政府調(diào)控、房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)的關(guān)系分析

徐雨微

（安徽大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，安徽 合肥 230061）

1 政策調(diào)控期間總的房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)

1.1 從全國(guó)范圍內(nèi)分析

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化來看，商品房平均銷售價(jià)格、銷售額和銷售面積都是在不斷變化的.從調(diào)控政策角度出發(fā)，2003年以來房地產(chǎn)調(diào)控可分為三個(gè)階段：

第一階段為2003第一季度至2008年第三季度.這段時(shí)間房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較快，房?jī)r(jià)不斷上漲、房產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，存在過熱風(fēng)險(xiǎn)，為此中央采取了金融、貨幣和行政命令等調(diào)控政策.在中央政府的緊縮政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)從過熱向平穩(wěn)過渡，2003～2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率由29.7%下降到20.9%；2008年的住宅銷售額相對(duì)于2007年下降了17%，商品房銷售額增長(zhǎng)率由2003年的32%下降到2006年的18.5%；商品房銷售面積從總體上看是呈增加勢(shì)頭由2002年的26808.3萬(wàn)平方米增加到2007年的77354.7萬(wàn)平方米，但是2008年略有下降；全國(guó)商品房均價(jià)從總體上看呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，增速由2003年的4.8%竄到了2007年的14.8%.

第二階段為2008年第四季度至2009年第四季度.2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊，全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)交易萎縮，房?jī)r(jià)有所下降，為此中央政府出臺(tái)了一系列較為寬松的房地產(chǎn)政策擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回溫，此時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資從2008年的30580億元增加至2009年的36232億元；2009年住宅銷售額增長(zhǎng)率高達(dá)81.3%，同時(shí)商品房銷售額的增長(zhǎng)率竟也高達(dá)76.9%；2009年商品房銷售面積比2008年增長(zhǎng)了43.6%；全國(guó)商品房均價(jià)由2008年的3800元/平方米上升到2009年的4681元/平方米，增率達(dá)到23.2%.

第三階段從2010年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱程度不遜于以前年度，隨后政府出臺(tái)了一系列管制政策抑制其畸形發(fā)展，房?jī)r(jià)漲勢(shì)有所緩解.2012年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資7.2萬(wàn)億元，相比2011年的6.2萬(wàn)億元增長(zhǎng)了16%；2012年全國(guó)商品房銷售面積11.1億平方米，比2011年的10.9億平方米增長(zhǎng)1.8%；2012年商品房銷售額為6.4萬(wàn)億元，比2010年的5.25萬(wàn)億增長(zhǎng)了約22%；商品房銷售面積的增速比上個(gè)階段有所下降；2012年全年商品房平均價(jià)格為5791元/平方米，相比于2010年5033元/平方米增長(zhǎng)了15%.

1.2 從地區(qū)走勢(shì)分析

從35個(gè)大中城市中挑選了幾個(gè)代表性的地區(qū)作為重點(diǎn)研究對(duì)象.一線城市有北京、上海和深圳；二線城市有合肥、南京和太原；三線城市有?？?、昆明和銀川.一線城市北京的房?jī)r(jià)漲幅平均在18%左右，上海漲幅平均維持在15%左右，深圳房?jī)r(jià)漲幅均值最高達(dá)到了24%.二線城市合肥、南京房?jī)r(jià)漲幅平均值都在15%上下，太原平均漲幅在12%左右，相比前兩個(gè)城市增幅較小.三線城市中海口房?jī)r(jià)漲幅平均值最高達(dá)到17%，而昆明和銀川兩地增幅幾乎持平在10%以上.2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)，許多城市房?jī)r(jià)增速略有下降甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)如上海、深圳和南京，比較詭異的是?？凇⒗ッ骱豌y川這些三線城市房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)大幅上升，最高的?？诰惯_(dá)到28.9%.2011年北京、?？诘姆?jī)r(jià)自2004年以來首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，南京、太原也都出現(xiàn)在不同程度的跌幅，總的來看全國(guó)房?jī)r(jià)增幅不是很高，除了深圳，其增速竟超過了上年的1倍之多.

2 房?jī)r(jià)上漲的原因分析

2.1 經(jīng)濟(jì)原因

第一，隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城鎮(zhèn)化步伐加快，房產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，尤其是自住需求和改善型需求.由于信息不對(duì)稱，投機(jī)者大量囤房以獲取巨額財(cái)富，投機(jī)需求增多；第二，土地作為一種生產(chǎn)要素是一種不可再生資源，供給量不可改變，相對(duì)于不斷增長(zhǎng)的房產(chǎn)土地需求，房產(chǎn)項(xiàng)目的土地供給缺乏彈性，導(dǎo)致地價(jià)上漲.第三，建筑材料、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及相關(guān)稅費(fèi)如契稅、土地增值稅和房產(chǎn)稅等使得住房成本增加，再有房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理，在我國(guó)大部分地產(chǎn)開發(fā)商都傾向于建高檔住宅，保障性住房、普通商品房和經(jīng)適房的開發(fā)量和供給量遠(yuǎn)不足以滿足現(xiàn)金的住房需求.第四，“土地財(cái)政”帶來的巨額收益不僅可以緩解地方政府財(cái)政困難，且中國(guó)的政績(jī)考核機(jī)制的不完善導(dǎo)致官員尋租腐敗的問題也層出不窮，因此加深了政府對(duì)“土地財(cái)政鴉片”的依賴，土地出讓金的提高迅速刺激著房?jī)r(jià)的上漲.

