以房抵貸再銷售如何納稅

以房抵貸再銷售如何納稅

問：A公司3年前同銀行簽訂協(xié)議，以房地產(chǎn)作抵押貸款。2010年8月份合同到期后，因資金周轉困難，A公司無力償還貸款本息480萬元。經(jīng)法院調解，銀行收走了抵押的房地產(chǎn)，抵債作價500萬元，退回A公司20萬元，但未辦理產(chǎn)權轉移手續(xù)。2012年4月該銀行將此房地產(chǎn)對外拍賣，獲得收入918萬元。請問，A公司以房地產(chǎn)抵貸應當如何納稅？銀行委托拍賣收入應當如何繳納營業(yè)稅？銀行是否應當繳納土地增值稅？

春華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 王旭

答：根總據(jù)局《關國于家印稅務發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）的通知〉》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）的規(guī)定，借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權被借款方有償轉讓給銀行，應對借款者轉讓房屋所有權的行為按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。同樣，銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。以及《國家稅務總局關于以房屋抵頂債務應征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函〔1998〕771號）規(guī)定：“單位或個人以房屋抵頂有關債務，不論是經(jīng)雙方（或多方）協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權已發(fā)生轉移，且原房主也取得了經(jīng)濟利益（減少了債務），因此，對單位或個人以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關債務的行為，應按‘銷售不動產(chǎn)’稅目征收營業(yè)稅。”另《國家稅務總局關于以房抵債未辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函〔2005〕1103號）規(guī)定：“企業(yè)未按期歸還銀行貸款，經(jīng)人民法院裁定，將企業(yè)擁有的房產(chǎn)抵給銀行清償債務，銀行據(jù)此作了‘以物抵貸’的賬務處理。雖然企業(yè)未辦理房屋權屬過戶手續(xù)，但人民法院裁定‘以房抵債’后，房屋的所有權已發(fā)生了轉移。據(jù)此，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，企業(yè)已發(fā)生了‘銷售不動產(chǎn)’行為，應按照規(guī)定征收營業(yè)稅。”

由此可見，A公司以房地產(chǎn)抵債手續(xù)，不論是否辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)，作為貸款企業(yè)以房抵貸，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應當繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，其計稅依據(jù)為抵債作價金額即500萬元，同時還應當依法計算繳納土地增值稅；另外，銀行將收回的房地產(chǎn)再轉讓，也應當按照銷售不動產(chǎn)計算繳納營業(yè)稅。在營業(yè)稅計稅依據(jù)上，《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規(guī)定：“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。”因為抵債作價500萬元，所以再銷售時，可以扣除500萬元差額繳納營業(yè)稅。在扣除憑據(jù)上，原《國家稅務總局關于金融企業(yè)銷售未取得發(fā)票的抵債不動產(chǎn)和土地使用權征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函〔2005〕77號）《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）第四條規(guī)定的合法有效憑證，包括法院判決書、裁定書、調解書，以及可由人民法院執(zhí)行的仲裁裁決書、公證債權文書。但《財政部、國家稅務總局關于公布若干廢止和失效的營業(yè)稅規(guī)范性文件的通知》財稅〔2009〕61號文規(guī)定：自2009年1月1日起廢止《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2O03〕16號）第四條的規(guī)定，相應國稅函〔2005〕77號文也就失去了政策依據(jù)支撐，雖然沒有明確將該文件廢止，其實質也是間接廢止。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十九條的規(guī)定，合法有效憑證是指：（一）支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；（二）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；（三）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；（四）國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。但也有省份明確可以將法院判決書、裁定書、調解書，以及可由人民法院執(zhí)行的仲裁裁決書、公證債權文書作為合法有效憑證。如《廈門市營業(yè)稅差額征稅管理辦法》明確規(guī)定，對納稅人發(fā)生的扣除項目由于特殊原因無法取得發(fā)票，但有法院判決書、裁定書、調解書，以及可由人民法院執(zhí)行的仲裁裁決書、公證債權文書的，可以有法律效力的法院判決書、裁定書、調解書以及可由人民法院執(zhí)行的仲裁裁決書、公證債權文書作為合法有效憑證。

另外，對銀行轉讓不動產(chǎn)收入，根據(jù)《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函〔2007〕645號）的規(guī)定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。參照該規(guī)定，銀行受讓該房地產(chǎn)即便是未辦理產(chǎn)權，其再轉讓收入還應當依法計算繳納土地增值稅，同時還應當在受讓環(huán)節(jié)繳納契稅。

紀宏奎