基層商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的分析

譚琳琳

摘 要：當(dāng)前，我國已經(jīng)進(jìn)入了市場經(jīng)濟(jì)時(shí)期，在國民消費(fèi)中，住房已經(jīng)成為了重點(diǎn)消費(fèi)種類。目前，國家在積極的放寬住房按揭貸款的政策，個(gè)人住房按揭貸款在商業(yè)銀行中得以實(shí)踐，這也方便人們對住房的需求并且還促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，并在個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)擴(kuò)大的過程中實(shí)現(xiàn)了商業(yè)銀行自身的壯大。同時(shí)，我們應(yīng)該看到個(gè)人住房按揭貸款給商業(yè)銀行代理的潛在風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該通過操作規(guī)范化、監(jiān)管制度化、抵押評估科學(xué)化等措施，控制個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)，在繼續(xù)服務(wù)于社會的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行迅速、高質(zhì)量、科學(xué)化地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：基礎(chǔ)商業(yè)銀行 個(gè)人住房 按揭貸款 監(jiān)管制度

中圖分類號：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2014）12（a）-0237-01

根據(jù)基層商業(yè)銀行進(jìn)行個(gè)人住房按揭貸款的工作實(shí)際，對基層商業(yè)銀行的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行了歷史梳理和現(xiàn)狀描述，分析了個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)在基層商業(yè)銀行運(yùn)行時(shí)風(fēng)險(xiǎn)的種類，并在結(jié)合基層商業(yè)銀行具體工作的基礎(chǔ)上，提供了防范個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，希望對基礎(chǔ)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制和業(yè)務(wù)開展有一定的借鑒作用。

1 基層商業(yè)銀行的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)分析

我國個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的起始時(shí)間是1998年，同時(shí)這也是我國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的初始時(shí)期，住房從社會福利角色逐步轉(zhuǎn)變成商品。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的前提下，住房的需求越來越多，這就要求對住房的要求有所釋放，這也就會將人們的消費(fèi)觀轉(zhuǎn)向了住房消費(fèi)大潮中，基層銀行的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)也隨之不斷擴(kuò)大和增長。傳統(tǒng)的基層商業(yè)銀行進(jìn)行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)需要進(jìn)行貸前相關(guān)信息調(diào)查、貸款資料審查、貸款申請審批、信貸檢查、貸款清收等主要階段，在個(gè)人住房按揭貸款飛速發(fā)展的今天，基層銀行的重要價(jià)值得以體現(xiàn)。但是，由于基層商業(yè)銀行在個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)辦理的過程中存在各種不確定影響因素，從而增加個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)，并且這一風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性，一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的損失往往會形成對商業(yè)銀行資金和安全運(yùn)行的嚴(yán)重影響，因此，必須高度重視基層銀行的個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2 基層商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析

分析基層商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)將重點(diǎn)放在各種風(fēng)險(xiǎn)的識別和劃分上，這樣才能更為清晰、科學(xué)地找到風(fēng)險(xiǎn)的成因和可預(yù)見的危害。

2.1 借款人違約風(fēng)險(xiǎn)

借款的過程中本身就是存在著一定的信用風(fēng)險(xiǎn)，通常情況下借款人是由于一些原因不能夠按期、足額的進(jìn)行償還，這類風(fēng)險(xiǎn)是最直接，存在的風(fēng)險(xiǎn)也是最大的。

2.2 假按揭風(fēng)險(xiǎn)

有一些房地產(chǎn)開發(fā)商在資金的運(yùn)轉(zhuǎn)中會出現(xiàn)周轉(zhuǎn)困難的時(shí)候，開發(fā)商就會冒充購房者來進(jìn)行假按揭，用這樣的手段來進(jìn)行騙取銀行的資金或者貸款，之后將這些資金用于在項(xiàng)目的開發(fā)上，這樣的按揭沒有實(shí)質(zhì)上的基礎(chǔ)，其目的就是為了開發(fā)和施工，所以，這樣就會引起糾紛，使基層商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)提升。

2.3 按揭款挪用風(fēng)險(xiǎn)

在實(shí)際經(jīng)營中，經(jīng)常會出現(xiàn)挪用按揭款的現(xiàn)象。商品房建設(shè)中通常都是由施工方墊錢修建的，或者是開發(fā)商以各種理由拖欠施工款，在一段時(shí)間內(nèi)開發(fā)商手中就會擁有銀行貸款和按揭款。如果開發(fā)商把這些資金用了，就會導(dǎo)致在經(jīng)營上出現(xiàn)了混亂，最后就是銀行的風(fēng)險(xiǎn)不斷升高，這樣就會造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。

2.4 抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)個(gè)人住房按揭貸款的抵押物價(jià)值評估超過了抵押物本身所包含價(jià)值時(shí)，銀行便不能很好地對銀行貸款本息進(jìn)行抵補(bǔ)，進(jìn)而導(dǎo)致按揭貸款無法全部收回，因而銀行資金回收便會遭遇風(fēng)險(xiǎn)，有些抵押物的處置無法有效變現(xiàn)，最終造成按揭貸款無法及時(shí)回收的后果。

3 基層商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范

3.1 做好客戶的信用調(diào)查

在對客戶的信用調(diào)查的過程中，應(yīng)該建立起一個(gè)完整的信用檔案，一定要在個(gè)人住房按揭貸款之前做好信用調(diào)查，同時(shí)還要委托有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)，對其貸款人的信用真實(shí)性進(jìn)行有效的調(diào)查。

3.2 建立和完善資金監(jiān)管制度

在房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目運(yùn)行的整個(gè)過程中要進(jìn)行事實(shí)的監(jiān)管，在監(jiān)管的過程中應(yīng)該對其房地產(chǎn)資金的入賬還有保管等支付事項(xiàng)，這些都是必須要進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管以及審查，防止個(gè)人住房按揭貸款開發(fā)商挪用問題的出現(xiàn)。

3.3 建立和完善按揭保險(xiǎn)和擔(dān)保制度

在制度上政府應(yīng)該制定出一個(gè)擔(dān)保制度，在制度建設(shè)上應(yīng)該涉及到個(gè)人住房按揭貸款、住房定期人壽保險(xiǎn)還有人身意外保險(xiǎn)，在就是住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)等相關(guān)的種類。

4 結(jié)語

個(gè)人住房按揭貸款從1998年推出后，在基層商業(yè)銀行已經(jīng)做到了普及，并成長為基層商業(yè)銀行主要的業(yè)務(wù)之一。個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是存在的，尤其是基層商業(yè)銀行，在資金上的期限是比較長的，在操作的過程中也是存在一些不規(guī)范的情況，在低壓的評估中還是沒有做到非常標(biāo)準(zhǔn)，這樣就會帶來個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。所以，我們的基層銀行應(yīng)該進(jìn)行一個(gè)科學(xué)的分析個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因，在工作的過程中我們應(yīng)該要有細(xì)致、耐心以及規(guī)范化進(jìn)行工作，嚴(yán)格的執(zhí)行監(jiān)管化的制度，這樣就會減少個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)，并且還能夠更好地服務(wù)社會以及公眾，這樣就可以實(shí)現(xiàn)基層銀行的發(fā)展以及全面的提高。

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