2.2 政策因素

首先，1994年分稅制改革以后，中國(guó)財(cái)政體系表現(xiàn)出“強(qiáng)干弱支”的特點(diǎn)，中央和地方財(cái)權(quán)、事權(quán)不對(duì)等，對(duì)“土地財(cái)政”的高度依賴，這必然會(huì)使土地出讓金繼續(xù)上漲進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上升.再有，土地的“招標(biāo)拍賣掛牌”制度本身存在缺點(diǎn)，主觀意識(shí)作用容易抬高地價(jià)；最后，貨幣政策的刺激.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金支持，在商業(yè)銀行寬松的信貸資金支持和公積金貸款的支持下，消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力提高，貨幣供應(yīng)過剩，加上利率過低以及投資渠道單一，房產(chǎn)市場(chǎng)需求快速形成，房?jī)r(jià)攀高，調(diào)控難度加大.

2.3 心理文化社會(huì)因素

第一，對(duì)中國(guó)人而言，某種意義上家就是房子，在這樣的文化背景中，由需求增多導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲亦有合理之處；第二，實(shí)際上“地價(jià)漲房?jī)r(jià)必然漲”這樣一種心理預(yù)期也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；第三，央企在中國(guó)的低位和投資策略也在某種程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲；第四，家庭小型化趨勢(shì)以及家庭結(jié)構(gòu)的不穩(wěn)定性如離婚率上升增加了對(duì)住房的需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲.

2.4 自然因素

土地位置對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的判斷極具引導(dǎo)力，好的地段往往伴隨著發(fā)達(dá)的商業(yè)圈、便利的交通以及完善的公共配套設(shè)施如綠化環(huán)境，如此居民的生活質(zhì)量也會(huì)提高，眾多因素結(jié)合在一起，對(duì)推動(dòng)住房?jī)r(jià)格上漲有積極作用.

3 房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響

房產(chǎn)稅是由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征和管理的地方稅種，是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅.其征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，并不包括農(nóng)村.現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的比例是比例稅率，計(jì)稅依據(jù)分別為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，出售房屋的是按房產(chǎn)原值一次性減除10%～30%后的余值征收，稅率為1.2%；出租房屋的按租金收入征收，稅率為12%，此外國(guó)家還規(guī)定有五類房產(chǎn)可免征房產(chǎn)稅如國(guó)家機(jī)關(guān)自用房產(chǎn)、名勝古跡自用的房產(chǎn)以及個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)等.本文認(rèn)為房產(chǎn)稅出臺(tái)后的影響應(yīng)分為長(zhǎng)期和短期兩方面：

從短期來看，征收房產(chǎn)稅對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲有重要作用.首先，征收房產(chǎn)稅就相當(dāng)于提高了購(gòu)房?jī)r(jià)格，導(dǎo)致需求降低，在供給相對(duì)固定的條件下，這會(huì)造成均衡價(jià)格下調(diào)；再次，針對(duì)住房的保有環(huán)節(jié)征稅，增加擁有多套房產(chǎn)者的持有成本可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒房投機(jī)行為；最后，房產(chǎn)稅能夠增加地方財(cái)政資金，降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，使地價(jià)得以穩(wěn)定，還可以調(diào)節(jié)收入分配，拉小貧富差距.

