“以房養老”的代表人物，認為“以房養老”可以有20余種具體操作方式，其中住房反向抵押貸款的研究最為全面，分析了產品的定價、反向抵押貸款的運作、反向抵押貸款風險與防范等，并提出了“60歲前人養房，60歲后房養人”的理念。另外，張茜、任燕燕(2013)在介紹國內外“以房養老”實踐的基礎上，重點從反向抵押貸款運作的組織模式、主辦機構的選擇與運作機制方案設計、借款人的選擇、中介機構的參與等方面提出了構建我國反向抵押貸款運行機制的新思路。二是在我國發展“以房養老”存在諸多障礙和困境。袁璟(2011)認為“以房養老”推行的障礙有傳統觀念影響、推行機構公信力不高、政策法規不完善、參與者條件限制苛刻等。李宏暢(2012)認為傳統觀念、房價下行、老人預期壽命的不確定性以及金融評估體系的欠缺是我國推行“以房養老”的障礙。陳鵬軍(2013)認為傳統理念、土地制度、居民住房模式、房地產市場的不完善等構成了我國發展“以房養老”的瓶頸。其他學者也大體從這幾個方面研究我國開展“以房養老”的障礙。此類研究雖認為在我國開展“以房養老”是存在障礙和瓶頸的，但可以通過克服各種障礙推行“以房養老”。三是“以房養老”在我國發展將遇冷。徐婧、李躍(2011)從現行房價視角分析“以房養老”在我國遇冷的現狀，鄧艷川、楊雪梅(2009)從潛在市場視角分析“以房養老”在我國遇冷的原因，此外，中國青年報社會調查中心(2013)進行的一項調查顯示，關于“以房養老”有87.6%的人感覺不可行，只有8.8%的人愿意嘗試。

“以房養老”作為完善養老保障的一種探索是值得一試的，可以把這種方式作為養老保障的一個補充形式，因為這種方式對于“房產富人、現金窮人”的老年人而言有助于緩解貧困。北京、上海、南京等地積極探索，實踐了不同的業務方式，但是均以失敗告終，有人說“以房養老”是舶來品，水土不服，不適合我國，其實不盡然。“以房養老”對我國來講畢竟是一種新生事物，需要一個較長時期的論證和摸索，無論如何，要在我國發展“以房養老”首先必須要解決一些關鍵問題。

二、發展“以房養老”必須要破解的難題

縱觀學者們的研究，大多數認為在我國北京、上海、南京等地試水的“以房養老”失敗的原因在于遺產動機的傳統觀念、房地產市場的不完善、缺乏專業的評估機構等，但筆者認為這些并不是關鍵問題，比如對于“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統觀念，這種觀念存在了幾千年是事實，但觀念是可以通過影響干預而改變的，如住房抵押貸款在1996年引入我國時也是遭公眾冷遇，但是，根據中國人民銀行發布的《中國金融穩定報告(2014)》，截至2013年年末，個人住房貸款余額已達到9萬億元，是1997年的190億元的473倍。再如，很多人都提到了房地產市場不完善是制約“以房養老”的一大因素，但是絕對完善的房地產市場只是一種理想狀態，比如美國這樣一個發達的市場經濟國家，其房地產市場的發展同樣存在各種問題。事物是在不斷發展的，要用發展的眼光來看，在發展的不同階段可以有不同的運作方式，適應甚至是推動房地產市場的發展。對于專業的評估機構，其實我國目前并不缺乏專業的評估機構，如資產評估機構，本身就有對房地產轉讓、抵押、租賃價格(值)評估的業務，財政部指導監管、中國資產評估協會進行行業規范。在我國發展“以房養老”以上問題確實存在，但并不都是關鍵問題，筆者接下來將分析四個方面的難題，如果這些難題得以破解，可為“以房養老”的順利開展打開通道。

