淺談房地產集團財務風險管理

鄭永柱

摘要：財務管理是房地產集團經營管理中永恒的主題，是房地產集團求得生存和可持續發展的重要保障。房地產集團只有做好財務管理才能使得集團資金得到有效利用，從而獲得良好的經濟效益，進而達到集團設定的既定目標。然而，房地產集團的財務管理并不是那么簡單就可以輕易掌控的，由于它受多重因素的影響，其財務管理存在著一定得風險。本文首先闡述了房地產集團財務風險的內容，然后分析了房地產集團財務風險管理中存在的問題，最后就加強房地產集團財務風險管理給出了相應的建議。

關鍵詞：房地產集團 財務風險管理 問題 建議

改革開放之后，隨著我國社會主義市場經濟的迅速發展以及國家對住房政策的宏觀調控，使得房地產集團發展迅速，現在已經成了我國國民經濟的重要組成部分。但是由于房地產集團在項目實施過程中成本投入大、開發周期長，至使有很多房地產企業都過分的依賴銀行的貸款，一旦來自銀行的資金鏈出現斷裂，房地產集團將很難籌資去填補空缺來支撐集團項目的順利進行，這就使得房地產集團財務管理風險性較高。如果不切實解決這個問題，房地產集團就不會獲得快速發展，甚至還會面臨倒閉的風險。所以，房地產企業的當務之急就是做好集團財務管理，采取合理的對策來防范財務風險。

一、房地產集團財務風險的內容

（一）按期償債風險

從目前的情況來看，我國大多的房地產集團的項目開發資金主要由4個部分構成，即集團自有資金、房屋預售資金、銀行借貸和營業性資金等。不過，由于房地產集團的項目開發規模大、涉及的內容比較多、范圍比較廣，再加上集團的自有資金數量比較薄弱，這就使得房地產集團光憑自有資金無法開啟工程建設，所以房地產集團的項目開發資金絕大多數來自銀行的貸款。此外，因為房地產集團的項目開發周期長，使得資金回收慢，加之市場經濟具有不穩定性，造成了房地產集團的利潤期望值存在著較大變動，加大了房地產集團的財務管理風險。一旦房地產集團項目投資開發未能達到預期目的，很有可能就會因為無法償還銀行利息而使銀行中斷對其的貸款，至此，整個項目工程將癱瘓，不僅使房地產集團前期投資打水漂，而且還要償還巨額貸款。

（二）利率變動風險

由于房地產集團的項目開發資金大部分都是依靠外債，因此可以說它是在負債經營。在此期間，高新技術不斷發展，極大的提高了生產效率，因而很有可能出現供給大于需求的現象，從而引起通貨膨脹，造成銀行的貸款利率上漲。于是，房地產集團的應付貸款利息也相應的增多了，在某種程度上可以說增加了房地產集團的項目開發成本，從而減少了集團收益。此外，因為房地產的高投資高回報的特點，部分房地產集團為了獲取更大的利潤，無視投資風險，開始盲目地進行融資活動，例如：抵押集團固定資產來貸款等。雖然在短期內房地產集團是解決了資金短缺問題，但從長遠的角度出發，來自于銀行的高額利息對房地產集團來說始終是一個隱患，它嚴重加大了集團的還債負擔，對于房地產企業的長遠發展是極為不利的。所以說利率變動風險是影響房地產集團發展的關鍵因素，它值得每一家房地產集團的高度重視。

（三）再籌資風險

房地產集團的項目開發是一個漫長的過程，它所需的資金數量相當大，如果集團事先沒有做好財務預算或者財務預算與實際支出相差太大，那么房地產集團就必須再一次籌集資金。由于房地產集團在此之前已經籌集過資金，它的資金負債率相對于與一般的企業來說要高一些，這就大大降低了它的還債能力。同時，也使得銀行等金融機構對其信心不足，而不太愿意再次貸款，這勢必就增加了房地產集團的再籌資難度，即加大了再籌資風險。

