中小房地產(chǎn)企業(yè)取地策略研究

黃勁裕

摘要：作為房地產(chǎn)企業(yè)，需要獲取的資源包括：土地資源、人力資源、資金資源、品牌資源等。而土地資源是未來(lái)最重要的資源，沒(méi)有土地資源，其它一切將是空談。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，首先任務(wù)就是設(shè)法獲取土地資源，有了土地資源，其它的資源問(wèn)題都會(huì)得到解決。因此，如何獲得土地將是房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的一個(gè)戰(zhàn)略性問(wèn)題。對(duì)此，筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)就中小房地產(chǎn)企業(yè)的拿地策略進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn) 企業(yè) 取地策略

土地資源的稀缺性和重要性，使得房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪土地資源的競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。土地拍賣的機(jī)制，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要獲取土地資源首先要有資金。隨著國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控越來(lái)越重，實(shí)際上每個(gè)企業(yè)對(duì)資金的運(yùn)作要求也越來(lái)越高。如何有效運(yùn)用資金，獲取更多好的資源，是現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)，在資源獲取的困境之下，應(yīng)避免在高度關(guān)注的市場(chǎng)上與同行競(jìng)爭(zhēng)，避免各種殘忍的搏殺場(chǎng)面出現(xiàn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展必須努力尋找新的思路和發(fā)展模式。下面就中小房地產(chǎn)企業(yè)常用的幾種取地策略進(jìn)行分析。

一、招標(biāo)、拍賣、掛牌

政策的引導(dǎo)將土地推向市場(chǎng)，市場(chǎng)化的招拍掛已成為當(dāng)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地的主要方式。

（一）招標(biāo)

是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人（受讓人），以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某塊土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓方進(jìn)行評(píng)標(biāo)決標(biāo)，然后擇優(yōu)而取。這種方式適用于政府工程建筑項(xiàng)目、集中采購(gòu)招標(biāo)，裝飾裝修工程等。相對(duì)來(lái)說(shuō)，招標(biāo)形式可以控制地價(jià)飆升，進(jìn)而在一定程度上抑制今后的房?jī)r(jià)。

（二）公開(kāi)拍賣

是指在指定的時(shí)間和地點(diǎn)，由土地行政主管部門在公開(kāi)場(chǎng)合對(duì)指定地塊的使用權(quán)主持拍賣，首先由拍賣主持人喊出底價(jià)，再由參加的各競(jìng)投者開(kāi)始輪番報(bào)價(jià)，最終出最高價(jià)者獲得所拍賣土地的使用權(quán)。在這種形式下，所有的開(kāi)發(fā)商都處于同一起跑線上，相對(duì)比較公平。拍賣是一種完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的行為，是一種透明化的市場(chǎng)運(yùn)作行為。但是，土地拍賣中的非理性傾向?qū)?huì)拉高房?jī)r(jià)。

（三）掛牌

它是介于招標(biāo)與公開(kāi)拍賣之間的一種彌補(bǔ)型方式，也可以說(shuō)是一種調(diào)劑方式，是對(duì)各方關(guān)系的一種協(xié)調(diào)。這種方式下，土地的交易條件在一定時(shí)間內(nèi)由土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請(qǐng)。比如交通位置不是很理想、條件比較特殊、舊城改造、危房改造等成本比較高，只要有一個(gè)競(jìng)投者就可以了，可以采取掛牌的交易方式。

二、投資參股

一般來(lái)說(shuō)，投資參股有兩種方式：土地入股與資金入股。即一方有地沒(méi)錢，另一方有錢沒(méi)地，這樣就可以用投資參股的方式進(jìn)行解決。對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，它可以用資金參與到這些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，或者使用資金和土地進(jìn)行互換，進(jìn)而各自形成股權(quán)。這種方式在開(kāi)發(fā)商拿地策略中也非常普遍，特別是11號(hào)令的推出，各地大都要求原來(lái)協(xié)議出讓的土地出讓金必須要在規(guī)定的限期內(nèi)補(bǔ)齊，然而很多開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備無(wú)法滿足這樣的資金需求，這樣也迫使它們?nèi)ふ覔碛匈Y金實(shí)力的企業(yè)去合作，中小房地產(chǎn)企業(yè)正好可以把握這一契機(jī)。