(一)業務主辦機構的主動性問題。

業務主辦機構是“以房養老”業務的承辦者，開展“以房養老”沒有這類機構是無法進行的，而如果有這類機構但對“以房養老”業務不感興趣，缺乏主動性也同樣會使“以房養老”止于理念。以“以房養老”最主要的實踐模式住房反向抵押貸款為例，社會各界比較一致的看法是由商業銀行或保險公司作為業務主辦機構，但是目前我國只有中信銀行和幸福人壽保險股份有限公司拋出橄欖枝。根據中國保監會下發的《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，將在北京、上海、廣東和武漢試點老年人住房反向抵押養老保險，業務由保險公司承辦，并對申請試點的保險公司的資格進行了嚴格規范。目前，只有個別保險公司如合眾人壽積極調研，確定了“以房養老”保險的基本模式，其他大部分都在觀望，甚至一些保險公司因擔憂風險而無意涉足。

由保險公司作為“以房養老”的業務主辦機構也是一個不錯的選擇，保險公司尤其是壽險公司做反向抵押養老保險業務比較有優勢:有豐富的控制壽命風險的經驗，在產品設計、風險管理、精算等方面具有人才優勢，有龐大的營銷網絡。然而，“以房養老”在我國畢竟是一款新產品，處于探索階段，有三個方面影響著業務主辦機構的積極性。一是老年人的預期壽命。隨著社會發展，人的預期壽命延長，但我們并不能準確地測算到人的具體壽命，這本身就是一種風險。對業務主辦機構而言，如果參與住房反向抵押貸款的老人實際壽命超出機構測算的預期壽命，如果超出年份較長，業務主辦機構繼續支付養老款項，就會使業務主辦機構的實際借款額超出老人房屋的價值而產生虧損。二是房屋價值的下跌。顯然，房產價格不可能一成不變，如果房產價格上漲，一般而言，無論對業務主辦機構還是老人都是件好事，但如果房屋價值下跌，將使貸款本息和超過了房屋的價值，保險公司就無法實現借款本息的成本補償，更不用說盈利了，而老人也可能因此背上債務。三是政府政策的不確定性?！耙苑筐B老”在我國還是新鮮事物，處于試點階段，政策層面目前只有中國保監會下發的《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，但是實施細則并未隨之出臺，這使得業務主辦機構不敢大步前行，會有一些擔憂，比如政府會不會停止開展“以房養老”、發生了糾紛怎么辦等。比如英國，在20世紀60年代推出住房反向抵押貸款計劃，由于經濟和金融方面的原因，導致很多老年人不僅沒有提高老年生活質量反而陷入貧困，到1990年，英國政府宣布該計劃違法。

(二)參與人的積極性問題。

參與人是“以房養老”業務的對象，主要是指老年人。如果由于參與人對“以房養老”業務不了解、不喜歡等原因導致其參與不積極，“以房養老”無法順利推行，那么這一業務就形同虛設，更不用說發揮養老保障的有益補充作用了。從國際實踐來看，如新加坡，該國從20世紀90年代就開始“以房養老”計劃，起初由職總英康保險合作社運作，后來又擴大至新加坡本地三大銀行，但是到2007年每年的業務量也不過十余例。再如英國，在推出住房反向抵押貸款計劃的初期，很多老人因參與該計劃而導致生活貧困，甚至背上債務，這些都是老人的擔憂。從國內嘗試各種業務方式的“以房養老”實踐來看，同樣存在著參與人不積極的問題，幾乎無成功簽約的。成都出現了“以房養老”第一人鐘海泉，但兩年之后卻深感后悔。

