價值工程理論在房地產項目設計管理中的應用研究

張妮麗

黃岡職業技術學院（438002）

價值工程理論在房地產項目設計管理中的應用研究

張妮麗

黃岡職業技術學院（438002）

結合價值工程的基本原理、方法及工作程序，以房地產項目設計管理過程為主線，闡述了價值工程在房地產項目不同階段特別是設計管理階段的應用。

價值工程；房地產；設計管理

1 價值工程在房地產項目設計管理應用的節點

設計管理是一種綜合系統的工作，貫穿于整個開發項目過程的全周期，整個設計管理過程，如圖1所示。

圖1 房地產開發設計管理全過程圖

價值管理在房地產項目設計管理的各個階段，都可以發揮作用。但是在設計管理的不同階段應用價值管理，對項目的影響程度和潛在的成本節約量卻有很大不同。從圖2可以看出，對項目目標實現影響最大的階段是在設計管理的前期決策階段和設計階段。以工程項目的成本為例，雖然設計費一般只占到項目建設總投資的5%左右，卻決定了工程項目85%以上的總投資；在而施工階段，可以節省工程成本的潛在量只占到項目總投資的5%～15%。

圖2 項目設計管理各階段對成本的影響

價值工程除在前期階段應用較廣，在施工階段和使用階段應用也非常重要。例如，在項目的施工招標投標階段，業主可以要求投標者應用價值工程的理論提出更好的項目施工方案，提出對項目設計方案的改進意見,以提高項目的可建性，降低成本，減少工期。因此，價值工程應該貫穿于整個設計管理的始終,解決工程中不同階段的不同問題。

2 價值工程理論在設計管理中應用的意義、特點及方法

2.1 應用價值工程的意義

1）節約投資，提高項目價值。房地產業在我國國民經濟中占有重要地位，投資規模大，一些大型項目投資高達數十億。由資料可以看，出房地產業生產總值占國民生產總值的8%左右。據美國在建筑工程中的經驗，價值工程一般可降低工程投資5%左右。

2）減少投資失誤。從房地產項目的一次性角度考慮，價值工程可以減少甚至避免投資失誤，將資金用到更有價值的項目上。

3）加快進度。房地產一般建設期比較長，期間不僅資金占用大，而且市場需求變化快，同行業競爭激烈，價值工程可以合理安排資金、生產工藝、搞好關鍵工序過程控制,不僅可以減少資金占用，更可以加快進度，使工程早日完工。

4）降低使用成本。房地產項目壽命周期長，使用成本高，一般項目的使用壽命在50年以上。通常其使用成本大大超過建筑物的造價。價值工程所追求的目標恰恰是以最低的壽命周期成本可靠地實現用戶所要求的功能。

5）節約能源。房地產項目是耗能大戶，尤其是現代建筑功能越來越高，除了在建造過程中要消耗巨大的能源外，在投入使用后，照明、冷熱水、采暖、煤氣、消防、通風空調、電梯等更是消耗大量能源。

2.2 價值工程的特點

1）價值工程以提高對象為目的，以最低的壽命周期成本，實現產品的必要功能。企業正在生產或正在研制的產品，其功能成本由于科技日新月異的進步、消費者需求的不斷變化與理想狀態有一定的現實差距。如何對產品的功能與成本進行較理想的選擇，始終是企業面臨的重要課題。

2）價值工程以功能分析為核心，不受現有產品的約束，因此可以做出根本性的變革，促進新技術、新工藝、新產品的出現與應用。

3）價值工程是一項集體智慧的有組織的活動。價值工程涉及產品開發、設計、制造、供應、使用、維修以及企業經營的各個方面，需要綜合運用技術與經濟多種學科知識，所以僅靠個人決策是很不夠的。只有有組織的活動、依靠各方面集體的智慧，才能獲得最佳方案和良好的運行。

4）活動領域中，價值工程側重產品的研制設計階段。產品的功能和成本主要取決于這個階段。

2.3 價值工程的應用方法

價值管理在房地產開發項目設計管理中的方法有很多，國外比較常用的有40小時工作法、設計方案審核法、承包商建議法、澳大利亞法、日本3小時工作法等。

1）40小時工作法。這是價值管理研究在房地產開發項目中最常采用的方法，也是美國價值工程師協會最為推崇的方法。通常由一名價值工程師組織外聘專家組成價值管理研究小組，價值管理研究小組再對設計人員所提出的設計方案進行研究和審核。40小時工作法具體工作包括：業主通知設計人員,價值管理研究小組將對設計方案進行研究；業主委任一名價值工程師負責整個價值管理的研究工作。價值工程師接受委任后，根據工程的具體情況選擇外聘專家組成價值管理研究小組，把同工程相關的數據提前發給他們，并做好價值管理研究的后勤準備工作；價值管理研究小組按照價值管理的方法和要求，集中工作40小時，完成價值管理研究。

2）設計方案審核法。設計方案審核法，是在房地產開發項目初步設計即將完成時實施，主要是檢驗設計方案是否落實了項目利益相關者對工程的要求，由一名家長工程師、原設計人員和利益相關者代表共同組成價值管理研究小組，按照價值管理工作的流程對原設計方案集中進行一至兩天的研究，主要的工作內容包括：利益相關者的代表對工程的要求進行詳細說明,根據說明，參與人員提出新的方案；對新產生的方案進行研究，確定是接受還是否決;設計人員在工程設計中采納好的方案和意見。

3）承包商建議法。該方法是利用承包商的工程經驗和技術改進項目設計的方法。為了記錄業主積極利用價值管理降低工程成本,提高項目功能，保證業主的投資效益，業主在與承包商簽訂的工程承包合同中明確規定：如果承包商提出的改進方案被業主采納，在不減少產品價值的情況下降低了開發成本，那么承包商可以按照成本降低額度的一定比例獲得獎勵。

4）日本3小時工作法。日本的價值管理強調一種持續改進的過程,在項目的各個階段都加以應用。日本的價值工程師協會與美國的價值工程協會在培訓體系、認證方面有密切的聯系。私營部門經常采用設計與施工和二為一的采購方式，價值管理的研究由建設部門自己進行。為了縮短價值管理研究時間,日本價值工程師協會提倡在施工現場采用3小時工作法,以改善施工手段及合理地分配資源，每次研究只持續3個小時，這就決定了該方法在實施的時候要注重效率,可以在施工現場多次實施，并不是一次性的研究工作。

5）澳大利亞法。澳大利亞新南威爾士州制定了價值管理標準TAM2000，該標準一般被認為是澳大利亞法。該方法通常持續兩個工作日，由專題討論前、專題討論、專題討論后三個階段組成。

3 案例某房地產項目地下室內設計

該房地產開發項目位于溫州市中心地段，屬于安置房性質，由7幢高層組成。地下室按照每戶0．6個車位設計。在甲方組織的設計方案評審會上，交警部門就提出了該項目位于市中心地塊，周邊停車位緊張，建議適當增加地下室高度，后期可改為機械式停車庫，為以后越來越多的私家車停放做充分的考慮。經過在場的設計專業人員的仔細討論后,認為地下室增加0．5 m高度將增加土建總造價的1%左右，而這多挖就可以讓地下室的停車數提高70%以上，為未來解決住戶停車的問題，提高了可靠的保證。這個就是適當的增加了成本，而獲得了更大價值的有效論證。

4 小結

價值工程的應用，貫穿于整個房地產開發項目過程的全生命周期中，特別是在前期設計管理階段應用較廣。這里重點論述了價值工程理論在設計管理中應用的意義、特點及方法，希望對房地產開發項目有一定的幫助。

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