二、房地產集團財務風險管理中存在的問題

（一）財務管理人員對財務風險的客觀性認識不足

目前，房地產集團內部普遍存在的問題之一就是財務管理人員對財務風險的客觀性認識不足，他們固執的認為只要做好了財務預算，那么財務管理基本上就沒什么問題了。事實上，這種想法是非常錯誤的。其實，只要存在著經濟活動，就必然會有財務風險。房地產集團內部之所以出現財務管理意識淡薄的現象主要是由以下兩個方面的原因造成的。一是財務管理人員素質不高。雖然現在每一家房地產集團的財務人員都是經過嚴格選拔的，他們的會計理論知識都很強，但是實際操作能力和應變能力卻比較弱，這對于財務管理來說是致命的缺陷。還有些房地產集團的財務人員是初出茅廬的大學生，他們在做財務預算的時候過分自信，而忽視了財務風險，使得集團財務管理風險性較高，稍有差池就會給集團帶來巨大的經濟損失。二是房地產企業領導層的不重視。我國的房地產集團大多都是家族式經營模式，最高經營決策權往往都只是掌握在少數人手中，由于他們對財務管理不是很熟，因而片面的只重視銷售成績。這就一來就影響了財務人員的工作行為，至使他們對財務風險認識不足。

（二）集團內部財務監控機制不健全

財務管理是協調和控制房地產集團資金進出的有力工具，若財務預算計算合理，則能使房地產集團避免出現財務危機。話雖如此，但是房地產集團內部財務監控機制仍不健全，在財務管理上顯得非常吃力。這主要體現在2個方面：一是財務管理制度不統一，上級和下級財務部門溝通不暢，從而導致了財務預算失真，嚴重阻礙了房地產企業的發展步伐；二是管理與監督相分離，使得財務工作權責不明，給了不法分子以可趁之機。至此，財務監督機制有形無實，財務管理仍然具有較高風險。

（三）資本方式單一、資本結構不當

房地產集團的資本方式單一，它的資金主要是由自有資產和借貸資產組成，其中來自銀行的借貸資產就占四成以上，如此不協調的資金比例增加了財務管理的風險。通常情況下，房地產集團的自由資金都用作了工程建設的土地成本，至于后期建設費、營銷費等全靠外借資金。當房地產企業外借資金越來越多，也就相當于其資產負債率越來越高，隨之產生的財務風險也就越大。

三、加強房地產集團財務風險管理的建議

（一）提高財務管理人員風險意識

意識決定行為。要想從根本上降低財務風險，最有效的辦法就是提高財務人員的風險意識。首先，房地產集團的領導應該以身作則，重視財務管理，給財務人員樹立一個好榜樣。其次，房地產集團要廣泛選拔優秀財務人員，在正式錄用前設立一定得考核期，看看他們的實際財務管理能力以及對財務風險的認識情況到底如何，然后嚴格依照考核標準實行優勝略汰，這樣就從根本上提高了財務人員的整體財務風險意識。此外，還要對在職人員進行在培訓，不僅要加強他們的專業知識技能，最關鍵的還是要向他們傳輸財務風險意識，讓他們在今后的財務管理中能夠謹慎工作，盡最大努力降低財務風險，確保房地產集團的正常運營。

（二）建立健全的財務風險管理機制

所謂的財務風險管理就是發現、評判、控制和處理風險的過程。房地產集團要想有效規避財務風險，那么就必須建立健全的財務風險管理機制。首先，建立市場監督部門，及時收集和分析信息，然后運用科學的手段制作財務計劃，從而使得財務管理更能適應時代的發展要求。此外，還要監理建立完善的客戶管理制度。由于房地產集團的項目開發資金有一部分來自客戶資金，因而客戶信譽程度的高低直接影響著集團的財務風險，房地產集團有必要在籌集資金前對客戶的信譽做一個全面的評估，這樣才能保證項目工程能夠順利的開展下去。

（三）優化資本結構，降低籌資風險

針對房地產集團資金負債率高的情況，優化其資本結構，是目前降低籌資風險和財務風險管理的最好辦法。只要房地產集團還存在貸款行為，那么就很有可能會因為利率的變化而使其面臨較大的財務風險。可是，如果集團改變了籌資方式，例如：用良好的品牌形象以及土地抵押等貸款，或者是恰當處理產權和債權的資金比例。這些一來，不但擴大資金來源、增加了資金數量，而且還將財務風險降到了最低。

參考文獻：

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