影響參與人參加“以房養老”業務積極性的因素有以下幾個方面:一是長壽風險。長壽本是一件好事，但參與了“以房養老”業務以后，老人的實際壽命超過了合同中業務主辦機構評估的預測壽命，那么超出年份的生活如何保障就成為老人的一大擔憂，盡管一般情況下合同會約定機構要支付款項至老人去世，但長壽給業務主辦機構帶來虧損的情況下就很難保證待遇的正常給付。二是給付質量問題。所謂給付質量，簡單而言，就是參加了“以房養老”業務之后老人是否滿意，這一方面體現為業務主辦機構在合同期內能否持續支付款項，另一方面體現為這樣的支付能否改善老人目前的生活狀況。一般情況下，政府會對參加“以房養老”業務主辦機構的資質有嚴格要求，所以持續支付一般不成問題，但對于后者則就不同了，盡管銀行或保險公司能持續支付款項，但如果老人參與后的生活狀況并無改觀，無疑就會大大挫傷老人參與“以房養老”業務的積極性。英國的教訓如此，我國“以房養老”第一人的遺憾亦是如此。目前，很多保險公司通過開發養老地產，讓老人住進養老社區，用反向抵押貸款抵扣養老費用，但老人并沒有家的感覺，甚至是感覺像是住賓館，大大降低了幸福感。也有的約定老人可以住進自己家里，但養老服務數量和質量的不足并不能讓老人的現狀有所改善。三是所得納稅問題。參與人把房產抵押給銀行或保險公司等金融機構就會獲得一筆所得，無論是按月還是按年支付，都應當確定這筆所得的性質是什么，是否應納個人所得稅。顯然，這筆款項不屬于《中華人民共和國個人所得稅法》免稅條款規定的保險賠償或是按照國家統一規定發的退休工資，那么，是否應該按照應納稅條款規定的財產租賃所得和財產轉讓所得而繳納個人所得稅，關于這一點目前沒有明確的規定。

(三)“以房養老”的資金缺口問題。

近期，來自全國240余名失獨父母代表向國家人口與計劃生育委員會遞交了《關于要求給予失獨父母國家補償的申請》引起社會各界的關注，失獨老人的老年生活面臨挑戰。根據衛生部《2010中國衛生統計年鑒》估算，50%的失獨家庭面臨嚴重的經濟困難，月收入停留在1200元以下，20%的失獨家庭需要靠低保維持生活。我們一般認為，失獨老人是最適合“以房養老”的群體之一，但是當老人參與了“以房養老”，獲得住房反向抵押貸款，仍不能滿足生活需要怎么辦，這是可能的。舉個簡單計算的例子:在武漢(因為該地將成為第一批試點地區)，失獨老人夫婦都是65歲，沒有基本養老保險，房產面積60平方米，參加住房反向抵押貸款，假設房屋價格10 000元/平方米(這個價格已經高于武漢2014年1月的8964元/平方米，①全國房地產市場數據中心:《2014年1月全國城市房價排行榜前100名》，http://data.cityhouse.cn。假定房價是上漲的)，按照60%的抵押率計算(這個比率已經是比較高的了，加拿大最多不超過房產價值的50%，②王軍等:《以房養老，國外怎么搞?》，載于《參考消息》，2013年9月21日。澳大利亞44%左右③徐海靜、李大玖、胡雋欣:《國外“以房養老”面面觀》，載于《經濟參考報》，2013年10月17日。)，期限為10年，則失獨老人夫婦每月大約可以領取3000元，平均每人每月1500元，接近于武漢市2014年的最低工資標準1300元，與2013年武漢市城市人均月可支配收入2485元相差甚遠。④武漢市統計局:《2013年武漢市國民經濟和社會發展統計公報》。也就是說，參加了“以房養老”業務后，單憑這一款項失獨老人夫婦只能過上最低生活水平，這個水平不能讓老年人的生活有較大改善。老年人要過上基本的老年生活，還有較大的資金缺口。

“以房養老”資金缺口還有另外一層含義，即業務主辦機構按照合同約定支付到期后，老人仍健在，在此之后的生活該如何保障?老人失去了房產，生活又無保障，這無疑又會嚴重影響其他參與者的積極性。又或者是由于老人長壽，房價下行，業務主辦機構面臨虧損而無法正常支付，這類的“以房養老”資金缺口問題是一個現實的、必須要解決的問題。

