趨緊新政下商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施研究

張莉,欒海銥

摘 要：加強(qiáng)對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究，對(duì)銀行業(yè)的安全和穩(wěn)定發(fā)展尤為重要。本文將對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀及風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行闡述和分析，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、防范措施。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避措施

1 研究背景和意義

自住房制度改革后，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，進(jìn)入了高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度、規(guī)模不斷擴(kuò)大，也帶動(dòng)了多行業(yè)的發(fā)展。然而，2008年金融危機(jī)，使拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車(chē)”中出口驟然下滑，為保持我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，國(guó)家大力扶植房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)施寬松的貨幣政策，出臺(tái)多項(xiàng)救市措施，惠及開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者。隨著市場(chǎng)樓市的回暖，房?jī)r(jià)居高不下，一二線城市更讓人望塵莫及。為控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，國(guó)家出臺(tái)了一系列限貸、限購(gòu)政策。2013年的3月“新國(guó)五條”的出爐，明確個(gè)人售二手房差價(jià)20%繳個(gè)稅，部分城市上調(diào)二手房首付和貸款利率，力圖通過(guò)趨緊的調(diào)控政策控制房?jī)r(jià)。

2013年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，簡(jiǎn)稱(chēng)“金十條”。其中，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，意見(jiàn)提出應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實(shí)差別化住房信貸政策，加強(qiáng)名單制管理，意在嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。可見(jiàn)，過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)依托資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展的勢(shì)頭恐難再現(xiàn)。受制于銀行信貸額度，中小房企融資難度加大。因此，在當(dāng)前趨緊政策下，為保證房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的研究尤為必要。

2 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重已接近4%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展帶動(dòng)了銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展也加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)。而房地產(chǎn)信貸占房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的比重可以從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率上顯現(xiàn)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率一直處于上升通道中，2013年第二季度，房地產(chǎn)業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)0.65，比上季度上升2個(gè)百分點(diǎn)。從資產(chǎn)負(fù)債率的分布來(lái)看，兩端區(qū)間的占比均在擴(kuò)大。負(fù)債率的兩極分化提高了整個(gè)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債水平，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力不足。

同時(shí)，近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)投資的迅猛發(fā)展，使得房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)余額占銀行信貸總資產(chǎn)余額的比重也快速增長(zhǎng)，表2是2006年以來(lái)我國(guó)銀行房貸占比情況。可以發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)年份的占比超過(guò)25%，部分年份的占比甚至超過(guò)了30%。這些數(shù)據(jù)一方面反映了我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款依賴(lài)度較高，另一方面也反映了房地產(chǎn)貸款占銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理構(gòu)成較大。2011年房貸占比雖然較低，但其絕對(duì)額卻很高，約為2010年的1.8倍。因此，銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不僅要看房貸占比，還要看其房貸規(guī)模的增長(zhǎng)速度，過(guò)快的增幅在房貸占比小的情況下，同樣可以推高房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的具體情況，下面分別從宏觀、微觀兩方面對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

3.1 宏觀層面分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

3.1.1宏觀調(diào)控形成的政策風(fēng)險(xiǎn)

1998年住房體制改革以來(lái)，為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，國(guó)家施行寬松的調(diào)控政策，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛成長(zhǎng)，一、二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了過(guò)熱投機(jī)、房?jī)r(jià)飛漲，產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫。而一旦泡沫破滅，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌，后果難以設(shè)想。

為控制房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，從2003年開(kāi)始，國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控，出臺(tái)了“國(guó)八條”、“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)五條”等政策文件。在限購(gòu)方面，北京等部分一線城市開(kāi)始實(shí)行限購(gòu)；在限貸方面，購(gòu)買(mǎi)二套房的首付款必須達(dá)到總房款的60%；中國(guó)人民銀行多次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率、存款準(zhǔn)備金率和住房公積金存貸款利率。而這些收緊的調(diào)控措施都將對(duì)信貸對(duì)象產(chǎn)生影響。購(gòu)房者月供還款能力減弱，產(chǎn)生悲觀情緒；部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于資質(zhì)差難以維持，導(dǎo)致企業(yè)由于資金不足，不得不停工，杠桿效應(yīng)造成資金鏈斷裂，形成爛尾樓，無(wú)法歸還銀行房地產(chǎn)信貸資金，這些風(fēng)險(xiǎn)隱患最終都集中到商業(yè)銀行。