從長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)稅不是“萬(wàn)能鑰匙”，其改革只是對(duì)稅金進(jìn)行調(diào)整，不足以對(duì)房?jī)r(jià)造成巨大影響.首先，房產(chǎn)稅出臺(tái)的意義應(yīng)該立足于調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配和為社會(huì)公共服務(wù)提供長(zhǎng)期融資而不是盲目地調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)；然后，現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅率較低，如果預(yù)期的價(jià)格上升能抵消房產(chǎn)稅增加的成本，持有者完全有可能將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁；再者，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快我們要謹(jǐn)慎對(duì)待城鎮(zhèn)化問題，在土地供給不變、城市邊界和容量及保障性住房、經(jīng)適房等有限的情況下，供需差額之大再加上高地價(jià)在短期內(nèi)不會(huì)改變政府的“土地財(cái)政”政策，地價(jià)、人口以及城市容量對(duì)房?jī)r(jià)的壓力依然存在；最后，房產(chǎn)稅發(fā)揮作用的條件很嚴(yán)格，稅率必須足夠高、貨幣政策不能太寬松、流動(dòng)性不能持續(xù)過剩、不區(qū)分持有數(shù)量一視同仁以及房屋供給政策穩(wěn)定等.2011年1月份重慶首筆個(gè)人住房房產(chǎn)稅6154.83元在當(dāng)?shù)厣陥?bào)入庫(kù).上海和重慶成為首批房產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)城市.從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，以2010年房?jī)r(jià)定基為100計(jì)算，2012年11月，上海房?jī)r(jià)指數(shù)101.2，重慶房?jī)r(jià)指數(shù)為103.9.這意味著，房產(chǎn)稅試點(diǎn)兩年來，房?jī)r(jià)仍舊處于上升通道.無論是針對(duì)新購(gòu)置的房產(chǎn)還是高端房產(chǎn)進(jìn)行征稅，都沒有得到預(yù)想的效果.

4 相關(guān)政策建議

新“國(guó)五條”的出臺(tái)彰顯了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控決心，從未來政策預(yù)期來看，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制是眾望所歸.

4.1 制定、完善相關(guān)法律.制定住宅保障法和房產(chǎn)稅法，完善《土地管理法》.我國(guó)缺少專門的法律和規(guī)則明確保障住房的權(quán)利和義務(wù).

4.2 回歸住房的本質(zhì)屬性，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展.住房是一種特殊的商品，我們應(yīng)該調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的基本定位，弱化其投資屬性，回歸到居住的本質(zhì)屬性，降低國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展.

4.3 加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范秩序.建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以及完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)與戶籍管理系統(tǒng)、稅收系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)體系，加大對(duì)房地產(chǎn)商開發(fā)、拆遷等環(huán)節(jié)違規(guī)行為的打擊力度，增強(qiáng)對(duì)、炒地炒樓、豆腐渣工程等現(xiàn)象的處罰力度，呼吁社會(huì)民眾全民自主監(jiān)督.

4.4 加強(qiáng)金融監(jiān)管，抑制投機(jī)行為.當(dāng)前我國(guó)應(yīng)合理運(yùn)用行政手段、經(jīng)濟(jì)手段等引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性投資.須加強(qiáng)金融監(jiān)管，合理引導(dǎo)貨幣資金流向，控制投機(jī)資本.

4.5 稅收調(diào)控.實(shí)行差別化稅收政策，保障居民基本的住房需求，抑制投資投機(jī)需求.如對(duì)豪宅制定較高稅率征收契稅和房產(chǎn)稅，對(duì)投機(jī)性住房課重稅，對(duì)普通商品住房和滿足自住需求的住房給予適當(dāng)減免和低稅率的優(yōu)惠；

4.6 加快建設(shè)保障房，增加廉租房供應(yīng).在我國(guó)，保障房和廉租房供應(yīng)體系還未覆蓋到大部分中低收入群體，政府可加強(qiáng)同私企的合作增加保障住房建設(shè)的資金來源并加快租賃住房市場(chǎng)化步伐，增加保障房和廉租房的供應(yīng).

4.7 調(diào)整城市化導(dǎo)向，發(fā)展小城建設(shè).在城鎮(zhèn)化步伐加快的時(shí)代，城市容量已經(jīng)趨向飽和，國(guó)家應(yīng)加快西部大開發(fā)和促進(jìn)中部崛起，完善小城市的各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施和功能，減緩大中城市住房供給不足的壓力，穩(wěn)定房?jī)r(jià).

〔1〕楊慧.2011年房地產(chǎn)政策調(diào)控成效評(píng)價(jià)及2012年市場(chǎng)預(yù)測(cè)[J].價(jià)格月刊,2012.04（419）.

〔2〕張妍妍,朱方明.當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的理性思考[J].西南民族大學(xué)學(xué)報(bào),2011（5）.

〔3〕陳龍.影響房地產(chǎn)調(diào)控效果的主要因素及對(duì)策[J].地方財(cái)政研究,2013（1）.

〔4〕廖敏英.中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控分析及政策建議[J].中國(guó)市場(chǎng),2012（20）.

〔5〕曾國(guó)安,張河水.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的研究狀況及思考[J].學(xué)習(xí)與實(shí)踐,2011（8）.

〔6〕張大維,段江平.我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的央地落差與終極政策效用[J].上海城市管理,2011（04）.

〔7〕朱孔來,張琳娜.淺議征收房產(chǎn)稅對(duì)未來房?jī)r(jià)的影響[J].城市發(fā)展研究,2011（6）.

〔8〕中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法[M].2012.

〔9〕趙爽.房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本問題研究[J].中國(guó)證券期貨,2012（02）.

〔10〕廖鎮(zhèn)清.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃[D].碩士學(xué)位論文,2005.