淺議房地產財務管理中的問題與建議

生宗陽

摘要：房地產行業的快速發展的過程中，財務管理出現了較多的問題。探討房地產財務管理中的問題與建議，有利于房地產行業完善財務管理。本文從房地產行業財務管理中存在的問題以及原因出發，探討了解決財務管理問題的主要對策，為房地產行業完善財務管理提供參考。

關鍵詞：房地產 財務管理 問題 建議

經濟的快速發展，人們對住房質量的要求越來越高，這就給房地產企業的財務管理帶來了極大的挑戰。房地產行業具有規模大、周期長、資金量大等因素，這些因素限制了財務管理水平的提升。同時因為市場經濟環境的不斷完善，傳統的財務管理業顯現出了較多的問題。所以探討房地產企業財務管理中的問題與建議具有一定的必要性。

一、房地產企業財務管理中存在的問題以及原因

（一）預算管理方面的問題

對于房地產開發企業來說，預算管理方面的工作是十分重要的，它直接關乎企業利潤。但是，絕大多數的房地產開發企業并不重視預算管理方面的工作，尤其是預算管理工作中對市場的提前評估以及預判。其造成的結果就是，在實際的運作過程中，大量的數據和所期望的目標與實際的市場環境不符，并不被市場認可，導致預算管理工作無法順利展開。另一方面，少量的房地產開發企業并沒有建立完善的指標制度，對于預算管理方面的工作中的成本預算，收益和支出預算等沒有一個明確的認識，并沒引起足夠的重視，只是單方面的重視自己賺了多少錢，虧了多少錢，也不查明原由，目光短淺，沒有長遠目標。

（二）忽略了全面成本管理

企業各部門溝通不足：房地產開發企業最終的目的就是賺錢，如何做到使企業得到最大的利益，而付出最小的成本。問題的關鍵就在于對成本的全面的控制管理，盡量做到不浪費一分一厘。企業財務風險過大：某些房地產開發企業并沒有一個完善的資本運作體系，絕多數的房地產開發企業的資金來源就是銀行或是其它企業，而這往往會產生高額的利息。沒有足夠的資金做保證，是無法正常運作的，但貸款給房地產開發企業帶來潛在的風險。企業的投資風險：眾所周知，房地產開發是一個高風險、高回報的行業。改革開放以來，一大批房地產開發企業如雨后春筍涌現在神州大地，成功的企業例如萬達，恒大等等，但也有很大一部分房地產開發企業淪陷在這改革的浪潮中。匯率的不穩定，銀行利率的不斷變化，國家政策的改變等等的不確定因素，都給房地產開發企業的投資帶來很大的風險。

（三）核算管理制度不健全

就目前來看，我國的房地產開發企業尚未建立十分健全的核算管理制度，因此房地產開發企業在實際的項目過程中，并不能完全做到對收益和支出的正確核算。

（四）其他方面管理不當

企業高層對于一家房地產開發企業來說，就相當于大腦對于人體的重要性，企業的管理層是直接關乎企業的生存和發展。但是術業有專攻，很多的房地產企業的高層并不一定是財務專業科班出身，對于財務管理方面并沒有一個專業的認識，影響到了高層對于財務管理方面的決策。再有的是，部分從事財務管理的員工別有用心，暗懷鬼胎，做假賬，收回扣。這也嚴重影響到了企業財務方面的管理。

二、解決財務管理問題的主要對策

（一）加強全面預算管理

加強全面預算工作的組織領導，對職責權限、授權批準程序等進行細化。預算管理委員會需要負責擬訂預算的目標，制度預算的具體措施。同時協調預算編制和執行的問題，以提升預算的可執行力度，達到全面預算管理的目的。

科學的進行預算責任的單元的制定。強化內部管理，將企業的經營活動都納入到預算中去。強調層層落實，使各個部門的方向明確、責權利清晰。同時需要強化對預算執行的監督和控制，以此來減少因為管理不善導致的經濟損失。

加強財務管理，對資金的投資進行準確的估量，做出合理的可行性報告，以此降低投資風險。同時在進行財務預算的過程中，需要處理好資產結構的管理，合理的規劃現金流量，回避由于喪失償債能力而導致經營失敗。