3.1.2全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境形成的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)處于緩慢回升的后危機(jī)時(shí)代，實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍然低迷，大量社會(huì)資金為了實(shí)現(xiàn)保值增值，使得大量熱錢(qián)流入到房地產(chǎn)。投資和投機(jī)性買(mǎi)房不屬于真實(shí)的住房消費(fèi)，造成房?jī)r(jià)虛高，形成房地產(chǎn)泡沫。一旦房?jī)r(jià)下跌，泡沫破滅，房地產(chǎn)滯銷(xiāo)將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，無(wú)法償還銀行借款。

3.1.3銀行信貸監(jiān)控管理環(huán)節(jié)薄弱形成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)銀行股份制改革取得巨大進(jìn)步以來(lái)，銀行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。為搶占市場(chǎng)先機(jī)，增加利潤(rùn)指標(biāo)，部分銀行追求績(jī)效，降低貸款門(mén)檻，放松對(duì)貸款信貸審核調(diào)查，放寬貸款條件。銀行的定量分析僅僅基于房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告和開(kāi)發(fā)商提供的財(cái)務(wù)表，沒(méi)有科學(xué)、完善的風(fēng)控指標(biāo)體系。信貸風(fēng)險(xiǎn)度量工具的缺失，造成的不良貸款，是銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的重要威脅。2010年我國(guó)商業(yè)銀行的不良貸款余額4336億元，其中，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額439.8億元人民幣，不良率為1.26%。

表3是主要住房金融機(jī)構(gòu)貸款質(zhì)量狀況，質(zhì)量最好的銀行是外資銀行，不良貸款率僅為0.5%；其次是股份制銀行，不良貸款率為0.6%；較差的是農(nóng)村商業(yè)銀行，不良貸款率為1.7%。這在增加銀行效益和擴(kuò)展規(guī)模的同時(shí)，也增添了風(fēng)險(xiǎn)隱患。同時(shí)，在道德規(guī)范上，部分工作人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)不強(qiáng)，沒(méi)能建立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，放松警惕，導(dǎo)致銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)加劇，造成不必要的損失。

3.2 微觀層面分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

3.2.1房?jī)r(jià)高企開(kāi)發(fā)商資質(zhì)較差形成的信用風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于任何企業(yè)，自有資金數(shù)量與外部融資數(shù)量的比例決定了其風(fēng)險(xiǎn)收益比例，現(xiàn)金流是銀行對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量評(píng)級(jí)的重要指標(biāo)。當(dāng)前我國(guó)政府部門(mén)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資金不得低于1500萬(wàn)元，申請(qǐng)貸款時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資本金比例不得低于20%。而我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，自有資金比率一直偏低。除部分上市公司外，一般資產(chǎn)負(fù)債率都達(dá)到80%，有的甚至高達(dá)90%。2010年有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，136家房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-885.21億元，近七成上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值。而負(fù)債中絕大部分資金都來(lái)自于商業(yè)銀行的貸款，開(kāi)發(fā)商拿銀行的錢(qián)冒險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，使得銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，在一定程度上加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸違約的風(fēng)險(xiǎn)。endprint

3.2.2銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間信息不對(duì)稱(chēng)形成的違約風(fēng)險(xiǎn)

目前，銀行在受理貸款中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源要求項(xiàng)目總預(yù)算的30%以上是借款人的自籌資金。但是一般情況下，房?jī)r(jià)高企的自有資金普遍匱乏，部分企業(yè)通過(guò)股東方的借款、其他銀行的貸款資金填補(bǔ)自有資金空缺。這種多渠道的自有資金來(lái)源使銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間信息不對(duì)稱(chēng)，造成實(shí)際負(fù)債比顯現(xiàn)的銀行資產(chǎn)負(fù)債更多，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于銀行。另外，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，我國(guó)相關(guān)部門(mén)規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具備“五證”，但在實(shí)際開(kāi)發(fā)中，部分企業(yè)沒(méi)能得到開(kāi)發(fā)許可，成為違規(guī)、違法項(xiàng)目，而銀行并不知情，形成信息不對(duì)稱(chēng)，對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款產(chǎn)生不利影響。