三、土地收購(gòu)與置換

（一）收購(gòu)有土地的公司

中小房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮收購(gòu)一些擁有土地項(xiàng)目的獨(dú)立公司，按照土地的價(jià)格對(duì)其股權(quán)進(jìn)行收購(gòu)，即以股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增資擴(kuò)股的方式收購(gòu)對(duì)方公司，進(jìn)而獲得對(duì)方的土地。這種方式并不是對(duì)方直接轉(zhuǎn)讓土地給自己，而是通過(guò)收購(gòu)對(duì)方公司的股權(quán)間接獲得的。按照我國(guó)財(cái)政部與稅務(wù)局的相關(guān)文件，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，國(guó)家不征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等，因?yàn)樗簧婕暗焦蓹?quán)層面的變更，并未涉及到土地實(shí)際的物權(quán)變動(dòng)。這樣中小房地產(chǎn)企業(yè)在通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購(gòu)擁有土地的公司時(shí)，可以免交相當(dāng)于成交額3%契稅的。相對(duì)于直接的土地使用權(quán)以及在建工程的轉(zhuǎn)讓，中小房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)這種方式獲取土地資源所付出的的成本更低。因此，這也是近年來(lái)使用比較多的一種方式。

（二）對(duì)擁有大量土地的企業(yè)進(jìn)行收購(gòu)

有些企業(yè)并非是開(kāi)發(fā)企業(yè)，但是它卻擁有大量的土地資源，而且其所持的土地資源日后可以通過(guò)某種方式改變其用途，甚至改變這些土地的性質(zhì)。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮購(gòu)買或收購(gòu)這些擁有土地的企業(yè)，這樣也就擁有了這些企業(yè)的土地，這也是房地產(chǎn)行業(yè)中拿地經(jīng)常采用的一種方式。比如某一工廠擁有大量的土地資源，中小房地產(chǎn)企業(yè)將其收購(gòu)后，可以使用其中的一部分土地用來(lái)維持原有的生產(chǎn)，而將另一部分土地用于自己的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等等。這種情況是允許的，因?yàn)樵谑召?gòu)這些企業(yè)后，這些土地的使用權(quán)已經(jīng)歸收購(gòu)方，也就是說(shuō)中小房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于是在開(kāi)發(fā)自己的土地。

（三）土地置換

土地置換通常有三種方式。第一是用地?fù)Q地，比如說(shuō)某塊地不能用來(lái)開(kāi)發(fā)，只能用于某些特殊行業(yè)，那么中小房地產(chǎn)企業(yè)就可以尋找這類特殊行業(yè)，假如說(shuō)這塊地只能蓋醫(yī)院，那么中小房地產(chǎn)企業(yè)就可以通過(guò)置換的方式，將原來(lái)建設(shè)醫(yī)院的用地用來(lái)開(kāi)發(fā)，因?yàn)樵谝?guī)劃當(dāng)中原來(lái)醫(yī)院的用地是可以開(kāi)發(fā)的。像這種以地置地的方式，還是普遍存在的。第二是轉(zhuǎn)換，即以好換壞，以小換大等。比如用城外一塊很大的地?fù)Q取城里很小的一塊土地等，這種情況也是普遍存在的。第三是資產(chǎn)置換，比如說(shuō)中小房地產(chǎn)企業(yè)自身留有部分房產(chǎn)，那么它可以考慮用它的商業(yè)用房，與那些擁有土地的資產(chǎn)進(jìn)行交換。

四、與擁有土地資源的企業(yè)、項(xiàng)目合作

（一）與擁有土地資源的企業(yè)合作

在合作建設(shè)的工程方面，國(guó)務(wù)院18號(hào)文做出了一些特殊規(guī)定。比如說(shuō)對(duì)某些廠礦所擁有的的建設(shè)用地，可以將其中一部分用于經(jīng)營(yíng)。而另一部分用來(lái)解決自己?jiǎn)T工的住房問(wèn)題。這樣，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮與這類的企業(yè)進(jìn)行合作，而且這種合作在某種程度上來(lái)說(shuō)屬于強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，而且也是占有土地資源的一種方式。目前這種方式在我國(guó)現(xiàn)行的法律是允許的。例如北京首旅與華遠(yuǎn)就通過(guò)這種方式組成了一個(gè)開(kāi)發(fā)體。

