如何完善物業(yè)服務中關于收費定價機制的思考

夏旭

摘要：隨著城市建設的迅猛發(fā)展，人民的物質生活和知識文化都有了顯著的提升，物業(yè)服務行業(yè)的素養(yǎng)更具有專業(yè)性和市場性，物業(yè)對物業(yè)費的管理情況也更為具體和規(guī)范，收取物業(yè)費也更加合理，但仍然存在一些問題需要處理。在本文中，筆者對收取物業(yè)費的相關條例進行深入剖析，提出一些可以改善物業(yè)收費體系的個人看法。

關鍵詞：物業(yè)服務 收費定價 合同

近幾年，隨著城市化建設的開展，不斷新建居民小區(qū)，物業(yè)費的收取自然也就成為了業(yè)主重點關心的對象，而關于物業(yè)費管理的投訴也越來越多。所以，建立物業(yè)費用途的監(jiān)督和管理制度，強化物業(yè)服務收費的途徑，以業(yè)主的利益為本，嚴格限制物業(yè)管理公司操控市場價格，使物業(yè)管理市場能夠積極穩(wěn)定的發(fā)展。

一、現階段物業(yè)服務收費制度值得商榷的問題

（一）以物業(yè)類型劃分定價形式， 缺乏法律和理論上的支持

依照《價格法》核心內容，要區(qū)分是良性的市場競爭，還是政府監(jiān)管對產品及其相關服務的定價起決定性作用，應完全基于其自身具備的特性。對于具有市場壟斷和公益性的產品及服務應該由政府指導或確定價格；對于有競爭力的產品及服務應適當的對其價位進行調整。而針對物業(yè)服務的特殊性來講，無論是居民樓、開發(fā)區(qū)、商場還是其他物業(yè)，其本質都是相同的。而不同的是，一些物業(yè)已經按照市場標準進行定價，一些則還沒有。

（二）住宅物業(yè)服務收費標準應該是一種政府指導性價格

《價格法》本質上所謂的政府引導價格，就是指政府部門制定一個基本價格標準，然后規(guī)定其浮動范圍，運營商以此為基準對商品進行定價。換言之，在遵守政府制定的一系列準則之內，經營者對價格制定有自主權。單就物業(yè)費管理來說，既可以是業(yè)主與物業(yè)管理公司經商議最后決定一個合理的物業(yè)費價格；也可以是政府主管價格的部門直接進行規(guī)定。而由物業(yè)管理公司單獨決定物業(yè)費的用途，對業(yè)主來說是不具有公平性的。基于國家已經取消了政府的定價權力，政府只能就居民物業(yè)收費的相關條例進行指導，制定基本價格及其浮動范圍，而最后的定價應該有業(yè)主和物業(yè)負責人商議得來。這里所說的指導價并不是《價格法》條例中的政府指導價，而是說政府參與指導，沒有法律效力。

（三）經營體制不順，物業(yè)服務經營成本高

物業(yè)服務對物業(yè)費進行了自我收取和自我管理的方法，這就造成了許多問題的出現，增加了對物業(yè)服務的投資。由于開發(fā)商和物業(yè)負責人關系親密，大多數開發(fā)商在項目完成后都把業(yè)務管理交給旗下的子公司進行打理。一部分開發(fā)商不為長遠利益打算，一味的只看眼前，打著“收費低、服務好”的物業(yè)管理旗號 。還有更甚的開發(fā)商承諾贈送物業(yè)費，然后最后卻把這些遺留問題交給物業(yè)公司，業(yè)主入住以后，有的供水，供電設施的使用還沒有與其相關部門進行聯系，給業(yè)主帶來相當大的不便；有的開發(fā)商賣房時不告訴業(yè)主沒有公共停車場，只有需要收費的固定停車位，業(yè)主入住以后，又沒有選擇的購買高價車位。種種原因，使業(yè)主對物業(yè)公司有諸多的不滿，引發(fā)了一些官司糾紛，有些業(yè)主聯合在一起消極的對物業(yè)公司進行抵抗，拒絕付款，導致物業(yè)公司也是有苦說不出，無計可施的情況下，只好履行開發(fā)商的承諾，導致其賠本經營。

二、完善物業(yè)服務收費管理機制

（一）堅持“三個結合”，科學合理確定物業(yè)服務收費

物業(yè)費收取與其服務質量有著密切的聯系，收費少會使服務質量下降，同時不利于公司今后發(fā)展，收費高業(yè)主就會不滿意，也會因此造成一些官司糾紛。所以針對物業(yè)服務的全面性，多樣性等服務特征，按照國家法律的相關規(guī)定，制定更為詳細的收費政策條例，堅持以市場為導向，秉著物業(yè)費收取具有合理性、公開性的原則，嚴格按照收費標準收費，同時比較物業(yè)公司收費價格與服務質量是否成正比，制定合理的收費。在政府指導價確定以后，必須全面綜合的考慮各種情況，應做到以下“三個結合” ：

（1）物業(yè)費與其成本費用相結合；

（2）收費標準與小區(qū)人均收入相結合：

（3）費用收取與其服務水平相結合。

（二）調整物業(yè)服務政府指導價收費標準

基于居民人均收入情況，適當對物業(yè)費的指導價進行合理調整。在合理估算成本并與社會平均成本相比較的前提下，把后者作為主要參考，全面分析眼前和長遠的發(fā)展形勢，通過政府相關部門的的指導，調整物業(yè)收費標準。了解物業(yè)小區(qū)停車費的收取情況，通過合理的調整解決居民停車難的問題。

（三）理順物業(yè)服務相關收費

依據國家法律的相關規(guī)定，可以制定居民裝修保證金，廢物處理金，裝修工人通行保證金等規(guī)定，完善社區(qū)管理，對還沒有業(yè)主委員會的小區(qū)進行法律約束，理清小區(qū)用電和用水價格并讓有關部門進行直抄。

（四）改革物業(yè)服務收費管理方式

對物業(yè)費收取采取動態(tài)監(jiān)管的措施，對其收費標準要明確和公開。每隔一段時間要告知居民政府對物業(yè)的指導價，使居民了解收費浮動的原因，及時處理收費時遇到的各種情況。

（五）建立健全物業(yè)服務收費收支財務管理制度

物業(yè)公司對其管理的物業(yè)有獨立的執(zhí)行權，要對物業(yè)費的具體用途進行詳細的記錄，每隔一頓時間就向居民公開記錄，接受居民審查。物業(yè)管理公司還應該以一個季度為周期，召集業(yè)主委員會，共同研究物業(yè)資金的流動動態(tài)。

（六）權威部門聯合制度物業(yè)服務收費標準

與物業(yè)主管部門和行業(yè)協會共同商議和制定非強制性的物業(yè)費指導價格以及居民應享受的物業(yè)服務的標準，聯合業(yè)主和物業(yè)公司共同商議并最后對物業(yè)服務進行定價，從根本上解決業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。

參考文獻：

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