(四)政府的主導性問題。

較多人認為“以房養老”是個金融產品，應該交由市場運作。然而，完全市場化的運作并不一定能成功，尤其是在“以房養老”發展初期，比如我國在北京、南京、上海等地嘗試“以房養老”都走向失敗。另外，從國外來看，在沒有政府擔保的加拿大、新加坡等國家，老人因擔心自己長壽導致貸款本息超過房屋價值而被迫償還差額，也擔心貸款機構破產而領不到貸款。相應地，貸款機構也擔心參與人壽命延長而產生損失。因此，“以房養老”在這些國家的發展并不是很順利。新加坡由職總英康保險合作社運作，從20世紀90年代開始為私人房地產業提供反向抵押貸款計劃，從2006年又擴大至覆蓋新加坡八成居民人口的政府組屋市場，然而，職總英康保險合作社的反向抵押貸款計劃一年也僅有10例簽約成功，而新加坡本地三大銀行也宣布放棄或推遲推出這一計劃。同樣，在住房反向抵押貸款發展成熟的美國，在1961～1989年間的起步階段，美國的反向抵押貸款沒有實質性地得到推廣，其中主要原因是政府沒有重視和參與。所以，在1989年之后美國推出的住房價值轉換抵押貸款項目(Home Equity Converse Mortgage，HECM)，該項目由美國聯邦政府住房及城市發展部(HUD)和聯邦住房管理局(FHA)主導，而且該計劃有FHA的擔保，同時政府也為收購HECM貸款的Fannie Mae的現金流提供擔保，所以HECM項目后來成為美國參與人數最多的一種“以房養老”形式，約占美國“以房養老”市場的90%左右。①柴效武、胡平:《美國反向抵押貸款發展歷程及對我國的啟迪》，載于《經濟與管理研究》2010年第4期。截至2012年9月30日，美國單就HECM的業務量達到了778 937份。

美國成效顯著而新加坡市場暗淡，筆者認為最主要的原因是美國由政府出面提供擔保，是政府主導性的業務，而非是完全的私營金融和保險機構的商業行為。而新加坡則是以保險公司、銀行主導的，是市場化的行為。因此，在“以房養老”發展的初期，需要政府發揮主導作用來推動。而且，政府的積極參與對于解決以上三個問題也是有極大意義的。

三、破解“以房養老”發展難題的對策

(一)激發“以房養老”業務主辦機構的積極性。

一方面，政府提供適當擔保。在“以房養老”發展的初級階段，由于房地產市場、金融市場、相關政策等不完善，使得業務主辦機構面臨各種風險和問題而缺乏積極性，如果政府為機構提供適當擔保降低其運作“以房養老”的風險無疑可以起到鼓勵的作用。

另一方面，利用稅收優惠政策?！耙苑筐B老”在我國尚處于起步階段，由于相關制度的不完善、操作經驗不足、面臨的風險較多，業務主辦機構承辦“以房養老”業務盈利少，甚至會出現虧損，政府可以給主辦機構以稅收優惠，比如五年內減免企業所得稅，或者采用盈虧相抵的方式，即以某一年度的虧損抵消以后若干年度的盈余，減少以后盈利年度的應納稅額;或者沖抵以前年度的盈余，申請退還以前年度已納稅額，以此緩解機構運作初期的壓力。

(二)鼓勵老年人積極參與。

第一，加大宣傳力度。業務經辦機構、保監會及政府部門印發小冊子，在社區、街道設置專欄，用廣播、電視、報紙等大眾傳播媒介、網絡等各種方式進行宣傳，讓城市老年人對“以房養老”的知曉率達到百分百，更要讓老年人的子女了解。因為老年人的子女當前可以起到支持作用，也是未來的直接參與者。通過大力宣傳，讓更多的老人參與進來，也可以大大降低個人預期壽命風險。

第二，非利益關聯部門提供咨詢。老年人決定是否辦理“以房養老”業務之前，一般都會先咨詢業務。如果咨詢服務由業務主辦機構提供，利益動機驅使其只重點向老年人介紹“以房養老”的有利方面，而對于風險和問題簡單帶過，如此誤導老年人，讓老年人有上當受騙之感，導致“以房養老”業務的口碑不好，就影響到其他老年人參與的熱情。建議由政府或其他非利益關聯部門免費為老年人提供咨詢，正確指導，鼓勵老年人積極參與。