3.2.3抵押保證弱化形成的信用風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)貸款抵押物包括兩種。第一種是開(kāi)發(fā)商抵押土地，但是在法律規(guī)定中，沒(méi)有明確可獲得將儲(chǔ)備土地通過(guò)抵押的方式作為融資手段的權(quán)利，即抵押物的權(quán)屬不明，同時(shí)土地出讓金不能及時(shí)的繳清，因此存在一定的法律違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)；第二種是購(gòu)房者抵押住房，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期，抵押住房的價(jià)值必然會(huì)下跌，更不可能足額變現(xiàn)。其次，由于我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)管理混亂，沒(méi)有健全的管理體制以及發(fā)展滯后的投行業(yè)務(wù)，導(dǎo)致抵押物資產(chǎn)價(jià)值不真實(shí)，重復(fù)抵押的現(xiàn)象頻發(fā)，增加了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。再次，在建工程尚未完工，未來(lái)變現(xiàn)的真實(shí)價(jià)值和抵押物評(píng)估價(jià)值存在偏差，會(huì)產(chǎn)生抵押不足的高估風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.4個(gè)人按揭貸款形成的信用風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，我國(guó)陸續(xù)建立了全國(guó)互聯(lián)網(wǎng)征信系統(tǒng)，但實(shí)際上，我國(guó)商業(yè)銀行在審核房地產(chǎn)信貸申請(qǐng)業(yè)務(wù)過(guò)程中，借款人的信用保證依然很難得到，僅僅通過(guò)借款申請(qǐng)人從單位開(kāi)具的收入證明作為審核憑證。導(dǎo)致部分借款人鉆空子，利用虛假證明得到銀行貸款，而銀行去無(wú)從查實(shí)真?zhèn)危斐蓚€(gè)人按揭信貸風(fēng)險(xiǎn)加大，產(chǎn)生銀行壞賬。房?jī)r(jià)收入比是衡量購(gòu)房者還貸信用的重要指標(biāo)，在一定程度上決定了借款人收入水平能否支付得起住房?jī)r(jià)格。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2008-2012年我國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比均超出國(guó)際房?jī)r(jià)收入比中位數(shù)6.9，相差懸殊。說(shuō)明房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)能力和預(yù)期，我國(guó)居民購(gòu)房壓力大，消費(fèi)者信心景氣指數(shù)低，使商業(yè)銀行的個(gè)人抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)加大。

3.2.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行貸款依賴(lài)度高導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)融資渠道通常包括銀行貸款、上市融資、債券融資、信托基金等融資方式。但目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，融資渠道過(guò)分依賴(lài)商業(yè)銀行貸款。究其原因可歸結(jié)為，當(dāng)前我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展不完善，金融工具及其衍生品發(fā)展步伐緩慢；上市融資、發(fā)行債券融資等直接融資方式準(zhǔn)入門(mén)檻高，使得無(wú)法找到有效的途徑在房地產(chǎn)次級(jí)市場(chǎng)上流通轉(zhuǎn)讓?zhuān)L(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中到商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款上，從而使商業(yè)銀行面臨沉重的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

4 我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與防范措施

4.1 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道多元化，構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來(lái)源渠道單一，主要依賴(lài)商業(yè)銀行信貸資金，這對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行是較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。通常，一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由三部分循環(huán)構(gòu)成。第一部分是房?jī)r(jià)高企為核心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)循環(huán)，第二部分是房地產(chǎn)投資循環(huán)，第三部分是資產(chǎn)證券化循環(huán)。在現(xiàn)在和今后一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)應(yīng)在以商業(yè)銀行信貸為融資主體，逐漸開(kāi)放信貸證券化，建立信托基金融資方式，使得銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)得到轉(zhuǎn)移。

4.2 加強(qiáng)抵押物價(jià)值管理力度，確保房地產(chǎn)抵押足值

為確保房地產(chǎn)抵押物合法、足值、有效，要做到：對(duì)房?jī)r(jià)變化幅度較大的城市和地區(qū)，重新全面評(píng)估抵押土地價(jià)值和個(gè)人抵押住房?jī)r(jià)值，如果發(fā)現(xiàn)抵押擔(dān)保不足值，及時(shí)要求開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人追加抵押擔(dān)保；通過(guò)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)信譽(yù)的考察，確保抵押物價(jià)值的真實(shí)性，做到足值有效。

4.3 加強(qiáng)銀行內(nèi)部風(fēng)控監(jiān)管，積極應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)

