以房養老視角下我國住房反向抵押養老保險探析*

成新軒 曹飛飛

以房養老視角下我國住房反向抵押養老保險探析*

成新軒 曹飛飛

自2007年起，國家就開始試點以房養老，2013年9月13日國務院更是正式發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確指出要開展“老年人住房反向抵押養老保險試點”工作。但多年以來，社會對以房養老的試點，反應普遍消極。過程中顯現出了相關法律及制度不完善、房地產價值評估機構公信力不足、缺乏責任明確的公權管理機構等諸多問題。本文試圖對這些問題進行探討，并提出合理的解決方案，以解決我國“以房養老”發展的困難，推動我國養老保障的多樣化。

以房養老；反向抵押；風險保障

一、我國“以房養老試點”現狀

我國早在2007年就在上海首先展開了“以房養老”試點工作，并在之后逐步推廣到北京、上海、南京、杭州四座城市進行主要試點工作。它們分別采取了不同的運作模式，取得了一些效果，宣傳了以房養老和“住房反向抵押養老”的概念，但最終未能取得可以大規模推廣的成果，表現出很多問題。

(一)以商業模式運營房屋抵押金，缺乏公信力。

這一點在北京模式中表現最為突出，其以商業化運營的“養老房屋銀行”運營老年人在養老機構的房屋抵押金，卻缺乏令人信服的財政監管和道德監督，使民眾對次模式的社會公益性和財產安全性都提出了質疑。

(二)先售后享，難過老人心理關。

這是上海模式的一個突出特點，由于上海模式試行當年，正值美國次貸危機爆發，此模式主要是為了規避“銀行—保險—政府”這一雙重擔保下在房屋價值產生波動后所可能造成的影響。但是由于其將房屋產權在老人未過世時就已出售給機構，給老人造成心理上無家可歸的陰影，并未被社會所認可。

(三)擁有“人氣”的自由模式實施規模偏小，缺乏應對風險的諸多能力。

在吸取了北京、上海模式的經驗教訓的基礎上，杭州模式為了增強民眾“以房養老”的意愿和對質押財產安全的信任度，提出了換房差價養老、退房補貼養老、售房預支養老和租房增收養老四種養老方式供老年人自由選擇。雖取得了相當的社會反響，卻難以進行大范圍推廣，風險保障也較為困難。

(四)限定過多以房養老的符加條件，可推廣和實施的范圍受限。

這一問題以南京模式最為突出，其他基礎試點也不同程度存在。主要體現在質押房屋面積和價值、老年人家庭情況等因素上，從而使得這些模式難以面對全體老年人進行推廣和應用。

綜上我們可以看出，“以房養老”試點成果有限，問題突出，并主要集中在民眾對房屋反向抵押過程中和抵押后的財產保障問題上。

二、“老年人住房反向抵押養老”實施面臨的風險

(一)抵押貸款房產估價問題。

公正而準確的評估抵押房屋是住房反向抵押貸款業務能否開展的第一因素。如果申請以房養老的老人房產非自主產權房，則評估標準和程序就會因參照標準不同而有相異的估價結果。從目前抵押貸款所需房地產評估機構情況來看，在全國一級資質房地產評估機構排名中，北京市靠前的有杜鳴聯合房地產評估(北京)有限公司、北京仁達房地產評估有限公司、北京市金利安房地產咨詢評估有限責任公司等，這些評估公司屬于營利性的，并未見專門為實施“以房養老”設立有非盈利的房地產評估機構，沒有非盈利房地產評估機構預測房屋未來價值走向和目前房屋價值現狀。這為住房抵押貸款房屋的定位，埋下了估價失真的風險。

(二)抵押的房產因市場波動而貶值。

實施以房養老的前提是房屋價值能真正體現出來，而房屋價值的保值和增值無疑是金融機構參與養老事業的保障關鍵。從目前房屋價格整體走勢上看，我國房地產市場一直呈持續攀升的發展趨勢。因此，只要老人有自己的獨立產權房屋，如果市場穩定，應該能保值增值，且能補充二手房市場供應量。但是房產市場受多種因素影響，倘若處理房屋時恰好遇到房價下跌，原評估的房產貶值，金融機構能收回的錢無法與原定貸款額度持平，造成資不抵債。盡管我國政府宏觀調控政策已出臺，用以控制房價增長過快，監督市場變化，健全信息體系，使房產市場趨于穩定。但房屋價值隨市場波動打折扣，貸款提供機構可能面臨巨大的業務風險情況不可忽視，而且，我國目前尚未有穩定發展的房地產市場作住房反抵押貸款業務的保障，這在某種程度上阻礙了抵押房產的實施。