（二）與擁有開(kāi)發(fā)土地的公司合作endprint

當(dāng)前，幾乎各級(jí)政府都擁有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司或土地儲(chǔ)備中心，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮與其進(jìn)行項(xiàng)目合作，這樣也可以獲取大量的土地資源。

（三）與擁有土地資源的項(xiàng)目合作

這些項(xiàng)目有許多，例如中小房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮與輕軌項(xiàng)目合作，或者與地鐵項(xiàng)目合作，與公路項(xiàng)目合作等。

五、圈地策略

（一）利用公益事業(yè)圈地

中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)開(kāi)展各類的福利、慈善事業(yè)以及教育等活動(dòng)，以此為名目來(lái)啟動(dòng)開(kāi)發(fā)土地項(xiàng)目。各地政府為吸引投資商，通常會(huì)以這些公益事業(yè)為名目進(jìn)行立項(xiàng)，進(jìn)行圈地。中小房地產(chǎn)企業(yè)正好可以借此名目進(jìn)行投資，而且會(huì)受到地方的一定支持，在獲取土地資源后可以再考慮改頭換面，或者在完成部分計(jì)劃的公益事業(yè)后再改投其他項(xiàng)目等，進(jìn)而達(dá)到其獲取土地資源的目的。

（二）利用市政工程圈地

在考慮入駐某個(gè)地區(qū)時(shí)，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以先主動(dòng)投資該地區(qū)的一些市政工程，比如道路、公園、廣場(chǎng)等。投資這些市政項(xiàng)目雖然看似并不盈利，但是卻可以獲得該地政府的信賴，這樣中小房地產(chǎn)企業(yè)日后再要獲取該地某塊區(qū)域或者臨近區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)權(quán)時(shí)，無(wú)論是協(xié)議的或是市場(chǎng)的土地出讓方式，它都會(huì)比其他企業(yè)具有更多的優(yōu)勢(shì)和優(yōu)先權(quán)，因?yàn)槠渲霸谠摰厥姓?xiàng)目上進(jìn)行的投資，已經(jīng)贏得了該地政府的信任，至少地方政府已經(jīng)對(duì)本企業(yè)有所了解。

（三）通過(guò)品牌連鎖圈地

如果中小房地產(chǎn)企業(yè)的某一品牌或者成功模式在非常具有影響力，那么企業(yè)可以考慮將這一品牌或模式拓展到它打算投資的地區(qū)，憑借其品牌或模式的影響力去為其爭(zhēng)取土地資源，這樣企業(yè)取得土地的成功率會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于那種硬碰硬的在市場(chǎng)上掙地。

（四）憑借規(guī)劃方案圈地

一般而言，各地規(guī)劃都是由當(dāng)?shù)卣畞?lái)制定實(shí)施的，雖然各地規(guī)劃本身都是主觀的，但是規(guī)劃方案在經(jīng)過(guò)各級(jí)部門審批后，規(guī)劃方案中土地資源的性質(zhì)或許就變了，包括土地的原有用途，甚至所有者都會(huì)發(fā)生改變。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮投資地方政府的規(guī)劃，借此將一些具有開(kāi)發(fā)潛力卻不在原規(guī)劃方案的土地資源納入政府規(guī)劃中，再通過(guò)各種吸引人的理念將這些規(guī)劃外的土地進(jìn)行包裝上市，進(jìn)而獲取土地資源并實(shí)現(xiàn)土地資源的升值。

六、結(jié)束語(yǔ)

土地是一個(gè)重要的資本，如何獲得土地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是影響其長(zhǎng)期發(fā)展的一個(gè)戰(zhàn)略性問(wèn)題。中小房地產(chǎn)企業(yè)在取地前必須要做好充分準(zhǔn)備，考慮好多方面的因素，如國(guó)家宏觀政策以及土地所在地段等等，在充分做好前期準(zhǔn)備工作后，再結(jié)合自身實(shí)力以及在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的優(yōu)劣選擇一種適合自己的取地策略。

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