樓市“冰山”將融？

王豫剛+劉瑋+楊國華

春節(jié)剛過的2月18日 ，位于杭州拱墅區(qū)城北新城的住宅項目“德信·北海公園”宣布均價直降3000元，一街之隔的“天鴻·香榭里”項目隨后也對外公布消息，均價直降4000元。據悉，在進一步宣布“直降6000”后，開盤三年銷售不過300余套的“天鴻·香榭里”，在2月27日一天就賣出158套。而“德信·北海公園”在3天的時間內認籌超過300組，其尾盤的208套房源也已悉數(shù)清空。

全國工商聯(lián)住宅產業(yè)商會會長聶梅生在接受《中國經濟信息》雜志記者采訪時表示，杭州樓市的敏感性較強，可以說是全國樓市的一個風向標。杭州雖然不是一線城市，但是也處在緊跟一線城市的位置，在2013年房價漲幅很高。 “北京剛需房多，而杭州不是這樣，再加上原來開發(fā)量又比較大，這幾個因素導致杭州房價下降”。

“久盤必跌”，本已現(xiàn)出疲態(tài)的地產市場，在2012年7月央行降息之后迎來的一波反彈，似乎在杭州開始退潮了。

土地之累

有分析人士指出，長期以來，杭州樓市一直與浙江本地民營資本的投資需求密切相關，但隨著溫州、臺州等地民間資金形勢近年來日趨緊張，杭州樓市早已陷入后繼乏力的態(tài)勢。

過去5年間，杭州一直是僅次于“京滬穗深”的土地財政大市，據中國指數(shù)研究院數(shù)據，去年杭州商品房交易額約為1711億元，而土地出讓金高達1350億元。而同期上海商品房交易額為3912億元，土地出讓金為2130億元，北京商品房交易額為3531億元，土地金為1821億。

記者了解到，“天鴻·香榭里”的開發(fā)商浙江天鴻集團，2009年進入杭州市場，該集團在杭州的第一次拿地，就引發(fā)了輿論熱議，67輪競拍、70%的溢價，在當時被稱為“杭州第一飆地案”。巨量的土地成交，使得杭州市場消化不良，日趨從緊的限購政策更是放慢了杭州樓市消化土地的速度。“杭州地產市場開發(fā)量大，買得起房的群體所占比例較高，而且持有超過兩套住房的人群所占比例也較高”，聶梅生指出。

公開數(shù)據顯示，截止到2月底，杭州的商品房庫存已近12萬套，遠高于相鄰省會城市南京的3.27萬套，相當于北京、上海兩地的總和。

“不能說杭州樓市降價意味著價格拐點，只能說是由于前幾年房地產市場火爆，現(xiàn)在是已經到了一個節(jié)點。在這個節(jié)點上，出現(xiàn)了杭州部分樓房率先調整價格進行促銷，只是個別因素。一方面整個房地產的火爆過后，大家的需求被透支，土地也是一個方面，意味著供應量提高，這要從供需兩方面來看。”全經聯(lián)常務理事，著名房地產評論人陳真誠對《中國經濟信息》記者表示。

資金之憂

與巨額土地成交量和堆積的商品房庫存相關的是，一直緊繃的資金鏈條隱憂。

幾乎與杭州開發(fā)商降價的消息同時，近年因房地產業(yè)務風生水起的興業(yè)銀行，亦通過內部業(yè)務調整，預警地產類融資。2月24日晚間，該行發(fā)布公告稱，為進一步優(yōu)化授信投向，調整資產結構，以更好服務實體經濟，該行于春節(jié)后要求各分支機構做好存量資產梳理及相關市場調研，并將在此基礎上于3月底前出臺新的房地產授信業(yè)務管理政策。“在此之前，本行暫緩辦理部分房地產新增授信業(yè)務，停辦房地產夾層融資業(yè)務，所停辦夾層融資業(yè)務規(guī)模在本行業(yè)務中占比極小，對本行經營沒有實質性影響。”