(三)抵押周期延長致使貸款本息加大。

以房養老最受歡迎的模式是老人去世之后才出售房屋，銀行拿售房款歸還貸款本息。倘若老人長壽年限超出了最初設定年限，貸款期限愈長，則銀行承擔的本息滾存總值可能比房產抵押值要大，這給銀行介入這項業務增加了難度和風險，同時也可能存在道德風險。另外，一般抵押年限多以10～20年，由于時間跨度長、貸款數目大，利率的變動對養老業務影響較大。因為房產出售之前抵押房產的老人無需還款，而利率市場波動預測較難，10～20年間的細微波動差異很大，而我國并未實現利率完全市場化，因而以未來利息計算個人消費貸款利率，也有一定風險存在。

三、對策建議

(一)成立專門以房養老多家合署辦公機構。

房產養老管理委托機構的運作，應采用各相關功能部門聯合辦公的機制。抽調涉及業務的專業人員組成合署辦公平臺，集中審核辦公，快速有效地對申請者進行資格審核，以此簡化以房養老申報手續，提高辦事效率和公信力。并采用政府委托經營方式，為銀行和業務老人做最后的金融保障。

以房養老多家合署辦公機構主要由三大部分組成：

1.“金融管理咨詢機構”。這是為“以房養老”特設的發揮中介咨詢功能的機構，它負責為申請者提供政策咨詢和相關服務，為了確保政策的廣知度和經過全過程的信息透明度，在申請者未辦理相關手續之前，要對住房反向抵押申請者進行詳細的養老模式講解，并對申請人進行反復確認，特別是簽訂合同的相關規定等，強化老人對這項業務的深度知情，提升金融機構管理的公信力。

2.“房屋資產評估機構”。準確地評估老人抵押房產的價值，是確定申請人是否有資格實施以房養老的前提。成立“房屋資產評估機構”精準地預算房屋價值，并合理計算出可供分期發放養老貸款的金額，以期確認是否可以使用此項業務。因為房屋價值直接關系到老人的切身利益，由政府出面成立或委托公信力較高權威機構，或者由地方房產管理局抽調優秀人員聯合業界權威人士組成專項房產評估機構，實施科學的房產評估程序，對房屋進行有效的房產價值評估，確保房屋價值評估公平、合理。

3.“房屋養老銀行貸款機構”。在我國，保險業是不允許做住房反向抵押貸款業務的，所以銀行信貸資金是最好的養老貸款途徑。又因為以房養老所依據的住房反向抵押貸款周期長，發放貸款會影響銀行正常業務的資金周轉，故應成立專門針對房屋養老發放貸款的銀行。一來可以用精算技術合理預測貸款人預期壽命，結合房屋價值評估出價值，計算出以房養老者去世前大概養老總費用，以便為此開發新的金融產品。二來可以鼓勵房屋貸款人在抵押房產時同時參與人壽保險和房屋保值等業務，保險業務一般與銀行是聯辦的，可減少由貸款人長壽或房屋毀損貶值帶來的資不抵債的風險。倘若發生長壽或房屋降價等風險，銀行就可獲得保險公司的賠款。到老人去世房產價值變現時，再由銀行與保險公司就可獲得應有的資費。為了避免銀行貸款細則等情況被不明情理的老年人誤解，必須明確告訴申請抵押貸款者養老本息發放包括利率升降、定期費用繳納等信息。

(二)設立專門抵押房產交易管理機構。

1.借鑒美國由國會監督住房反向抵押貸款運行的經驗，政府成立權威的房屋交易管理機構。該交易管理機構是“住房反向抵押貸款”房產出售的二級市場唯一購買者，在房屋評估機構評估的基礎上，根據抵押貸款人的年齡、房屋價值評估結果、房屋地段優劣和當時二手房產市場交易價格等提供給銀行住房可資貸款的額度。

2.借鑒美國在管理抵押房屋二手市場上的由抵押協會、住房抵押公司、住房管理局以及住房儲蓄擔保等多家共同參與市場運作的形式，成立的“抵押房產交易管理機構”，維護交易市場的穩定秩序，杜絕住房反向抵押貸款商業欺詐行為，保護抵押房產老年人和參與機構的利益。工作重點在于房屋產生價值這一環節的操作，除了擔保和保險的作用之外，重心還在于確定房屋價值租售是抵押房屋老人永久性遷出后或死亡后等。在征求房屋抵押者意見的基礎上，由抵押房屋的老人決定是一次領取貸款或是由銀行以貸款形式定期定額交付入住養老機構費用，以及何時出售或出租，進行合理而科學的安排，以發揮房屋利用最佳價值。

[1]李俊：《美國的社會養老保險制度及其改革》，載于《世界經濟與政治》1997年第11期。

[2]柴效武：《以房養老模式》，浙江大學出版社2008年版。

[3]李智仁、潘秀菊：《以房養老商品——反向抵押貸款制度之理論與實務》，元照出版股份有限公司2010年版。

本文是河北省社會科學基金項目的階段成果，項目名稱：多元機構介入的以房養老模式研究，項目號：HB14GL083；本文是河北省人力資源社會保障科研合作課題的階段成果，項目名稱：當前形勢下河北省社會保障公共服務體系完善研究，項目號：JRSH2-2014-02008。

D632.1，F842.6

：A

：2095-3151(2014)52-0024-03