銀行按照規(guī)章制度對(duì)借款人貸款資料真實(shí)性、有效性、合法性進(jìn)行認(rèn)真審核，做出客觀評(píng)價(jià)。嚴(yán)格規(guī)范操作流程，做到貸前調(diào)查、貸時(shí)審查，貸后檢查，確保真實(shí)性，防止產(chǎn)生虛假交易。重點(diǎn)審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，確認(rèn)資信度是否達(dá)到要求。同時(shí)，商業(yè)銀行也要在研發(fā)方面多做創(chuàng)新，建立靈活、積極的預(yù)案，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然。另外，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)信貸人員全方位的知識(shí)、技能培訓(xùn)，提高自身覺(jué)悟和專(zhuān)業(yè)能力，建立知識(shí)儲(chǔ)備全、文化素養(yǎng)好、業(yè)務(wù)水平高的信貸團(tuán)隊(duì)，使商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)下降。

4.4 把握宏觀經(jīng)濟(jì)方向，提高銀行抵御政策風(fēng)險(xiǎn)的能力

當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)銀行首先要建立健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、分析、預(yù)警、評(píng)估和檢測(cè)的量化指標(biāo)體系；要加強(qiáng)對(duì)宏觀調(diào)控政策的解讀，研究制定與宏觀經(jīng)濟(jì)政策相一致、與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相吻合的房地產(chǎn)信貸政策；深入研究房地產(chǎn)業(yè)周期特征規(guī)律，防范于未然；根據(jù)借款人資信度水平的高低，實(shí)施多層次利率標(biāo)準(zhǔn)，從多方面提高銀行低于宏觀調(diào)控變化帶來(lái)政策風(fēng)險(xiǎn)的能力。

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[5]涂杰平，呂雙利.新政下我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)探析[J].金融與經(jīng)濟(jì).2011（5）.

[6]牟艷艷.現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)淺析[J].時(shí)代金融.2012（9）.endprint

3.2.2銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間信息不對(duì)稱(chēng)形成的違約風(fēng)險(xiǎn)

目前，銀行在受理貸款中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源要求項(xiàng)目總預(yù)算的30%以上是借款人的自籌資金。但是一般情況下，房?jī)r(jià)高企的自有資金普遍匱乏，部分企業(yè)通過(guò)股東方的借款、其他銀行的貸款資金填補(bǔ)自有資金空缺。這種多渠道的自有資金來(lái)源使銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間信息不對(duì)稱(chēng)，造成實(shí)際負(fù)債比顯現(xiàn)的銀行資產(chǎn)負(fù)債更多，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于銀行。另外，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，我國(guó)相關(guān)部門(mén)規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具備“五證”，但在實(shí)際開(kāi)發(fā)中，部分企業(yè)沒(méi)能得到開(kāi)發(fā)許可，成為違規(guī)、違法項(xiàng)目，而銀行并不知情，形成信息不對(duì)稱(chēng)，對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款產(chǎn)生不利影響。

3.2.3抵押保證弱化形成的信用風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)貸款抵押物包括兩種。第一種是開(kāi)發(fā)商抵押土地，但是在法律規(guī)定中，沒(méi)有明確可獲得將儲(chǔ)備土地通過(guò)抵押的方式作為融資手段的權(quán)利，即抵押物的權(quán)屬不明，同時(shí)土地出讓金不能及時(shí)的繳清，因此存在一定的法律違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)；第二種是購(gòu)房者抵押住房，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期，抵押住房的價(jià)值必然會(huì)下跌，更不可能足額變現(xiàn)。其次，由于我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)管理混亂，沒(méi)有健全的管理體制以及發(fā)展滯后的投行業(yè)務(wù)，導(dǎo)致抵押物資產(chǎn)價(jià)值不真實(shí)，重復(fù)抵押的現(xiàn)象頻發(fā)，增加了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。再次，在建工程尚未完工，未來(lái)變現(xiàn)的真實(shí)價(jià)值和抵押物評(píng)估價(jià)值存在偏差，會(huì)產(chǎn)生抵押不足的高估風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.4個(gè)人按揭貸款形成的信用風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，我國(guó)陸續(xù)建立了全國(guó)互聯(lián)網(wǎng)征信系統(tǒng)，但實(shí)際上，我國(guó)商業(yè)銀行在審核房地產(chǎn)信貸申請(qǐng)業(yè)務(wù)過(guò)程中，借款人的信用保證依然很難得到，僅僅通過(guò)借款申請(qǐng)人從單位開(kāi)具的收入證明作為審核憑證。導(dǎo)致部分借款人鉆空子，利用虛假證明得到銀行貸款，而銀行去無(wú)從查實(shí)真?zhèn)危斐蓚€(gè)人按揭信貸風(fēng)險(xiǎn)加大，產(chǎn)生銀行壞賬。房?jī)r(jià)收入比是衡量購(gòu)房者還貸信用的重要指標(biāo)，在一定程度上決定了借款人收入水平能否支付得起住房?jī)r(jià)格。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2008-2012年我國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比均超出國(guó)際房?jī)r(jià)收入比中位數(shù)6.9，相差懸殊。說(shuō)明房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)能力和預(yù)期，我國(guó)居民購(gòu)房壓力大，消費(fèi)者信心景氣指數(shù)低，使商業(yè)銀行的個(gè)人抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)加大。