（二）完善加強全面成本管理

加強全面成本管理需要樹立系統管理意識，從企業的戰略全局出發。堅持全面性原則，根據不同的成本采取不同的策略方法。在市場經濟的大環境下，房地產企業財務管理需要從市場競爭的實際出發，充分的考慮物質成本以及非物質成本。為了更好的實現成本管理的目標，需要實現成本內容的擴展。房地產企業設計的成本較多，服務、產權、人力資源、環境等成本是其中重要的組成部分，針對這些成本，需要財務科學合理的方法，才能夠保證成本控制住的有效性。

成本管理的工作需要全員的配合才能夠完成，在全面成本管理的過程中，需要成立成本管理委員會，并且在成本控制的過程中，需要管理層的全面參與。房地產企業在進行成本管理的過程中，需要采取目標成本管理的方式。對財務成本進行全面跟蹤，保證各項工作的順利進行。根據企業實際情況，建立相應的監督考核機制，從全方位入手，將成本控制指納入到項目規劃書中去。同時完善企業的競爭機制，為全面成本管理打下基礎。在進行成本管理的過程中，需要采取清單報價模式進行，以達到對房地產企業整體成本控制的目的。在房地產行業相同的工程量，不同企業的價格是不同的，這就體現了房地產行業財務管理需要有技術指導才能夠順利進行。

成本信息是財務成本管理的重要內容，房地產企業需要從成本結構出發，對企業成本進行全面的控制改善。房地產企業戰略財務管理策略的制定，需要從企業的核心競爭力出發，通過對競爭對手的價值鏈進行整合分析，形式成本管理信息，以此為制定戰略方針打下基礎。房地產企業財務成本管理是一個系統性的工程，需要晚上成本管理策略和體系，才能夠合理的控制企業項目實施成本，提升企業的經濟效益。

（三）完善核算管理

核算管理對于企業的重要性已經不言而喻，建立一個健全的企業核算管理制度，在一定的程度上，不僅關乎了企業的財務問題，更是關乎企業是否能夠得到最大的利益，因此完善企業的核算制度就顯得格外重要。完善核算制度首先，我們要明白企業財務方面所涉及的主要項目環節，各環節涉及到怎樣的制度，找到問題的關鍵所在，對癥下藥。endprint

1、收入核算方面

房地產企業其收入跟一般的企業不同，所以在進行銷售的過程中，需要結合房地產銷售的不同形式特點，進行銷售標準的確定。從而減少誤判導致的會計信息失真的情況的產生。結合房地產企業業務的實際情況，從謹慎性原則出發。房地產企業確認收入的時候需要滿足以下幾個條件：房屋竣工并驗收合格，這表明房屋的合格性。完成竣工結算，表示成本計量有著可靠的依據。簽訂售房合同及收取房款，表示房款收入已能可靠計量已經流入企業；房屋辦理了移交手續交付業主使用，表示房屋的管理權和控制權均全部轉移。交房時間一般情況下會比竣工時間和合同時間晚，所以房地產開發企業商品房銷售收入的確認時間應為辦理房屋交接手續之日。之前收取的款視為預收房款，交房后再結轉計入“主營業務收入”。

2、成本方面

由于房地產企業開發一個項目涉及的費用和成本種類繁多，而且，房地產商在進行樓盤開發時。房地產企業在進行項目開發的過程中往往是一次性開發幾十棟房屋，開發項目的費用是由開發商統一支出的。針對一般的房地產企業，企業需要根據管理和經營的特點來確定適合企業成本核算的對象，成本核算對象確定后不能夠隨意的更改。但是對于房地產企業，因為同時開發的項目較多，項目變更較快，這樣就導致了成本核算歸集對的對象變化較快。所以需要特殊性的看待房地產企業，按照“直接費用直接計入、間接費用分配計入”的原則，對開發新項目為一棟的房屋，應該為單位承擔全部成本。開發項目為多棟房屋的，其每棟房展的直接成本由每棟承擔。間按費用可先分清大類，如住宅類、寫字樓類、商業用房類等，由于它們的前期各項費用的費率標準不一樣，其承擔的成本百分比自然不一樣；在分清大類后，對同類也要進一步進行成本歸集，如同時開發好幾株住宅，應根據每一棟的直接成本的比例來分擔成本。

三、結束語

財務管理在房地產企業的經營中占有重要的地位。但是目前大多數的房地產企業還存在較多財務管理的問題。這些問題的存在，對房地產企業的健康發展有著很大的阻礙作用。所以房地產企業需要從樹立全面預算管理思想、其他制度的完善、完善核算管理等方面入手，使得財務管理能夠適應企業發展的需求。

參考文獻：

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