人民幣匯價20年一輪回

臥龍

杭州一個樓盤宣布降價促銷，券商紛紛開會商討，周一地產股應聲暴跌。保利地產以2013年每股收益1.51元計算，市盈率只有4.4倍。年初地產界大佬王石先生認為2014年中國地產市道“非常不妙”，大嘴任志強亦一改往年極力看好的態度，認為今年中國樓價升幅明顯放緩，勸告同行不要過分樂觀。杭州一個小地產商宣布降價促銷，滬深300指數即以連續兩日下跌近5%反應，其實萬科可以偷偷沽空10萬張期指，然后宣布旗下樓盤降價促銷，保證滬深300指數跌停板！以每張期指1點賺300元，210點便是63000元，10萬張期指暴利63億。保利地產2013年盈利大約107億，搞兩次先沽期指然后降價促銷便已好過蓋房子賺錢。中國人勤奮但仍然很窮的原因是凡事只看眼前、只看表面，當前中國財政收入超過15%是地產行業貢獻，要中國樓價全面下跌的可能性幾乎為零。

數據顯示，2013年地產行業營業稅5411億，地產企業所得稅2850億，二手房交易所得稅664億，契稅3844億，土地增值稅3294億，耕地占用稅1808億，城鎮土地使用稅1719億元，合共19590億。此數據尚未包括其他稅種中有關地產的收入及地方政府的土地出讓金。由此可見中國財政中地產財政所占比重，有人估計超過四成。因此那些大喊中國樓價暴跌、地產崩潰的人顯然分析出現嚴重錯誤。當然，你一出生至死亡幾十年如一日的大喊中國樓市泡沫崩潰，總有一日是對的。但在中國股市未見頂之前，中國樓市崩潰的可能性我認為是零。

香港目前家庭負債比率創歷史新高，達到61%，再加上港府推出雙辣招為樓市降溫，香港樓價亦只是稍稍下跌。中國人買樓，大多是一次性付款。2013年中，中國按揭貸款余額9萬億，房產開發貸款余額3萬億，信托總資產10.9萬億，算一半是地產商的融資5.5萬億，加上房產開發貸款余額的3萬億亦不過8.5萬億，仍然比按揭貸款總額9萬億為少，因此中國樓市見頂為時尚早。要見頂也是香港樓市先見頂。

然而香港樓市在政府出招冷卻樓市、美國縮減QE規模的情況下，樓價亦只是小幅調整。2003年以來香港樓價正進入第（5）浪上升之中。1975年結束第（2）浪，1975-1997年為第（3）浪，1997-2003年為第（4）浪，2003年以來運行第（5）浪。浪（5）中，2013年可能結束（5）浪3，當前處于（5）浪4調整之中。預期（5）浪4跌幅約15%。長期而言，無疑香港樓價是危險的，現在香港已經極少總值200萬港元以下的單位（有你也不想買了），但美國經濟復蘇除非出人意料的好，否則低息環境持續，樓價仍有最后一升。香港樓市尚且仍未見頂，中國樓市又豈會提早見頂。當前個別城市樓價下跌是因為升幅遠遠脫離基本面，例如溫州樓價升至5-6萬元、鄂爾多斯樓價升至2萬元，這是極不合理的，因此才會下跌。

近日中國股市急挫，央行否認與貨幣政策有關，認為股市有其自身運行規律。春節前因為市場需要，央行逆回購大開水龍頭放水，中國股市——反映中國股市整體表現的巨潮A股指數——由1月20日的2509點升至2月18日的2807點，升幅達到11.8%。但近日央行關水龍頭，正回購1600億，股市亦應聲跌7.8%。央行有關負責人否認股市下跌與貨幣政策有關，我覺得非常可笑，無疑股市長期有其自身運行規律，受多種因素影響，但近期顯然受央行的正逆回購影響。更何況經濟亦有其自身運行規律，難道中國經濟運行與央行的貨幣政策亦無關系？那豈不是央行可以解散？

著名經濟學家吳敬璉先生認為中國樓價飛漲原因是貨幣超發，但此前央行已經否認。不管中國貨幣是否超發，按照我的計算（見2013年11月9日拙作《貨幣貶值下的另類投資》），人民幣過去20年購買力下降82%，當前100元購買力僅與1994年18元相當，這里的購買力包括了房屋，當然央行所說的貨幣增加并未帶來物價明顯上升只是自欺欺人，因為樓價并不計算入CPI之中。我的家鄉開平市城中一個老區，10年前約20年樓齡的舊房每個單元賣2-3萬元人民幣無人問津；10年后的今天，20-30萬元人人搶購！無他，經濟能力較差的剛剛被城鎮化的農民對于售價更高的新屋只能望洋興嘆。14年前我買入的第一套新房建筑面積129平方米連樓下雜物房只需14萬元，如今二手價50萬。貨幣超發應記一功。

人民幣匯率近期連日下跌。評論員認為是央行主動所為，目的是驅趕投機者，現大獲全勝。對此我表示懷疑。1994年初中國宣布人民幣對美元匯價由5.8：1（牌價）下調為8.7：1，人民幣一次性貶值50%。但8.7則成為至今的最高值，至今緩緩地跌回6.04最低。經過20年時間，人民幣兌美元匯價幾乎重回舊地。令人驚奇的是美元兌日圓匯價經過20年時間亦差不多回到原位。過去4年人民幣匯價持續升值，投機者轉到盤滿缽滿。

觀察美元兌人民幣匯價走勢，自2010年以來的下跌，經歷1、2、3浪，目前的反彈只是浪4，換言之后市反彈結束后將再創新低，人民幣繼續升值。過去幾年，人民幣是世界主要貨幣中投資收益最好的，達到7.3%，按照這些評論員所言，央行成了冤大頭，而非大獲全勝。美元兌人民幣從6.04貶值至6.12央行便大獲全勝，那么過去4年美元兌人民幣自6.63升值至6.04，央行是否一敗涂地？事實上，近日人民幣略微貶值，技術上是對過去兩年升勢的調整，亦是市場對中國經濟的擔心。但這種擔心很快會消失，浪4反彈之后將再度下跌進入浪5。