3.2.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行貸款依賴(lài)度高導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)融資渠道通常包括銀行貸款、上市融資、債券融資、信托基金等融資方式。但目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，融資渠道過(guò)分依賴(lài)商業(yè)銀行貸款。究其原因可歸結(jié)為，當(dāng)前我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展不完善，金融工具及其衍生品發(fā)展步伐緩慢；上市融資、發(fā)行債券融資等直接融資方式準(zhǔn)入門(mén)檻高，使得無(wú)法找到有效的途徑在房地產(chǎn)次級(jí)市場(chǎng)上流通轉(zhuǎn)讓?zhuān)L(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中到商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款上，從而使商業(yè)銀行面臨沉重的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

4 我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與防范措施

4.1 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道多元化，構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來(lái)源渠道單一，主要依賴(lài)商業(yè)銀行信貸資金，這對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行是較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。通常，一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由三部分循環(huán)構(gòu)成。第一部分是房?jī)r(jià)高企為核心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)循環(huán)，第二部分是房地產(chǎn)投資循環(huán)，第三部分是資產(chǎn)證券化循環(huán)。在現(xiàn)在和今后一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)應(yīng)在以商業(yè)銀行信貸為融資主體，逐漸開(kāi)放信貸證券化，建立信托基金融資方式，使得銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)得到轉(zhuǎn)移。

4.2 加強(qiáng)抵押物價(jià)值管理力度，確保房地產(chǎn)抵押足值

為確保房地產(chǎn)抵押物合法、足值、有效，要做到：對(duì)房?jī)r(jià)變化幅度較大的城市和地區(qū)，重新全面評(píng)估抵押土地價(jià)值和個(gè)人抵押住房?jī)r(jià)值，如果發(fā)現(xiàn)抵押擔(dān)保不足值，及時(shí)要求開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人追加抵押擔(dān)保；通過(guò)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)信譽(yù)的考察，確保抵押物價(jià)值的真實(shí)性，做到足值有效。

4.3 加強(qiáng)銀行內(nèi)部風(fēng)控監(jiān)管，積極應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)

銀行按照規(guī)章制度對(duì)借款人貸款資料真實(shí)性、有效性、合法性進(jìn)行認(rèn)真審核，做出客觀評(píng)價(jià)。嚴(yán)格規(guī)范操作流程，做到貸前調(diào)查、貸時(shí)審查，貸后檢查，確保真實(shí)性，防止產(chǎn)生虛假交易。重點(diǎn)審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，確認(rèn)資信度是否達(dá)到要求。同時(shí)，商業(yè)銀行也要在研發(fā)方面多做創(chuàng)新，建立靈活、積極的預(yù)案，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然。另外，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)信貸人員全方位的知識(shí)、技能培訓(xùn)，提高自身覺(jué)悟和專(zhuān)業(yè)能力，建立知識(shí)儲(chǔ)備全、文化素養(yǎng)好、業(yè)務(wù)水平高的信貸團(tuán)隊(duì)，使商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)下降。

4.4 把握宏觀經(jīng)濟(jì)方向，提高銀行抵御政策風(fēng)險(xiǎn)的能力

當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)銀行首先要建立健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、分析、預(yù)警、評(píng)估和檢測(cè)的量化指標(biāo)體系；要加強(qiáng)對(duì)宏觀調(diào)控政策的解讀，研究制定與宏觀經(jīng)濟(jì)政策相一致、與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相吻合的房地產(chǎn)信貸政策；深入研究房地產(chǎn)業(yè)周期特征規(guī)律，防范于未然；根據(jù)借款人資信度水平的高低，實(shí)施多層次利率標(biāo)準(zhǔn)，從多方面提高銀行低于宏觀調(diào)控變化帶來(lái)政策風(fēng)險(xiǎn)的能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭金童.當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下我國(guó)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)淺析[J].商業(yè)時(shí)代.2010（28）.