第三，免征住房反向抵押貸款所得稅收。前面提到，應當界定老年人通過住房反向抵押貸款獲得款項的性質，是否要征稅，筆者認為近期來看不應征稅，即免除老年人該所得的稅額，提高老年人的可支配收入，這也能起到提高老年人積極性的作用。

(三)創新融資方式彌補資金缺口。

當“以房養老”出現資金缺口時，依靠抵押房產獲得的款項不足以滿足養老需求，可以讓政府做資金缺口的彌補者，但這種方式會給財政帶來不小的壓力，需要尋求新的方式。當老年人咨詢“以房養老”業務時，咨詢部門通過測算，估算出每月給付的金額，如果給付金額較低，并不能滿足老年人的基本生活需求，可以為老年人提供以下選擇:一是如果預估的每月發放款項低于當地最低生活保障標準的，而且老人享受最低生活保障的，則不取消該待遇，用最低生活保障金沖抵資金缺口。二是老人在辦理“以房養老”業務以后，允許其選擇同時辦理另外一種貸款業務，獲得資金按城鎮居民社會養老保險的繳費標準一次性補繳養老保險費，將來給付待遇時，可以用發放的養老金償還貸款。采用這種融資方式，政府只需要貼付貸款利息即可。當然，我國目前養老保險繳費群體主要是針對60周歲以下的人，但是對于年滿60周歲又沒有基本養老保險且健康狀況良好的城鎮居民而言，尤其是60周歲左右的失獨老人，單獨靠“以房養老”不足以保障基本生活時，這種融資方式還是可以一試的。

(四)強化政府的主導作用。

首先，完善相關政策指導和規范“以房養老”業務。我國開展“以房養老”不管是采用住房反向抵押貸款還是住房反向抵押養老保險的業務方式，都需要完善的政策法規對業務進行指導和規范。比如，政府應當盡快出臺《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的實施細則》，與《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》相輔相成，一方面用相對完善的政策法規給社會一個政府支持的信號，另一方面使得“以房養老”有章可循，有法可依。

其次，在鼓勵“以房養老”業務主辦機構和參與人方面積極作為。業務主辦機構及參與人都擔憂長壽和房屋價值下跌帶來的風險，政府當然要有所作為，分散風險。比如財政為每一項業務購買保險，當發生長壽和房屋價值下跌導致機構虧損無法正常支付款項，或者需要老年償還差額時由保險賠付。另外，政府給予機構和老年人稅收優惠。對于業務主辦機構和參與人的稅收優惠政策上面已經分析過，此處不再贅述。總體上，讓“以房養老”有政府保險、成本又低，無論對機構還是老年人都有很大吸引力。

最后，政府履行“以房養老”、“兜底”責任。說到底，“以房養老”是一種養老保障方式，對緩解政府養老壓力、改善老年人生活質量、促進房地產市場的完善等方面都具有積極效應，因此，盡管“以房養老”是一個金融產品，也不能完全推向市場。政府應當不僅要發揮主導作用推動“以房養老”，還應當為“以房養老”兜底。一旦發生機構虧損甚至破產的情況下，老年人不僅失去房產，還將面臨貧困，政府此時應當擔負起扶持業務主辦機構發展和老年人的養老責任。

［1］Mayer，C.J.，Simons，K.V.1994:A New Look at Reverse Mortgages:Potential Market and Institutional Constraints，New England Economic Review，March/April，Pages 15 to 26．

［2］Kutty，N.K.1998:The Scope for Poverty Alleviation among Elderly Home-owners in the United States through Reverse Mortgages，Urban Studies，v35(1)，Pages 113 to 129．

［3］柴效武:《以房養老理念》，浙江大學出版社2008年版。

［4］孟曉蘇:《反向抵押貸款:完善養老保障制度的良方》，載于《新財經》2006年第11期，第16～17頁。