一紙公告引爆資本市場，A股地產股應聲大跌。盡管其他主要商業(yè)銀行紛紛表示地產融資政策并無重大變化，隨后該板塊有所反彈，但市場預期已難扭轉。

近期，又有研究機構發(fā)布報告稱，根據全國22個城市的69家銀行分支機構調研結果顯示，相比2013年末，僅剩2家銀行仍有優(yōu)惠利率，近4成銀行的首套房貸利率上升5%到15%不等。從全國來看，全國近九成銀行首套房貸利率甚至上浮5%到10%，個別上浮20%。

實際上，針對房地產開發(fā)領域的金融限制政策已持續(xù)數(shù)年，這使得整個房地產開發(fā)領域的融資渠道早已轉向信托、PE，乃至民間集資等手段，成本高企，風險日增。據媒體報道，在降價清盤后的第二天，此次降價售樓的杭州開發(fā)商，德信控股集團就提前半年終止了一款1.09億元的信托計劃，也有信托業(yè)內人士稱，德信地產降價是因信托貸款承壓，而在清盤后所獲得的房款，也足以支付前述信托本息。

“資金成本的上漲或者說融資難度的增加，以及部分政策轉向平衡，肯定會加大市場的壓力，加大房企的壓力。銀行信貸從緊，貨幣政策轉向緊平衡，融資難度的增加和融資成本的提高，肯定會對整個行業(yè)的供血情況和企業(yè)的資金鏈造成一定的影響，這會反映在價格上。” 陳真誠說。

聶梅生則認為，從去年看房地產的總體情況是很好的，很少有資金鏈中斷這類情況，但是個別開發(fā)商買了高價地，如果近兩年房價下降較大，則可能出現(xiàn)資金鏈緊張等情況。現(xiàn)在差異性很大，不能一概而論。從銀行來講，房價增長放緩，為了保持抗風險力，銀行就會上調利率，“這是銀行風險意識的提高”。

拐點之疑

中國地產的超級景氣周期，緊隨著“9·11”之后十年間美國高速開動印鈔機的過程，更在2005年之后隨著人民幣升值不斷加速。而時至今日，美國退出量化寬松政策已經進入實際日程，人民幣兌美元匯率也早已逼近6：1這一巨大心理關口，升值過程已可謂基本到位。

自2012年初以來，代表中國地產行業(yè)景氣度的國房景氣指數(shù)已經連續(xù)兩年多在100以下運行，而在近年來中國貨幣當局嚴控社會融資規(guī)模，“錢荒”加劇和市場利率高企的背景下，隨著房價上漲預期的逐步消失，以現(xiàn)有的地產租賃回報率，價格水平肯定無法支撐。

當久盼糾結的拐點真的“狼來了”之時，全國樓市會不會出現(xiàn)2008年下半年到2009年上半年那樣的降價潮？陳真誠認為，市場的反應比價格的反應要快，價格平均降幅很難預測，但整個房地產市場調整的節(jié)點可能已經到了，首先會表現(xiàn)在成交量上。價格上漲的動力可能很小了，大概會在一個程度上僵持，也不排除有一些地方會有比較大的降幅。

他更指出，面臨資金、市場、政策三重壓力，中小地產企業(yè)首先要趕快想辦法“跑貨”，另外要想辦法融資，而投資要謹慎一點，因為整個市場的有效需求已經很少了。在當前這個形勢下不適宜擴大經營。如果有項目要快速開工、快速銷售、快速周轉。

聶梅生則表示，中小企業(yè)面對資金壓力，不要追求高額利潤，保護自己，保護資金鏈，“落袋為安”才是上策。

從去年李嘉誠開始大舉出售內地物業(yè)，到今年年初王石多次表示對地產行業(yè)的悲觀態(tài)度， 冷風起時，人人皆知。

3月5日下午，國家發(fā)展和改革委員會主任徐紹史就“經濟社會發(fā)展與宏觀調控”的相關問題回答中外記者的提問時坦承，中國“房地產領域還存在風險隱患。”

而在剛剛公布的某富豪榜上，在全球十大房地產商中，有7位是中國人。endprint