[2]劉萍，牟曉一.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理[J].科技與管理.2011（11）.

[3]臧國(guó)華，徐晗笑.商業(yè)銀行房地產(chǎn)住房信貸風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J].上海金融.2002（12）.

[4]王永成.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略[J].中國(guó)管理信息化.2012（8）.

[5]涂杰平，呂雙利.新政下我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)探析[J].金融與經(jīng)濟(jì).2011（5）.

[6]牟艷艷.現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)淺析[J].時(shí)代金融.2012（9）.endprint

3.2.2銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間信息不對(duì)稱(chēng)形成的違約風(fēng)險(xiǎn)

目前，銀行在受理貸款中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源要求項(xiàng)目總預(yù)算的30%以上是借款人的自籌資金。但是一般情況下，房?jī)r(jià)高企的自有資金普遍匱乏，部分企業(yè)通過(guò)股東方的借款、其他銀行的貸款資金填補(bǔ)自有資金空缺。這種多渠道的自有資金來(lái)源使銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間信息不對(duì)稱(chēng)，造成實(shí)際負(fù)債比顯現(xiàn)的銀行資產(chǎn)負(fù)債更多，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于銀行。另外，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，我國(guó)相關(guān)部門(mén)規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具備“五證”，但在實(shí)際開(kāi)發(fā)中，部分企業(yè)沒(méi)能得到開(kāi)發(fā)許可，成為違規(guī)、違法項(xiàng)目，而銀行并不知情，形成信息不對(duì)稱(chēng)，對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款產(chǎn)生不利影響。

3.2.3抵押保證弱化形成的信用風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)貸款抵押物包括兩種。第一種是開(kāi)發(fā)商抵押土地，但是在法律規(guī)定中，沒(méi)有明確可獲得將儲(chǔ)備土地通過(guò)抵押的方式作為融資手段的權(quán)利，即抵押物的權(quán)屬不明，同時(shí)土地出讓金不能及時(shí)的繳清，因此存在一定的法律違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)；第二種是購(gòu)房者抵押住房，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期，抵押住房的價(jià)值必然會(huì)下跌，更不可能足額變現(xiàn)。其次，由于我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)管理混亂，沒(méi)有健全的管理體制以及發(fā)展滯后的投行業(yè)務(wù)，導(dǎo)致抵押物資產(chǎn)價(jià)值不真實(shí)，重復(fù)抵押的現(xiàn)象頻發(fā)，增加了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。再次，在建工程尚未完工，未來(lái)變現(xiàn)的真實(shí)價(jià)值和抵押物評(píng)估價(jià)值存在偏差，會(huì)產(chǎn)生抵押不足的高估風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.4個(gè)人按揭貸款形成的信用風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，我國(guó)陸續(xù)建立了全國(guó)互聯(lián)網(wǎng)征信系統(tǒng)，但實(shí)際上，我國(guó)商業(yè)銀行在審核房地產(chǎn)信貸申請(qǐng)業(yè)務(wù)過(guò)程中，借款人的信用保證依然很難得到，僅僅通過(guò)借款申請(qǐng)人從單位開(kāi)具的收入證明作為審核憑證。導(dǎo)致部分借款人鉆空子，利用虛假證明得到銀行貸款，而銀行去無(wú)從查實(shí)真?zhèn)危斐蓚€(gè)人按揭信貸風(fēng)險(xiǎn)加大，產(chǎn)生銀行壞賬。房?jī)r(jià)收入比是衡量購(gòu)房者還貸信用的重要指標(biāo)，在一定程度上決定了借款人收入水平能否支付得起住房?jī)r(jià)格。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2008-2012年我國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比均超出國(guó)際房?jī)r(jià)收入比中位數(shù)6.9，相差懸殊。說(shuō)明房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)能力和預(yù)期，我國(guó)居民購(gòu)房壓力大，消費(fèi)者信心景氣指數(shù)低，使商業(yè)銀行的個(gè)人抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)加大。

3.2.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行貸款依賴(lài)度高導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)融資渠道通常包括銀行貸款、上市融資、債券融資、信托基金等融資方式。但目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，融資渠道過(guò)分依賴(lài)商業(yè)銀行貸款。究其原因可歸結(jié)為，當(dāng)前我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展不完善，金融工具及其衍生品發(fā)展步伐緩慢；上市融資、發(fā)行債券融資等直接融資方式準(zhǔn)入門(mén)檻高，使得無(wú)法找到有效的途徑在房地產(chǎn)次級(jí)市場(chǎng)上流通轉(zhuǎn)讓?zhuān)L(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中到商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款上，從而使商業(yè)銀行面臨沉重的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

4 我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與防范措施

4.1 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道多元化，構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來(lái)源渠道單一，主要依賴(lài)商業(yè)銀行信貸資金，這對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行是較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。通常，一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由三部分循環(huán)構(gòu)成。第一部分是房?jī)r(jià)高企為核心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)循環(huán)，第二部分是房地產(chǎn)投資循環(huán)，第三部分是資產(chǎn)證券化循環(huán)。在現(xiàn)在和今后一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)應(yīng)在以商業(yè)銀行信貸為融資主體，逐漸開(kāi)放信貸證券化，建立信托基金融資方式，使得銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)得到轉(zhuǎn)移。

4.2 加強(qiáng)抵押物價(jià)值管理力度，確保房地產(chǎn)抵押足值

為確保房地產(chǎn)抵押物合法、足值、有效，要做到：對(duì)房?jī)r(jià)變化幅度較大的城市和地區(qū)，重新全面評(píng)估抵押土地價(jià)值和個(gè)人抵押住房?jī)r(jià)值，如果發(fā)現(xiàn)抵押擔(dān)保不足值，及時(shí)要求開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人追加抵押擔(dān)保；通過(guò)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)信譽(yù)的考察，確保抵押物價(jià)值的真實(shí)性，做到足值有效。

4.3 加強(qiáng)銀行內(nèi)部風(fēng)控監(jiān)管，積極應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)

銀行按照規(guī)章制度對(duì)借款人貸款資料真實(shí)性、有效性、合法性進(jìn)行認(rèn)真審核，做出客觀評(píng)價(jià)。嚴(yán)格規(guī)范操作流程，做到貸前調(diào)查、貸時(shí)審查，貸后檢查，確保真實(shí)性，防止產(chǎn)生虛假交易。重點(diǎn)審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，確認(rèn)資信度是否達(dá)到要求。同時(shí)，商業(yè)銀行也要在研發(fā)方面多做創(chuàng)新，建立靈活、積極的預(yù)案，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然。另外，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)信貸人員全方位的知識(shí)、技能培訓(xùn)，提高自身覺(jué)悟和專(zhuān)業(yè)能力，建立知識(shí)儲(chǔ)備全、文化素養(yǎng)好、業(yè)務(wù)水平高的信貸團(tuán)隊(duì)，使商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)下降。

4.4 把握宏觀經(jīng)濟(jì)方向，提高銀行抵御政策風(fēng)險(xiǎn)的能力

當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)銀行首先要建立健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、分析、預(yù)警、評(píng)估和檢測(cè)的量化指標(biāo)體系；要加強(qiáng)對(duì)宏觀調(diào)控政策的解讀，研究制定與宏觀經(jīng)濟(jì)政策相一致、與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相吻合的房地產(chǎn)信貸政策；深入研究房地產(chǎn)業(yè)周期特征規(guī)律，防范于未然；根據(jù)借款人資信度水平的高低，實(shí)施多層次利率標(biāo)準(zhǔn)，從多方面提高銀行低于宏觀調(diào)控變化帶來(lái)政策風(fēng)險(xiǎn)的能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭金童.當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下我國(guó)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)淺析[J].商業(yè)時(shí)代.2010（28）.

[2]劉萍，牟曉一.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理[J].科技與管理.2011（11）.

[3]臧國(guó)華，徐晗笑.商業(yè)銀行房地產(chǎn)住房信貸風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J].上海金融.2002（12）.

[4]王永成.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略[J].中國(guó)管理信息化.2012（8）.

[5]涂杰平，呂雙利.新政下我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)探析[J].金融與經(jīng)濟(jì).2011（5）.

[6]牟艷艷.現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)淺析[J].時(shí)代金融.2012（9）.endprint